區域新盤觀察 | 大灣區南沙門戶項目保利南沙天匯，流量大盤為何顯得“雞肋”？

每經記者｜黃婉銀    每經編輯｜魏文藝    

近日，經廣州市人民政府批準，廣州市南沙新區明珠灣開發建設管理局（以下簡稱明珠灣管理局）履職區域優化調整。根據最新調整，明珠灣管理局履職范圍為廣州南沙新區明珠灣區起步區，及新增的梅糖及亭角區塊、靈山島尖以西區塊、橫瀝島尖以西區塊、珠江東部分區塊4個區塊。

而此次明珠灣區起步區的擴容，將正在銷售的新盤保利南沙天匯也納入其中，為這個“食之無味、棄之可惜”的項目增添了一層區位光環。

之所以說“食之無味、棄之可惜”，是因為作為一個新區舊改項目大盤，保利南沙天匯在優劣勢上面的表現都十分明顯。廣州市住建局數據顯示，保利南沙天匯從2020年取得首批預售證至今，網簽已售套數為1399套，未售房源1735套，網簽去化比率約44.64%，不足一半。

10月7日，《每日經濟新聞》記者實地走訪保利南沙天匯項目了解到，該項目目前在售均價在2.2萬-2.5萬元/平方米。而明珠灣起步區的在售樓盤主要集中在橫瀝島，在售均價在3.2萬-3.8萬元/平方米。

保利南沙天匯項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

手握灣區門戶，公共交通便利性較低

保利南沙天匯位于廣州南沙黃閣南路與進港大道交界處，緊鄰蕉門河水道，屬于黃閣亭角片區，與靈山島尖隔江相望。亭角片區一直被稱為是南沙“門戶”，但相較于南沙其他片區定位規劃等級處于中下水平。

而保利南沙天匯新進入的明珠灣起步區是大灣區環內灣都市圈的重要核心，是南沙新區重點打造的粵港澳全面合作的核心區和區域性綜合服務中心，無疑拔高了項目的區位價值。但從地理位置看，保利南沙天匯處于明珠灣起步區邊緣區域，區別從價格上就可見一斑。

10月7日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了保利南沙天匯項目了解到，保利南沙天匯目前在售均價在2.2萬-2.5萬元/平方米，部分望江區域均價可以達2.8萬-3.2萬元/平方米。記者注意到，明珠灣起步區的在售樓盤目前主要集中在橫瀝島，在售均價在3.2萬-3.8萬元/平方米。

在交通配套上，保利南沙天匯靠近萬洲大橋、進港大道、廣澳高速，去往廣州城區、中山、珠海等都非常方便，因此自駕便利性較高。而硬幣的另一面就是，靠近高速的部分樓棟會有一定噪音影響。

與此同時，公共軌道交通的劣勢較為明顯。項目距離目前已開通的地鐵站黃閣、蕉門站有幾公里距離，公交接駁需要走4-5個站點的距離，公共交通大多只能依賴公交出行。項目附近有規劃廣州地鐵15號線站點，但該條地鐵線路還未有明確落地時間點。

保利南沙天匯項目現場的展示牌 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

每經品房小程序顯示，保利南沙天匯通勤車速得分為8.7分（最高10分），優于南沙區87%的住宅項目；公交配置得分 為5.5分。

記者在現場看到，保利南沙天匯項目在景觀資源上可圈可點。北向是大山乸森林公園，南向則是蕉門水道，江景房亦是其今年新推主打組團，價格也是項目最高的。不過以望江區域2.8萬-3.2萬元/平方米的均價，在附近亦有不少或交通更便利，或配套更完善的樓盤選擇，就看購房者更愿意為哪種資源買單。

雖然是保利的“天字系”產品，不過保利南沙天匯是實打實的剛需大盤。據克而瑞數據顯示，其1-8月銷售金額為9.1億元，成交套數為402套，成交均價為25178元/平方米，據南沙區第一。

來源：每經品房小程序

戶型設計亮眼，配套兌現期較長

2020年5月6日，保利發展控股與南沙亭角村更新改造項目正式簽署合作協議。最終，亭角村村民以100%的通過率，攜手保利發展控股開啟舊村更新改造的征程，保利南沙天匯正是誕生于亭角村更新改造項目。

在項目現場，置業顧問向《每日經濟新聞》記者介紹，保利南沙天匯占地約19.2萬平方米，總建面約85萬平方米。項目分兩期開發，一期銷售戶數約3356戶，兩期合計總戶數約7000戶。

作為一個大型舊改項目，意味著保利南沙天匯的配套也需要自身一手打造。項目規劃有4棟超150米地標，業態包括寫字樓、公寓、商業街、保利商業自營17萬平方米商辦配套。教育配置上，項目自帶36班小學、12班幼兒園和15班幼兒園各1所。

南沙的名校資源較為稀缺，市場對“名校”也更愿意買單。而上述的36班小學一直傳言將會是名校，但截至目前還沒有具體落地的官宣信息，置業顧問告訴記者，“預計年底前可能會有相關確定信息。”

可供對比的是，保利南沙天匯附近的另一新盤十里方圓簽約了廣鐵一中，還是九年一貫制公辦學校，十里方圓目前在售均價為2.8萬元/平方米。

保利南沙天匯項目現場 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

從產品來看，保利南沙天匯的戶型設計多樣，主推78-135平方米的3-4房。其中，78平方米的2+1房動靜分區、干濕分離，南北通透，陽臺約3.1米，是保利近年的經典戶型設計之一，亦是剛需上車戶型。98平方米的3房2廳2衛戶型設計方正通透，客餐廳寬敞，兩個次臥空間劃分合理。

但同時，項目的梯戶比和樓層的較高，項目大多數樓棟的梯戶比都是三梯八戶，望江部分樓棟稍寬敞一點，為兩梯四戶。在梯戶比較高的同時，部分樓層還達到45層，矮一些的也要到32層，僅有個別樓棟為24層。也因此，項目的容積率達到4.3左右。

整體來看，保利南沙天匯主打剛需群體，總價低易上車，對于自住群體來說，一方面要考慮通勤的便利性，另一方面則需要一定時間等待周邊配套、教育資源的兌現。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝