融創(chuàng)中國百億公司債棄發(fā) 上半年房企發(fā)債融資縮水七成

第一財經(jīng)APP 記者 佘慶琪

日前，融創(chuàng)中國在上海證券交易所（下稱“上交所”）發(fā)行的100億元公司債悄然終止，對此，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌回應(yīng)稱，2月份融創(chuàng)中國已主動撤回了發(fā)行申請。

第一財經(jīng)記者了解到，不只是融創(chuàng)中國，上半年房企發(fā)債明顯銳減，房企融資再度轉(zhuǎn)向銀行和信托。截至6月30日，房企發(fā)行信用債募資總額僅為1795.11億元，而2016年上半年募資總額則高達(dá)6702.94億。

究其原因，房企發(fā)行公司債難以通過審核是主要因素。有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)記者透露，上半年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債難度很大，對于監(jiān)管要求的落地，也是以較強的力度在執(zhí)行。

融創(chuàng)百億公司債終止發(fā)行

第一財經(jīng)記者從上交所了解到，融創(chuàng)中國此前100億元公司債已經(jīng)終止發(fā)行。對此，孫宏斌回應(yīng)稱，這是去年9月份報的發(fā)債項目，今年2月融創(chuàng)中國主動撤回了發(fā)行申請。

從融創(chuàng)中國的負(fù)債結(jié)構(gòu)來看，公司債并不是其最重要的融資手段，根據(jù)Wind資訊顯示，融創(chuàng)中國目前存量債券共計250億元，2016年年報數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國借貸總額共計1128.44億元，債券融資占比僅為22.16%。

一直以來，融創(chuàng)中國的資產(chǎn)負(fù)債率更是市場關(guān)注的重點，截至2016年年底，融創(chuàng)中國的資產(chǎn)負(fù)債率為87.92%，在香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)中基本處于最高水平，與A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)相比，僅略低于資產(chǎn)負(fù)債率89.43%的綠地控股。

從并購交易上來看，激進的并購使得融創(chuàng)中國的資金面并不寬裕。上周，與萬達(dá)這筆632億元的交易是融創(chuàng)中國2017年發(fā)起的第8起收購，也是融創(chuàng)并購史上最大的一筆交易。而此次并購中的部分資金來源則是萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放的296億元貸款。

對于融創(chuàng)的這次閃電交易，評級公司并不太看好。標(biāo)普的判斷依據(jù)在于融創(chuàng)中國在激進并購的同時，經(jīng)營現(xiàn)金流是否能覆蓋這些高額支出。根據(jù)標(biāo)普測算，包括此次收購萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)在內(nèi)，融創(chuàng)2017年以來用于收購?fù)恋?通過公開競價和并購)、投資非核心業(yè)務(wù)(包括投資樂視系公司和鏈家)的支出已達(dá)1200億元。而這些支出已經(jīng)超過其2017年1至6月包括合營企業(yè)銷售額在內(nèi)一共1089億元的合同銷售額?？紤]到土地收購和業(yè)務(wù)擴張方面的巨額支出，標(biāo)普預(yù)計融創(chuàng)的經(jīng)營性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負(fù)，因此它將依靠進一步舉債來支持自己的擴張，并推高其杠桿水平。

據(jù)此，標(biāo)普將融創(chuàng)“B+”長期企業(yè)信用評級和“cnBB-”大中華區(qū)信用體系長期評級列入負(fù)面信用觀察名單。另外，7月12日，惠譽也宣布下調(diào)融創(chuàng)的企業(yè)評級至BB-，展望為負(fù)面。

穆迪方面則表示，融創(chuàng)中國控股有限公司擬收購大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司資產(chǎn)的交易若得以完成，則將導(dǎo)致融創(chuàng)的負(fù)債杠桿率上升。但是，該交易不會對融創(chuàng)B2的公司家族評級、B3的高級無抵押債務(wù)評級或負(fù)面評級展望產(chǎn)生即時影響。

對于評級機構(gòu)給融創(chuàng)評級的下調(diào)，孫宏斌18日對媒體回應(yīng)稱：“他們不看我們項目，也不買我們房子，憑什么給我們評級?他們的評級對我們沒啥影響，就是發(fā)債有點影響。”

從市場表現(xiàn)上來看，融創(chuàng)中國發(fā)行的中資美元債確實受到了影響。截至記者發(fā)稿，融創(chuàng)中國2019年到期美元債價格重挫逾4%，已經(jīng)創(chuàng)最大跌幅。

今年房企發(fā)債銳減

不只是融創(chuàng)中國，上半年不少房企的公司債發(fā)行都已經(jīng)悄然終止。

據(jù)悉，房地產(chǎn)公司發(fā)行公司債，需滿足以下幾個條件：第一，主體評級 AA 級以上、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策的境內(nèi)外上市房企、以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企、副省級城市及計劃單列市級別以上的地方國企、中國房地產(chǎn)協(xié)會排名前100的其他民營非上市企業(yè);第二，最近一年末總資產(chǎn)小于 200 億元、最近一年營業(yè)收入小于30億元、最近一年扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負(fù)、最近一年末扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率超過65%、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線占比超 50%的房企，不得發(fā)行公司債融資。

除此之外，房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍“地王”，哄抬地價等行為，或者前次公司債募集資金尚未使用完畢或者報告期內(nèi)存在違規(guī)使用募集資金問題的房企不得發(fā)行公司債融資。募集資金不得用于購置土地。

根據(jù)第一財經(jīng)記者了解，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債融資，主要渠道有公司債、企業(yè)債、短融、中票、定向融資工具等，而自2015年起，公司債就已經(jīng)成為房企發(fā)債融資的主要渠道。

有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)記者透露，上半年來看，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債難度很大，對于監(jiān)管要求的落地，也是以較強的力度在執(zhí)行。公司債上半年之所以發(fā)行量銳減，主要是由于上年發(fā)債的“主力軍”房地產(chǎn)公司的發(fā)行申請難以通過審批。

從上半年數(shù)據(jù)來看，Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，房企發(fā)行信用債共計189只，募資總額僅為1795.11億元;而2016年上半年，房企發(fā)債總數(shù)高達(dá)636只，募資總額高達(dá)6702.94億元。另外，從占比上來看，公司債占比下滑的同時，短融、中票、定向融資工具的占比明顯提升。

房企融資結(jié)構(gòu)生變

其實，去年下半年以來，在宏觀地產(chǎn)調(diào)控的過程中，包括公司債在內(nèi)的房企多個融資渠道都明顯收緊，房企融資再度轉(zhuǎn)向銀行貸款和信托。

首先，公司債方面，證監(jiān)會對合格發(fā)債主體的要求明顯提高，且政策執(zhí)行力度較強;第二，股權(quán)融資方面，2010年開始，房企IPO就已經(jīng)被叫停，再融資新規(guī)出臺后，包括房企在內(nèi)的上市公司再融資門檻有所抬高;第三，銀行貸款方面，此前銀監(jiān)會反復(fù)強調(diào)，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，且開發(fā)貸只能用于項目建設(shè);第四，非標(biāo)債權(quán)方面，券商、基金子公司資管計劃管控比較嚴(yán)格，16個熱點城市普通住宅項目暫不予備案，其余項目募集資金不得用于拿地和補充流動資金。

從結(jié)構(gòu)上來看，目前地產(chǎn)公司融資正在從債券依賴，重新轉(zhuǎn)向銀行貸款和信托。相比于發(fā)債，信托融資對房企來說受限相對較小。雖然此前銀監(jiān)會下發(fā)了《2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點》，但據(jù)記者了解，監(jiān)管只是采取例行檢查，并非發(fā)布新的監(jiān)管政策。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.76萬億元，同比增長9.8%。房地產(chǎn)信托方面，根據(jù)民生證券數(shù)據(jù)，2017年一季度房地產(chǎn)信托新增發(fā)行2328億元，同比增長53%，在去年創(chuàng)下歷史新高后，延續(xù)增長勢頭;房地產(chǎn)信托余額1.58萬億元，同比增長21%，占資金信托余額的8.4%。

另外，備受關(guān)注的中資美元債方面，5月有傳言稱，監(jiān)管部門叫停了房企海外債的發(fā)行，雖未被證實，但是6月下旬以來，房企發(fā)行美元債融資迅速回升。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，從6月20日至7月18日，包括恒大、佳兆業(yè)、綠地香港、花樣年在內(nèi)的多家房企，已發(fā)行18只以美元計價的海外債券，募資合計103.3億美元。