土門不土，遠洋落地故事里的事

每經編輯｜樹也 船子    

土門 我就愛咱這土門

當老板的擺地攤的混社會的閑人

土門 我就愛咱這土門

城中村的房子基本蓋得都是五層

土門 我就愛咱這土門

伊麗莎白門口一到周末有人耍猴

——朱凱

©視覺中國

5年前音樂制作人朱凱的一首《土門》，唱出了西安土門里的市井生活和人生百態，直白粗鄙卻也接地氣。

這差不多是這位本土歌手眼里的土門，也是絕大多數西安人眼里的土門。

時間如白駒過隙，西安城南城北騰飛，東郊崛起，而西郊土門似乎還是歌詞里的那個土門，因地處工業區，一直未拆遷改造，土門很難洋氣起來，正如它的名字。

所以當遠洋地產宣布要將成都太古里項目復制到土門時，相比驚喜，人們首先是訝異，為什么是土門？不搭啊！

的確人們印象中的土門商圈環境，與太古里的高端格格不入，不過按照土門所在區域大興新區的規劃，遠洋的“長安里”，是土門改造的核心區域，而 “長安里”所屬4500畝的長安漫古小鎮，是地方聯合遠洋規劃的巨無霸文化+項目。

這意味著，遠洋的切入很大程度上成為撬動土門板塊的密匙。

當然不僅是長安漫古小鎮，地方政府希望遠洋的介入，也是蹣跚多年土門改造的起點，加之后續規劃招商項目，能在未來給土門注入文化、商業的基因，而非破敗擁擠的城中村和廉價的小商品集散地。

土門，也許真的要洋氣起來了。

故事里的事

西郊土門商圈，曾被俗稱“小香港”，是西安最早最知名的商圈之一。

“我說咱這土門窩到處都是念想，從101電車在到老的土門市場，讓人一哈子對曾經產生了懷念？買2塊錢的牌子能打一下午的電電，過去的土門也是不一般的形象，土門市場買件衣裳都算相當時尚。”

“現在的土門窩是相當大的進步，有娛樂跟餐飲還有酒店帶的服務，好萊塢跟仙游園魔方跟天佑，大世界跟紅樹林和創新路的烤肉，百宣達跟小飛剪你理上一個發型，出去把個妹子你是百分之百把贏，新土門市場現在也是人來人往，衣裳皮包飾品手表都是極品神仿。”

5年前，朱凱寫下這些歌詞時，想必對土門的發展是自豪欣喜的。

不過，這種自豪隨著西安城市發展和商業環境的蝶變，很快過時。“小香港”不再時髦，相反則變成了破敗、土氣、擁擠的代名詞。

當遠洋集團宣布要將成都的高端商業文化項目“太古里”，搬到土門做 “長安里”的時候，多數人是疑惑的。憑慣性思維，如此有“腔調”的一個項目不應該在商業環境成熟的主城區，再或者落地在如同一張白紙，便于“繪畫”的新開發區嗎？

“就像嫁姑娘一樣，我們雙方一下子看對了眼兒。三個月，就相親成功了！”談起這一段“姻緣”，西安大興新區（土門地區）管委會招商宣傳中心（招商局）負責人王菲跟粉巷君（微信ID：nbdfxcj）聊到。

說到“嫁姑娘”，想必，只有對自己家女兒足夠了解，才能尋找到一位門當戶對的如意郎君。

©視覺中國

土門，有深厚的歷史文化遺存。漢代，這里有紀念先祖的九廟、傳承文化禮儀的明堂辟雍；唐朝，安遠門（即土門）便是絲綢之路的起點。這些文化遺跡的存在，決定了區域要做好文物保護，不能高強度開發。

這恰與遠洋太古里開發要求的區域文化氛圍濃厚、建筑低密度、與地方文物遺跡融合的訴求相契合。

其次，土門為西安主城區，區域位置優越，處于高新區、灃東新城、經開區、大興新區四個新區交匯地帶，是西安所有主城區中少有未完全拆遷改造的區域。

最重要的是土地，長安漫古小鎮占地4500畝，顯然在西安主城區很難找到如此體量的土地供應。

對照成都“太古里”，建筑低密度、高度僅兩層、千年古剎大慈寺藏匿其中。地方政府心動了，不論從區域撬動還是文物保護上來講，這的確是個值得對標的項目。

“我們對標太古里項目特點，精心策劃包裝項目，做成冊子主動叩門招商找遠洋集團，來來回回7、8次互訪。今年3月初，策劃方案拿出手，直到5月22日做了一個簽約儀式，這個投資400多億的項目就落地了，”王菲回憶到。

土門不土

地處工業區，連片城中村，商圈業態過時，多年改造蹣跚的土門，能否因為遠洋“長安里”的入駐，撬動整個板塊及西郊區域的價值？

我們先用成都做對照。成都太古里已成為春熙路商圈，融合著文化遺產、創意時尚都市生活的商業地標，為都市商業和文化提供了令人激動的可能。

再反觀西安。西安的商業綜合體并不少，但是像“太古里”這樣以文化為底色，加乘了商業、娛樂、休閑、購物的新業態寥寥無幾。

對于逐漸邊緣的西郊土門來說，一直缺乏核心項目的帶動。普通的商業綜合體很難帶動土門今后商業的發展。而長安里也許會成為撬動土門的密匙，成為城市新地標，甚至會對整個西安的商業模式帶來變革。

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“這里地理位置很優越，同時也是一個銜接地帶，我們必須把它的優勢發揮得淋漓盡致。”王菲告訴粉巷君（微信ID：nbdfxcj）。

長安里僅是遠洋帶到土門規劃中的一個小項目。遠洋應用“文化+”的模式，還將在這里打造4500畝的長安漫古小鎮，將“文化+”的基因注入到這片主城區。

改造原有商業模式，招大引強是土門未來的規劃。引進萬象城、與新加坡某國有企業牽手，以團結南路為中軸線，沿線集中布局商業項目。土門將植入新的商業基因。曾經的工業聚集區將會變成活力商務區。

除了重心轉向商業，住宅方面也有所更新。

“城中村的房子基本蓋得都是五層”這是朱凱的歌曲《土門》中所描述的居民生活。爾后，富力、碧桂園、金輝的進入，以全新的安置樓、商品樓代替以往擁擠的城中村。

土門不土，將來的它不再是人們印象中大型工業聚集地、五層樓高的城中村，而是文化、商業聚集的新興板塊。

城改難題

未來土門改造的蛋糕無比誘人，不過由于工業企業聚集，以及過去十年間西安官場作風等問題，土門一直深陷城改困境，如今“長安里”落地這也是繞不開的話題。

2013年，土門改造方案已經高調提出，根據彼時方案，土門綜合改造將分三步實施。

至2016年，應當實現基本完成區域內企業搬遷改造升級擴能；建成一批特色街區，支柱產業、主導產業形成規模，西安國際化大都市國際商務區、中央活力區雛形顯現等。

對這個“一五”、“二五”時期重點建設的電工城，西安市高度重視，時任領導甚至說出“土門改造不成功，改造者將成為歷史的罪人。”

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如今2017將盡，顯然，土門改造并不如藍圖中那樣順利。在大西安發展中，土門似乎被遺忘。

究其原因，與“西安被耽擱的十年”脫不開關系。

過去十年間，西安幾乎沒有真正意義的土地招拍掛，土地多是小塊地采用“地塊招商”模式出讓。當然，對于這樣的模式我們不能一票否決，這是當時的大環境使然，但不可否認，這樣的模式下的確有不規范操作的空間。

“西安被耽誤的十年期間，官場確實存在一些作風問題，土地出讓有時會遇到上面打招呼。”某地方官員曾直言不諱。

地塊“友情”出讓后，若落入沒有實力的小開發商手中，則拿地、拆遷、沒錢耍賴，回遷房遙遙無期的尷尬局面時有發生。這是不少西安原住民心中的傷疤。

這些歷史遺留問題，不僅是土門的難題，也是過去西安市大環境下的整體困境。但土門改造進展格外緩慢，個中緣由遠非此萬金油所能全然概括。

過去很長時間，工業企業曾經撐起了土門的繁華，時過境遷，它們成為土門發展的絆腳石。盡管西安市多年前就提出老廠房搬遷計劃，但顯然，進展并不那么順利。

在此種種下，五年時間，土門改造身陷泥淖，步履蹣跚。

如今西電等老廠房搬遷都已經提上議事日程，部分新址已經開始動工建設，加之主動招商的遠洋項目的切入，聽了多年的土門改造似乎開始啟動。土門能否真正洋氣起來，我們拭目以待。