鎂刻·中報(bào)解讀| 中海地產(chǎn)上半年拿地進(jìn)度條僅完成31%，千億現(xiàn)金在手或發(fā)力土拍下半場(chǎng)

每經(jīng)記者｜甄素靜    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

“不賺錢的地不會(huì)去買。”

這是中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)的表態(tài)。

今年上半年，中海繼續(xù)保持在“綠檔”，銷售額實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)，在手現(xiàn)金超千億，并有著令業(yè)內(nèi)艷羨的低融資優(yōu)勢(shì)，加權(quán)平均融資成本3.6%。

不過行業(yè)大環(huán)境變化之下，利潤(rùn)風(fēng)向標(biāo)中海也難獨(dú)善其身。上半年中海毛利率為28.5%，較上年同期減少2.1個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤(rùn)率約19.3%，同比下降約3.9%，近年來首次跌破20%。

中海將其歸結(jié)為行業(yè)趨勢(shì)，未來會(huì)逐漸趨于平均，“有信心保持行業(yè)領(lǐng)先”。

拿地進(jìn)度條完成31%

年初“兩集中供地”新規(guī)突至，彼時(shí)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為龍頭和央國(guó)企將搶占先機(jī)。但不少企業(yè)出現(xiàn)恐慌式搶地補(bǔ)地現(xiàn)象，甚至有房企半年拿地量已與去年全年相當(dāng)。

就在市場(chǎng)給予“央國(guó)企全面開花”的高度預(yù)期時(shí)，中海卻悄悄放慢了拿地節(jié)奏。上半年從各城市土拍報(bào)名情況來看，中海雖依舊是勤奮的，但出手十分審慎。

上半年中海在14個(gè)城市合共新增20幅土地，新增總樓面面積為489萬平方米，實(shí)際權(quán)益面積446萬平方米，總地價(jià)513億元，權(quán)益地價(jià)458億元。在今年年初，中海將拿地預(yù)算增25%達(dá)1650億元，拿地進(jìn)度條完成不足1/3。

而實(shí)際上，在TOP10房企中，中海是少有的對(duì)公開市場(chǎng)招拍掛拿地高度依賴的房企之一。并且從2016年底顏建國(guó)接棒郝建民，重新回歸中海后的這幾年，中海一改往常，拿地態(tài)度頗為激進(jìn)。

2020年中海拿地目標(biāo)是1400億元，最終新增土儲(chǔ)權(quán)益購(gòu)地金額約1707.7億元，同比增長(zhǎng)24.8%，新增土地儲(chǔ)備64宗。

這新增的64宗土地，全部自公開土地市場(chǎng)的招拍掛競(jìng)得。綜合來看，中海拿地溢價(jià)率為20%，投銷比為56.8%，在TOP10房企中拍第三，僅次于綠城和世茂。

梳理中海過往業(yè)績(jī)，2014～2016年中海地產(chǎn)投銷比均保持30%左右，顏建國(guó)接棒后的中海，在2018～2020年投銷比分別為60%、55%、56.8%。在公開市場(chǎng)上，拿地頗為積極，相較行業(yè)聯(lián)合開發(fā)，中海并且更傾向獨(dú)立操盤。

“不賺錢的地不會(huì)去買”

對(duì)于拿地進(jìn)度放緩以及全年目標(biāo)完成度，顏建國(guó)坦率回應(yīng)稱，不賺錢的地不會(huì)去買，投資目標(biāo)最終要看土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況，要看最后集中供地城市競(jìng)爭(zhēng)情況以及政府新規(guī)則，我們會(huì)努力按照這個(gè)去完成預(yù)算目標(biāo)。

顏建國(guó)帶領(lǐng)下的中海，可謂一邊激進(jìn)一邊挑剔。在內(nèi)部，顏建國(guó)常提戰(zhàn)略是“三個(gè)主流”原則，主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品。“三個(gè)主流”的拿地策略疊加行業(yè)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，或許是中海利潤(rùn)王的不二法寶。

而在第二輪土拍延期、中止的焦慮氛圍下，近期市場(chǎng)又有傳聞的40%投銷比，成為業(yè)績(jī)會(huì)的必答題。對(duì)此，中海行政總裁張智超正式證實(shí)了該傳聞稱，去年自己代表中海參加住建部和央行的會(huì)議，那時(shí)就有40%購(gòu)地比說法，但不是強(qiáng)制性要求，更多的是三道紅線以外的參照，是針對(duì)未達(dá)到綠檔，且在投資上比較激進(jìn)的房企進(jìn)行的規(guī)范和管理，更多的是一種輔助約束。

“在這40%里，不含持有類物業(yè)的投資額，把這部分除去以后，我們基本上也能達(dá)到或接近這個(gè)水平，對(duì)我們總體影響不大。”

不過值得注意的是，截至報(bào)告期期末，中海銀行結(jié)余及現(xiàn)金為人民幣1174.3億元，加上未動(dòng)用銀行授信額度人民幣530.6億元，可動(dòng)用資金達(dá)人民幣1704.9億元。

大量現(xiàn)金在手，且迎來土拍規(guī)則調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)下半年中海或?qū)⒊蔀橥僚氖袌?chǎng)的主角。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)