2022集中土拍“黑馬”·綜述 | 今年集中供地已成交1.46萬億元，誰是房企拿地榜上“黑馬”？

每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

10月26日，隨著成都第三批集中供地開拍，今年22城第三批集中供地也進(jìn)入收尾階段。

從今年已經(jīng)完成前三批次集中供地的城市來看，上海、北京、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊競拍熱度依舊，而青島、廣州、無錫等城市則頻出現(xiàn)底價(jià)成交與流拍。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，在今年的22城集中供地中，國企央企、地方國資仍是拿地的主力軍；民營企業(yè)拿地積極性普遍不高，只有在少數(shù)城市的集中土拍中，民企拿地表現(xiàn)突出，如杭州、合肥、武漢，以及前兩批次均100%民企拿地的長春。此外值得注意的是，部分中小型地方性房企成為土地市場的“黑馬”。

溢價(jià)和熔斷地塊占比下滑

“今年第三批集中供地土拍熱度再次降回2021年第三批次的水平。”

據(jù)中指研究院測算，截至10月12日,已完成第三批集中供地的13個(gè)城市，前三個(gè)批次集中土拍流拍率基本維持在7%-8%的穩(wěn)定區(qū)間，而熔斷地塊占比由第一批次的接近30%腰斬至第三批次的15%，同時(shí)溢價(jià)成交地塊比例也下降了15個(gè)百分點(diǎn)。

13城2022年集中供地成交情況 對比來源：中指研究院

具體來看，無錫第三批集中供地全部底價(jià)成交；青島推出33宗地，3宗流拍、28宗底價(jià)成交；南京原計(jì)劃公開出讓46幅地塊，最終14宗延長掛牌時(shí)間，交易日實(shí)際掛出32宗，最終1宗流拍、27宗底價(jià)成交、1宗觸頂搖號，僅3宗有溢價(jià)；南昌22宗涉宅用地，12宗地塊流拍，流拍率達(dá)55%，5宗溢價(jià)成交，其中4宗地價(jià)熔斷觸發(fā)搖號；廣州掛牌18宗宅地，2宗提前終止出讓，流拍3宗，流拍率達(dá)到16.7%。

不過，部分熱點(diǎn)城市第三批集中供地則是另一番場景：北京18宗地全部成交，4宗競拍至地價(jià)上限；上海35宗涉宅用地全部成交，8宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”、24宗底價(jià)成交；杭州19宗地中8宗競拍至地價(jià)上限。

底價(jià)成交成為今年土地市場的常態(tài)。今年第二批集中供地，22城共計(jì)推出涉宅用地463宗，推出規(guī)劃建面4642萬平米， 成交涉宅用地431宗，成交規(guī)劃建筑面積4196萬平米，收金5413億元；其中，87宗地塊溢價(jià)達(dá)到上限成交，上限成交占比20.2%，288宗地塊底價(jià)成交，占比高達(dá)66.8%。

從今年完成第三批集中出讓情況來看，底價(jià)成交和低溢價(jià)率繼續(xù)延續(xù)，無錫11宗土地全部底價(jià)成交，武漢平均溢價(jià)率0.1%，天津0.13%、廈門0.17%、廣州0.5%……截至目前，第三批集中供地中平均溢價(jià)率最高的寧波，為8.59%。

民企拿地意愿持續(xù)減弱

從拿地金額來看，國企央企和地方城投仍是拿地主力軍。

今年22城首批次集中供地共成交金額4966億元，民營企業(yè)拿地金額僅903億元，地方國資拿地金額1560億元。第二批集中供地22城共計(jì)收金5412億元，民營企業(yè)拿地金額降至846億元，占比15.6%；地方國資拿地金額上漲至1945億元，占比增長至35.9%；國企央企則出資2561億元進(jìn)行拿地，占比47.3%。

截至目前，已完成第三批集中供地的15個(gè)城市共收金4196億元，其中央企拿地金額1339億元，占比31%；地方國資平臺出資達(dá)到2163億元，占比超50%；混合所有制及民企的拿地金額分別占比5%和13%。可見，地方國資平臺已成為土地市場的主要托底者。

也就是說，今年的22城集中供地總成交金額已近1.46萬億元。

今年第一批集中供地各類企業(yè)拿地情況 來源：中指研究院

中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱曾在10月22日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“對于房企而言，提升周轉(zhuǎn)速度的核心仍然在于去化速度。在房地產(chǎn)救市政策發(fā)揮的作用逐步減弱的當(dāng)下，營銷持續(xù)乏力致使房企投資意愿降低，進(jìn)一步拖累宏觀經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入，導(dǎo)致置業(yè)意愿繼續(xù)下降，產(chǎn)生了負(fù)反饋循環(huán)，去化速度很難提升，房企的投資意愿在反復(fù)摩擦中被不斷消耗。”

在為國企央企為主導(dǎo)的拿地榜單上，也有著民營房企的身影，其中不僅有濱江集團(tuán)這樣的深耕型區(qū)域龍頭房企，牢牢占據(jù)杭州市拿地金額榜首；也有一些名不見經(jīng)傳的房企，如大家房產(chǎn)在杭州的拿地金額反超萬科排名第五，雅戈?duì)栆苍趯幉ㄍ僚慕痤~中排名第七。

今年第二批集中供地各類企業(yè)拿地情況 來源：中指研究院

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水10月26日通過書面方式向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，“去年下半年以來房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，土地市場買家除全國性大中有全國性大中型央國企、地方國企外，還有部分區(qū)域型房企。特別是隨著土地市場趨冷，這些區(qū)域型房企發(fā)揮所在深耕區(qū)域投研、品牌等優(yōu)勢，在優(yōu)勢城市拿地?cái)U(kuò)大區(qū)域市場競爭力。隨著市場后期市場趨穩(wěn)復(fù)蘇，這類企業(yè)的規(guī)模及市場競爭力將明顯提升。”

對于大多數(shù)房企“無力”拿地的現(xiàn)狀，張凱認(rèn)為，“與其通過提高銷售限價(jià)為房企提供‘看得見摸不著’的利潤空間，不如地價(jià)和限價(jià)雙降，直接讓利于購房者。”

財(cái)政部國企購地新政顯效

9月24日，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（以下簡稱《通知》）指出，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

來源：財(cái)政部官網(wǎng)

《通知》出臺1個(gè)月以來，從南京、廣州等地的第三批集中土拍情況來看，地方城投仍是拿拿地的主力軍。

不過作為今年首個(gè)完成第四批次集中供地城市的無錫，《通知》的約束效果明顯。今年以來，無錫的集中供地一直以城投等地方國資作為主力軍，在前三批集中供地，地方國資拿地金額占比分別為92%、55%、89%，央企國企尚未在無錫拿地。在10月25日的無錫第四批集中土拍中，推出的13宗地塊全部底價(jià)成交。其中4宗地被民企競得：本土民企摘得3宗，朗詩摘得1宗；而無錫當(dāng)?shù)貒Y企業(yè)的拿地金額占比降至33%。

“地方國資拿地金額占比大幅下降至33%，可見財(cái)政部政策對于地方國資參與土拍的約束效果初步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)后續(xù)其他城市會有相似的變化。”張凱表示，“由于托底土拍難度加大，為減少地塊流拍，預(yù)計(jì)部分城市今年第四批次土地供應(yīng)將有一定程度的縮量，以及通過更為優(yōu)厚的土拍規(guī)則和更為優(yōu)質(zhì)的地塊，吸引市場化運(yùn)作的央國企及部分民營房企參拍。”

在張凱看來，《通知》主要針對托底拿地但不開發(fā)的地方國資企業(yè)，而非全面禁止城投企業(yè)拿地，因此對于有房地產(chǎn)開發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的城投企業(yè)，該政策并無太大影響。但對于舉債拿地但沒有項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的城投企業(yè)，其購地行為將得到有效約束。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝