REITs研究周報 | 華泰江蘇交控REIT本周將開啟認購，銀行系也在積極入局

每經記者 李沛沛 每經編輯 趙云

今年以來，A股市場表現持續低迷，但公募REITs的發售和上市表現都為市場帶來了一抹亮色。

公開數據顯示，隨著華夏合肥高新REIT在深交所的順利上市，共有8只基礎設施REITs在深交所發行上市，募集資金共228億元，總市值共266億元。同時，上交所已上市REITs12只，融資規模達390億元。

《每日經濟新聞》記者統計發現，截至目前，我國公募REITs上市數量已增至20只，發行規模618.14億元。此外，華泰江蘇交控REIT已在10月20日進行了詢價，產品發售份額為4億份。華泰江蘇交控REIT將從本周五（10月28日）開始認購，認購天數為4天。此外，中金安徽交控高速公路REIT已獲得通過，華夏華潤有巢租賃住房REIT、華夏和達高科產業園REITs也處于審核中，屆時公募REITs的隊伍或將進一步擴容至24只。

此外，銀行及銀行理財公司也在積極參與公募REITs的相關業務，多家銀行理財公司已通過發行理財產品、認購、戰略配售等方式進軍公募REITs。

二級市場交易價格有所回溫，又有新產品將開啟認購

首先來看看上周公募REITs在二級市場的表現。

雖然在20只產品中，仍然只有不到一半的公募REITs交易價格環比在上漲、漲幅超過1%的有2只，分別是華安張江光大REIT的1.23%和紅土鹽田港REIT的1.22%，但整體表現環比還是在回溫的。

從跌幅和數量來看，節前一周跌幅超過1%的公募REITs共有8只，其中跌幅最大的超過了6%。而上周跌幅超過1%的產品共有5只，跌幅最大的中金廈門安居保障性租賃住房REIT環比下跌了2.69%。

上周墊底的兩只公募REITs都是保障房REITs，但要說明的是，在上市之初首批三單保租房/保障房REITs上市就受到了市場的熱烈響應，紛紛30%漲停，還發布了二級市場交易價格溢價風險提示公告。在上市后價格有所回調，也是比較正常的現象，還是要看產品的長期表現。

另外，本周又有新的公募REITs要開啟認購，那就是華泰江蘇交控REIT。10月20日，華泰江蘇交控REIT已經進行了詢價，具體價格尚未確定。公告顯示，華泰江蘇交控REIT基金存續期限為12年，募集份額為4億份，其中戰略配售募集的基金份額共計3億份，占本次募集基金份額的75%。

私募排排網指出，目前來看，公募REITs仍處于起步階段，總體規模不大，但產品供給呈現加速趨勢，正掀起一股“熱潮”，成為大家關注的焦點。

產業園REITs受熱捧，銀行系也積極參與

從最新統計來看，在20只已上市的公募REITs中，產業園REITs達到了7只，在上市公募REITs中是數量最多的。從發售的情況和二級市場的表現來看，產業園REITs也都交出了不錯的答卷，上市以來漲幅最大的華安張江光大REIT（44.89%）就是一只產業園REITs。

另外，作為以分紅為目的的投資工具，Wind數據顯示上市滿一年的4只產業園REITs近一年以來均已實現分紅，其中華安張江光大園REIT、博時招商蛇口產業園REIT已分紅兩次。

對于產業園REITs為何受到青睞的原因，華泰證券研報指出，產業園區REITs的底層資產為特定的成熟產業園區，收入以租金為主，且地理位置較優越，經營相對穩定，整體出租率較高，租戶質量和結構較好，整體資質較優。此外，產業園類REITs底層資產價值具有一定上升空間，資產的成長性相對較強，因此這類REITs的股性特征更明顯。

憑借波動率更低、具備提供穩定票息特性、整體流動性較好等特征，公募REITs也得到了大量機構投資者的追捧，其中銀行及銀行理財公司就在積極參與公募REITs業務。

據了解，目前已有多家銀行理財子公司推出了公募REITs主題理財產品，直接持有公募REITs，同時也有公司旗下封閉期較長的“固收+”產品也將公募REITs納入投資范圍。除了通過發行理財產品進軍公募REITs外，銀行理財子公司、資管子公司還通過認購、戰略配售等方式參與公募REITs業務，商業銀行本身也在積極參與REITs的托管、代銷等業務。

隨著公募REITs的不斷發展，“銀行系”以及其他機構投資者如券商、險資等對這類產品的“搶食”或將更加激烈。

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