根深葉茂 興業營城 ——深業集團36年產業園區建設之路

“產業+科技”的DNA

八卦嶺中無八卦，車公廟里念車公。

八卦嶺，“四橫九縱”的棋盤式道路格局看起來類似八卦的“龜背”圖形，其實較權威的考證是筍崗北有座牌榜山，“八卦”很可能是從“牌榜”的音訛傳而來。車公廟，以前是真有廟的，是為了紀念南宋末年護帝南行、忠直英勇的車大元帥而建，車公廟至今仍保留了車公轉運、辟邪鎮災的民俗。這兩個頗具歷史文化意味的地名，不僅承載了一段段引人入勝的傳說，也機緣巧合的成為了深業集團產業園區建設之路的起點。

1982年秋，深業鵬基集團的前身深圳市工業發展服務公司承擔起八卦嶺工業區的開發任務。第一代工程兵開進八卦嶺，推平一片片連綿的小山丘，建起多棟廠房和員工宿舍。這個時候的車公廟還是一片薄田漁火的世界。

1985年底，最早一批騎著單車來到車公廟踏勘、測量、燒荒的深業泰然集團前身深圳市工業區開發公司員工，見到的未來工業區還是農田一片，“周圍是荒草地，那些草高過人頭，鉆進里面別人都看不到”。

當年，這些成片建設開發的工業區引得五湖四海的投資者紛至沓來。數百棟標準廠房布滿了成千上萬家從事“三來一補”業務的電子廠、玩具廠、服裝廠、印刷廠……在八卦嶺工業區起步壯大的本土知名企業包括經典故事、安奈童裝、先科激光、順豐瓦通等，最響亮的名字恐怕還是屢進世界500強榜單的中國平安。這里既吸引了杜邦、百安居、皇冠、好富頓、精量這樣的跨國公司，也培育出了大冷王、宇龍、研祥、愛施德這樣高成長性的小巨人企業，以及像創維、云海、海川、德潤、萬利達、步步高這樣的行業“隱形冠軍”。一些園區企業家嘴里的車公廟頗具傳奇色彩：“很多人騎著單車進來（創業），開著奔馳出去（離開）；在外面不行了再回來（重新創業）又能東山再起。”

（90年代初期的八卦嶺工業園）

（90年代末期的車公廟）

不管是占地116萬平方米的八卦嶺工業區、占地118萬平方米的車公廟工業區，還是稍晚的蓮塘工業區，都是深業集團旗下、改革開放以來國內的第一批大型工業區。

位列這個“第一批”的，還有1985年由深圳市政府和中國科學院共同創辦、占地1.15平方公里的科技工業園，不但是國內第一家科技園區、也是1991年經國務院批準的首批國家級高新技術產業開發區、更是國內單位產值較高的科技園區之一。

從車公廟工業區蛻變而來的有深圳唯一的國家級民營科技園，也是國家級孵化器的深圳福田天安數碼城；全國第一座高層工業用房建筑——深業泰然勁松大廈。

此外，全國首個出口監管倉庫——筍崗倉儲工業園+、國內首個由企業投資的科技開發基金——民間科技創業中心、深圳國資首家援疆產業園——喀什深圳城、深圳國資首家醫養綜合體——深業健康生命中心、深圳市第一家“汽車上樓”汽車專業市場——深業泰富車城以及國家農業科技園核心項目——大鵬航天育種生態產業園，也紛紛在深業集團旗下的產業園區以創新姿態搶閘而出……

這些“第一”，既顯示了深業集團作為深圳市人民政府全資擁有、深圳市國資委直管的大型綜合性企業集團，在深圳各個重點區域都有一定土地儲備的根深葉茂獨有優勢，更重要的是，作為前身是1983年在香港注冊成立的“窗口企業”的深業（集團）有限公司實則有著“產業+科技”園區建設、專業運營的基因。

作為肩負使命的中國第一代工業園開拓者和中國城市產業園運營領跑者，在今天開幕的2019深圳房博會首屆產業園區展上，深業集團攜旗下43個園區整體亮相，也是第一次“方陣出列”向公眾展示其36年來在16座城市開發運營總建筑面積2442萬平方米的園區范式和經驗。

（深業集團總部——深業泰然大廈）

園區運營的“深業模式”

走過36年風雨的深業集團以房地產開發與經營；物業管理；以房地產產品及運營服務為主的資產管理業務；以道路運輸為主的基礎設施建設與運營；以股權及基金投資為主的新興產業投資業務為主業，同時涉足現代農業、高科技制造等領域。截至2019年6月末，集團資產總額1274億元，凈資產484億元，土地儲備近1300萬平方米。同時，擁有正在運營的收費公路3條，里程數達到188公里。

這樣的專業化基礎之上的多元化、全產業布局凸顯了深業四大核心優勢：全業態地產開發、多類型園區運營、區域統籌以及金融與孵化，由此形成了“產業聚集、創新孵化、智慧運營、金融助力”的產業園區運營“深業模式”。

目前，深業管理運營的43座產業園區布局全國、深耕大灣區：其中自主開發運營29座，建筑面積2050萬平方米；有22座、總面積1875萬平方米位于粵港澳大灣區內。在這些園區中，共引進企業17275家，其中上市公司179家、世界500強企業19家、孵化器及創業服務機構50家，堪稱成長型創新企業的最佳合作伙伴。

作為產業園區創新升級的領跑者，過去36年，“再深耕共成長”對深業集團來說誠非虛言。通過精耕細作產業園區開發建設和專業運營，不斷進行管理模式、業務能力的升級，深業產業園區從傳統的工業區、工貿園、科技園開發，轉型為如今的創新企業生態圈打造，再到新興的產業城市綜合體、全產業生態鏈智慧運營，經歷了從園區1.0到5.1的5個發展階段，既順應了中國城市化和產業發展趨勢，更為城市產業升級換代作出了不可取代的貢獻，在取得發展規模量的增長和發展模式質的飛躍的同時，充分展示了深業集團為創業者筑夢、為園區發展助力、為城市塑造更多空間價值的匠心所在。

（深業上城）

不同階段，深業屢有標桿產品問世，包括獲2013年中國地產金磚獎（產業地產大獎）、2016年中國最具品牌影響力產業園區、2017年《產業園區創新影響力評價體系》標準起草單位、2018年中國產業新城運營商綜合實力TOP10等榮銜的天安數碼城，獲2017年中國產業園區運營商優秀品牌的天安運營，獲2014年全國青年創業示范園區、2018年度粵港澳產業園區運營商10強的科技工業園，獲2014年美國LEED金獎、2015年美國LEED白金獎的深業上城，獲2015年全國十佳汽車園區、2018年有形汽車市場綜合實力5A等級的深業車城，獲2018年產業新城運營商綜合實力TOP10的深業智慧以及被定位為2019年灣區時尚總部中心的泰然立城，標桿產品的不斷涌現，坐實了深業作為產業園區運營平臺行業標桿的價值。

片區統籌中的“2049視野”

近兩年來，片區統籌成為深圳城市更新領域的顯學，它不再是單純的空間、建筑更新，而是從片區整體利益出發，通盤考慮空間、交通、產業、文化等的一體化城市更新工程。作為深圳第一批參與片區統籌工作的企業，深業集團與深圳各區政府均有戰略合作，迄今已成功獲得福田車公廟、八卦嶺，寶安孝德園，南山科技園中片區等近10平方公里的片區改造統籌主體資格。

在集約、綠色、開放、產城共榮的規劃理念下，深業將在上述片區通過新型智慧城市建設手段，增加城市公共配套供應、提升城市交通效能、改善城市空間環境質量；通過創新服務、智慧管理等園區運營手段，促進產業園區活力升級、引領城市高端產業的聚焦和健康發展，逐步將深圳建設成為持續領先的國際科技產業中心城市，成為科技振興、產業強國的重要戰略支點。

各片區統籌各有側重。占地3.58平方公里、規劃建面1120萬平方米的孝德園片區將升級傳統產業、傳承歷史文化，打造產城相融的城市生態文旅商務區；占地2.45平方公里、規劃建面1230萬平方米的科技園中片區則要建設粵港澳大灣區“科創中央智力區”；占地1.16平方公里、規劃建面480萬平方米的八卦嶺片區將再造深圳工業區發展模式的新典范，打造“八卦融城•創科金嶺”。而占地1.37平方公里、規劃建面585萬平方米的車公廟片區統籌，則是眾多片區中頗具特色的一個，在工作模式上實現政企合作，在技術層面上邀請頂尖智庫，特別是以產業為先導的定制式更新，在深圳乃至全國都走在了前列。作為具體實施單位的深業泰然，愿景是建立一個立體、復合式整體型園區、打造深圳2049未來之城，以“智能+”（智能為核心，結合金融、文化等多元素）產業模式率先探索如何在高房價下捍衛低成本產業空間，成為引領新技術潮流、新生活方式的智慧型城市開發與運營典范。

命名為“2049”當然別有深意。深業集團的產業園區方陣在本屆房博會上震撼出列，本來就有向深圳建市40周年、中華人民共和國成立70周年獻禮之意，2049則將時間維度拉得更長。

在“未來之城”60平方米的全沉浸式空間影院里，看到了在中華人民共和國成立100周年的2049，深業未來城市發展的藍圖。沙盤聯動周邊全包圍式的投影幕墻，營造出深業著力布局的智慧中樞、智慧出行、智慧教育、智慧生活、智慧環境、智慧經濟六大未來智慧場景，在聲光電的場景體驗中，構筑起一個畫面感十足的未來城市映像，帶領觀眾暢想未來城市的美好生活。

這，既是深業集團成就未來世界一流智慧產城踐行者的雄心，更是不忘初心、念茲在茲的使命。

（車公廟片區統籌規劃效果圖深圳2049未來之城）