4城市同日集中土拍 市場表現“冷熱不均”

每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

11月29日，北京、武漢、無錫、杭州4個城市舉行了今年第四、五批次集中供出地出讓，但各城的表現卻冷熱不均。

其中，武漢、無錫的出讓地塊均以底價成交。相比來看，北京和杭州的此次土拍則表現比較火熱，其中北京6宗地塊有5宗溢價成交，其中3宗觸頂成交；杭州8宗地塊無一流拍，有50%地塊溢價成交，其中3宗加價至封頂。

從拿地企業來看，北京主要是國企央企，杭州以本土企業為主，武漢和無錫則以地方國資企業為主。

各城土拍冷熱不均

在4城結束的集中土拍中，各城市之間呈現出明顯的冷熱不均情況：武漢、無錫全部底價成交，北京和杭州則有多宗地塊溢價成交。

其中，武漢第四批集中土拍原計劃供應的7宗涉宅用地，多為核心片區的地塊。如96號地塊地處硚口漢正街核心商業片區，一線濱江，是近年來板塊內少有的住宅用地，周邊配套成熟，商業氛圍濃厚。與該地塊相臨的則是復星外灘中心項目，是復地集團旗下的復智地產以總價130.1億元競得的漢正街東片兩宗捆綁地塊。

最終，該地塊在競拍時間截止之前最后階段由武漢硚房集團以底價競得。此外，除在開拍前一日97號地塊官宣延期至12月20日競拍外，其余5宗地塊也均底價成交，6宗地塊合計攬金45億元。

武漢市土地交易中心表示，接下來還將有19宗、約37.90公頃、116.24億元的第五批集中供地項目于12月8日和12月16日開拍，第六批集中供地公告也將于近期適時發布。

“縱觀全年，武漢今年僅4宗地塊溢價成交，其余地塊均底價成交或流拍，反映出今年武漢市場較為冷淡?！敝兄秆芯吭和恋厥聵I部負責人張凱11月29日通過微信告訴《每日經濟新聞》記者。

作為今年首個完成第五批集中供地出讓的城市，無錫此次土拍未采取預公告形式，而是直接掛牌，最終14宗地塊均底價成交，攬金224億元，規劃建筑面積169萬平米。

不過，相較于無錫、武漢的全部底價成交，北京和杭州的土拍則是另一番景象。

北京第四批集中土拍的熱度超過市場預期，6宗地塊除一宗底價成交外，其余5宗地塊均溢價成交。其中4宗地塊均進入了現場競價環節，3宗地塊含現房銷售面積達到觸頂（詳見6宗地攬金135億！北京第四批集中供地收官：3宗觸頂成交，熱度超過預期）。

杭州第四批集中土拍取消線下一次報價的方式，達到上限溢價12%后直接采用線下公開搖號的方式確定競得人。最終8宗涉宅地塊全部成交，其中4宗底價成交，3宗加價至封頂。

如地處熱門板塊的四堡七堡地塊和世紀城核心區01號地塊成為房企爭奪焦點，5家企業參與四堡七堡地塊的搖號，42家企業參與世紀城核心區01號地塊的搖號；富陽銀湖地塊也憑借自身低密屬性、偏低的成本、較優質的地理位置也受到了熱捧，2家企業參與銀湖地塊的搖號；剩余1宗雖未達到封頂，但溢價率也達到10.75%。

“房企對于地塊的競拍不僅考慮利潤，也重點關注流速，即使同一板塊內部的競爭力度也會有所不同?！敝兄秆芯吭喝A東分院常務副總高院生11月29日通過微信向記者分析指出，以本次供地中錢江世紀城的3宗地塊為例，世紀城核心區01號地塊位置最佳，也是三者中唯一封頂；世紀城核心區塊08、14號地塊位置次之，最終溢價10.75%；位置更偏僻的世紀城南11號地塊則以低價成交。

拿地企業各有不同

復盤此次4城集中土拍，除北京以國企央企為拿地主力外，其他3城的拿地主力則為當地龍頭企業或地方國資企業。

如武漢此次成交的6宗地塊拿地企業均為地方國資企業，其中湖北聯投拿下103號地塊、武漢城建拿下98號地塊；武漢交投和中建八局聯合體拿下武糧庫的99、100、101三宗地；武漢硚房集團拿下96號地塊。

中指研究數據統計顯示，今年截至目前，武漢拿地大戶為地方國資，拿地金額占比達55%，央國企29%位居次席，民企拿地金額占比僅16%。

而在無錫，除備受矚目的經開區奧體中心東地塊被綠城管理競得外，另一家由中交持股的混合所有制企業浙江隱軒置業競得了盛源南路西、恒春路北地塊，其余地塊均被國資地方平臺競得。

“隨著本次土拍落幕，無錫完成本年度供地計劃，除定銷房用地，全年供地約335.7公頃，完成率達96%。從拿地企業結構來看，央國企幾乎退出了無錫的土拍市場，地方國資企業拿地金額占比超過70%?！?/p>

張凱分析指出，隨著無錫四批次地方國資競得的一些地塊引進朗詩、香港綠地等企業聯合開發，本次又由以代建業務為主的綠城管理競得一宗地塊?！邦A計后續將有更多地方國資的地塊引入市場化運作房企代建或聯合開發。”

區別于無錫、武漢，杭州則是本土房企扛起了大旗。在此次集中供地中，本土龍頭企業濱江集團再次耗資36.58億元拿下了蕭山區錢江世紀城板塊的兩宗宅地。至此，在今年杭州總共4批次集中供地中，濱江集團合計斥資514.5億元拿下28宗地塊，成為最大贏家；而2021年杭州的三場集中土拍，濱江集團拿地數為10宗。

而在此輪杭州供地中，剩下的河上、場口、富春的地塊則分別由浙江新世界、杭州東吳、富陽百合等本土房企競得。3宗封頂地塊中，由建杭置業搖中四堡七堡地塊，中天美好集團搖中世紀城核心區01號地塊，富陽山水置業搖中銀湖地塊。

與無錫一樣，截至目前杭州2022年集中供地已全部結束，全年土地出讓金達到約1914億元，同比2021年有所回落?！爸饕苷w市場環境回落以及房企資金困境的影響。”高院生表示，相比于其他城市，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續看好。