每經記者｜陳榮浩    每經編輯｜陳夢妤    

“9000多人搶幾百套房的大場面現在已經看不到了，剛需也可以輕松入圍。”

7月10日，深圳網紅光明片區的金地明峰府項目開盤，銷售均價4.5萬元/平方米，總價區間約348萬-559萬元，共推出575套住房，當日銷售263套，去化率約45.73%。這一數據在當下的市場已屬表現尚可。

該項目之所以引發市場廣泛關注，很重要的一個原因在于，其限售均價創新了近一年來光明新房的新低。光明區曾是深圳樓市的打新重地，但現階段一眾新房價格回到3年前，個別項目去化甚至只有個位數。

深圳光明區某在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

最低限價盤入市

今年以來，光明片區總共入市了6個項目，金地明峰府限價最低，為4.22萬元/平方米。

該地塊是金地在去年9月深圳的第二輪集中土拍中以19.67億元拿下的，樓面價1.62萬元/平方米。根據出讓公示，該地塊建成商品房后，毛坯限價不得高于4.22萬元/平方米，裝修后限價不得高于4.52萬元/平方米。

值得一提的是，今年以來光明區入市的項目，相比去年同期入市的新盤，價格出現了一定程度回調。

《每日經濟新聞》記者對今年光明區新入市樓盤進行梳理發現，截至7月12日，今年以來光明片區總共入市了6個住宅新盤，分別是安聯尚璄府（5.19萬元/平方米）、星河天地華邸（5.19萬元/平方米）、特發觀月臺（4.69萬元/平方米）、深業云筑（4.69萬元/平方米）、中海寰宇時代花園（7.69萬元/平方米）和金地明峰府（4.5萬元/平方米）。

從已公布的開盤認籌/去化情況來看，整體中規中矩，部分樓盤去化慘淡。

其中，安聯尚境府共推353套房源，開盤當日僅15批認籌，去化率約4.2%；星河天地華邸推248套房源，148套認籌，去化率約59.6%；特發觀月臺推359套住宅，認籌166套，去化率約46%；深業云筑推816套房源，當日認籌205套，去化率約25%。

7月12日下午，深圳一家區域性房企的營銷人士通過微信告訴記者，雖說深圳的豪宅市場6月出現過回暖跡象，但剛需盤上熱度回升并不明顯。今年以來，光明推盤的速度也并不算快，今年上半年也僅有零星幾個盤入市。現在很多房企的普遍想法就是，要么通過折扣和讓利走量，要么就將開盤時間往后延。

根據深圳中原數據，上半年光明區累計成交2659套房源，成交面積25.5萬平方米，成交套數和成交面積分別同比上漲6.6%和10.9%。

多個新盤價格回到3年前

雖說光明區的新房價格相比去年出現了顯著回調，但購房者心態卻更從容。

7月13日，曾多次去光明區看房的意向購房者王莉莉通過電話向記者表示，“目前光明通地鐵了，4萬多的價格在深圳也不算高，對剛需來說還是很劃算的，我關注的樓盤預計今年下半年入市。”王莉莉提到，其實早兩年前也曾去過光明打新，但兩次都沒買到，第一次積分不夠入圍，第二次搖號沒中。

“當時光明最熱的金融街華發·融御華府打新我也參與了，那排場足夠大，9000多人搶幾百套房子。”王莉莉感慨，因為屬于典型的剛需客，現在市場回歸平靜后，自己也有機會挑選心儀的樓盤。“我看中的項目，預計可以輕松入圍，就在光明站附近。”

記者還注意到，目前光明片區普遍存在二手房價格比新房價格高的現象，不少二手房的指導價在5萬元/平方米左右，而周邊新房的價格在4.6萬元/平方米左右，整體價差約4000元/平方米。比如光明峰薈二手房參考價為5萬元/平方米，同片區內今年新入市的深業云筑項目，銷售均價為4.69萬元/平方米。

根據《每日經濟新聞》記者不完全統計，今年下半年光明片區至少還有12個新盤待入市，包括深房光明里、聯發悅尚居、松茂御城、宏發萬悅山二期、綠城桂語蘭庭、深業熙瑞府等。

目前光明區普遍4.5萬元/平方米上下區間的新房價格，事實上已經回到了3年前的水平。據深圳統計年鑒，光明區2019年商品房成交均價為4.45萬元/平方米，2020年為5.03萬元/平方米。

不少開發商或許是感受到了去化壓力，在開盤時就推出了各種折扣優惠。例如位于光明高鐵站片區的特發觀月臺，今年6月開盤時就祭出了開盤專享91折優惠的營銷活動，折后毛坯均價4.28萬元/平方米；深業云筑也不甘示弱，打出了3個組合拳，現場優惠申請享99折、i深圳登記凍資享97折、開盤專屬享97折。

7月13日上午，中指研究院深圳公司研究副總監童曉玲在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，光明區部分項目的去化不及前兩年，一是大量新房供應，導致同區項目之間競爭更為激烈；二是深圳集中供地中光明區限售價格對市場預期的影響，一定程度上降低了市場購買的積極性。

根據中指數據，2022年上半年，光明新區新房住宅市場供應量1467套、14.76萬平方米，同比大幅增加291.2%、293.6%；成交量為2615套、25.91萬平方米，同比增加22.9%、26.6%。

“2021年下半年兩次集中供地，光明區限售價格在4.22萬-4.53萬元/平方米，今年首輪土拍兩宗宅地限售價格有所上調，分別為4.71萬元/平方米和4.89萬元/平方米，但整體并未超過5萬元/平方米。限售價格的上調相信對合理引導市場預期，提振市場信心將起到積極作用。”

封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝