圍繞“租售并舉” 樓市長效機制漸進形成

每經編輯｜李宇嘉    

李宇嘉

未來5年，我國各項改革將從全面啟動期轉入加速推進期。對房地產來說，就是要加快推進從短期調控向長效機制轉換。

近期，多個地方出臺一攬子政策，鼓勵城市供地全面向租賃傾斜。在此背景下，租售同權、租房可落戶、肅清房地產租賃市場秩序……一系列租賃新政此起彼伏，讓一個圍繞“租售并舉”的樓市供應基礎性制度和長效機制雛形正在形成。這也將是1998年房地產市場化、貨幣化改革以來，我國住房制度的二次變革。

目前，我國城鎮住房自有率高達70%以上，但激昂的購房情緒仍不減。近年來，基于資產配置需求，樓市購買主力很大程度上來自投資需求，城鎮擁有2套及以上住房的家庭增多，需求旺盛和財富效應導致高房價預期不減。

由此，不僅金融風險“敞口”擴大，實體產業“空心化”，而且城鎮化快速推進期涌入城市的2.5億外來人口、新就業大學生難以扎根城市，社會面臨巨大風險。

目前，又到住房制度改革“窗口期”，在資產泡沫風險呈現“觸頂”的態勢下，未來已沒有再浪費改革機遇的回旋余地了。因此，以住房回歸居住屬性為頂層架構和改革目標，以滿足城鎮外來人口、新就業大學生（即“新市民”）以及戶籍無房戶的住房需求為切入點，以“租售并舉”、先租后買、“先居住后改善”為抓手，重塑我國住房供應體系的改革亟待推進。

未來，基于住房回歸居住屬性、新市民及戶籍無房戶為主體的有效需求，新住房供應體系應該包括以下幾類產品：首先是租賃住房，既包括占比需要大幅度提升的政府公租房，又包括供應秩序完善、高中低檔搭配的市場商品租賃住房；其次是市場化主導、政府扶持的商品住房，這類住房適應新市民、戶籍無房戶的支付能力，并以“先租后買”、產權共有等形式，循序漸進滿足他們對產權住房的訴求；最后是完全市場化的商品住房。而按照發達國家的規律，前兩者往往要占到70%左右的比例。

目前，已進入城市的2.45億外來人口，約2000萬新就業大學生和部分白領人群普遍租房居住，而熱點城市更有高達40%的常住人口長期租房。事實上，基于小孩教育、父母養老和工作調動等因素，有一部分購房者即使已經成為業主，但現實生活中同樣也選擇租房。在未來的住房供應中，租賃住房應該成為絕對的主體。

不管是大城市近期供地配建租賃住房“常態化”，還是未來5年新增供地明顯增加租賃住房建設比例（30%~60%），從中央到地方頻繁發布的新政，首先都是意在增加租賃供應，其次意在將存量房更好地利用起來。

為此，既要培育規模化的企業租賃主體，凈化市場環境、完善市場秩序，同時也要通過租售同享公共服務來更好地滿足人們的住房需求。未來行業管理的重點，將從過去偏重于新房開發和銷售，轉變為存量房盤活和租賃。

租賃市場只是新的住房供應體系中的一環，目的是讓外來人口能“扎根”在城市，否則新型城鎮化可能“有名無實”。因為無法實現“住有所居”，他們就無法融入城市，消費和投資行為、人生規劃等都是短期行為。這樣，不僅城鄉二元隔離無法改觀，還會因各種“漂”而帶來潛在的社會問題。

另外，租賃（特別是公租）能降低居住和“扎根”城市的成本，也降低新型城鎮化成本，增加新市民和戶籍無房戶的積蓄，助力其“先租后買”，漸進成為“有產者”。

“有恒產者有恒心”，凡在城市長期居住的人，無不打算購房并成為“有產者”。目前來看，由于社會保障深度不夠、稅收調節不足、生產效率差距，即便為社會作出巨大貢獻的人群，比如科技工作者、醫務人員和教育行業的職員、初級公務員、納稅超過一定年限的常住居民等等，也有一部分人無法以自己的收入買到房，若經過多年努力依然無法跨越高房價而成為“有產者”，分享城市化紅利，這是不公平的，并應當為此檢討過往的住房制度。

作為今年樓市調控和長效機制建設的代表之一，北京近期在發力租賃的同時，推出共有產權住房新政，這是一個重要信號，其最大亮點就是去除正常交易限制。北京未對共有產權住房出租有任何限制（租金按份額分配），5年后上市交易時，購房者還可隨行就市地出售自有產權部分，或購買免費使用的政府產權部分，實現全部產權擁有。因此，購房者的產權部分與商品房無差異。

北京新政回歸共有產權本源。購房者和政府產權比例，可以是6：4，也可以是5：5。這樣，即便是高房價，很多新市民和戶籍無房戶也可以實現擁有產權住房的訴求。事實上，不管購房者承購多大的產權份額，都是根據自己支付能力選擇的結果，這就是“先買小房子，再買大房子”。進一步，結合“先租后買”、“租售并舉”，這就是新住房制度，也是樓市長效機制。

近期，深圳“棚改”新政中，中心區舊住宅區改造除安置外，全面建設租賃住房，這是深圳人口“倒掛”（2000萬人口中戶籍人口只有400萬）背景下，順應1600萬非戶籍人口租房需求，在供給端所做的革新。

租售并舉、共有產權、深圳式棚改等住房供給側領域的變革，除了分流住房需求、穩定預期和房價、構建理性和多層次的住房消費層次以外，更重要的是，它們給新市民、戶籍無房戶“扎根”城市一個可觀的預期、一個可以實現的夢想。

筆者認為，租售并舉、共有產權和租賃主體的政策創意很好，但“一分設計、十分落實”，各級政府要有真心實意，首先是在土地供給上要“讓利”，不能繼續坐地生財，要以讓利給市場盈利預期；其次，逐步實現不同群體間公共服務均等化；最后，配套改革要跟上，如革新土地出讓“招拍掛”機制、公共財政建設以及稅收金融支持落地等。（作者為深圳市房地產研究中心研究員）