中國銀河給予房地產推薦評級：“金九”弱修復，政策組合拳釋放積極信號

每經AI快訊，中國銀河10月12日發布研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

“金九”缺席，銷售弱修復，期待“銀十”：2022年9月，30城新房銷售面積1310.17萬平，同比增速為-13.91%，環比增速為6.58%，成交套數117536套，同比增速為-17.02%，環比增速為4.19%，本月成交面積和套數較8月有小幅回升。9月底以來，政策端發力穩樓市、扭預期，多部門出臺下調利率、個稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求、穩定預期，政策效果將逐步顯現，四季度銷售將繼續保持弱復蘇態勢，期待“銀十”的表現。

二輪土拍較一輪稍有回溫，流拍情況好轉，溢價率略有下降：截至10月1日，除了沈陽外，已有21城完成第二輪集中供地。從成交規模看，已完成第二輪集中拍地的21城累計攬金5396億元，超過22城首輪土地總出讓金4988億元，同比增加8.18%。從地塊數量看，二輪集中供地21城12832元/平方米，較一輪土拍上升2.3%。從流拍情況來看，21個重點城市二輪集中土拍平均流拍率僅4.99%，較一輪土拍的19.8%下降14.81pct，得益于地方供地規則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現象持續好轉。從溢價成交情況來看，21個重點城市二輪集中土拍平均溢價率僅4.12%，較一輪土拍下降5.48pct。

三輪土拍開啟，七成地塊低價成交：第三批集中供地的22個城市有17個發布公告，13個完成出讓。土地供應量共1827.37萬方，較去年三輪同比下降68.11%，較二輪環比增加3.59%，供應量仍大幅縮減。已完成第三批集中供地的13個城市，目前共計成交涉宅用地226宗，成交規劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，154宗地塊底價成交，底價成交率達70.8%，較二輪增加5.01pct，31宗地塊觸限成交，觸限成交率13.14%，較二輪下降5.12pct。

政策組合拳釋放積極信號：9月底連續兩天發布三大重磅政策，階段性降息減稅，提振市場需求。雖然本次下調房貸利率是“因城施策”層面的政策，但由于是央行授權的大范圍統一調整，惠及的城市范圍更廣，較于之前城市各自調整政策的行為，對市場的提振效果將更為明顯。二手房個人所得稅通常按成交價的1%-2%或差額的20%來計算，本次退二手房交易個稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場交易熱度。個人住房公積金貸款利率迎來了2015年以來的首次下調，并已經處于歷史最低水平（5年期以上3.1%），疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了地產信貸的寬松周期。

投資建議：相較于前期“因城施策”層面自下而上的分散支持，930自上而下的政策組合拳具有更強的信號作用和更明顯的刺激效果，我們認為針對利率政策的一系列調整開啟了行業信貸寬松周期，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業的主要問題都在逐步進行解決和修正，我們認為接下來行業將走上弱復蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關注強信用房企：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244），建議關注優質物業管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期等風險。

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(記者 蔡鼎)

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