中鐵建地產：一場與自己的較量

每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓    

每天醒來，都覺得自己睡在工地上，那是一些說不清是什么機器發(fā)出來的隆隆聲中夾著一聲聲鋼鐵碰撞的清脆聲。

天黑后如果不拉窗簾，塔吊的燈光是“夜空中最亮的星”。

城市開發(fā)建設的速度太快，邦地產君每天一低頭就能看到窗外兩塊工地的工期進度，他們的樓面價都曾經(jīng)創(chuàng)下成都的第一。

某一個陰雨綿綿的下午，邦地產君打了個電話：

“親，你知道我們房子的房產證什么時候能下來嗎？”

“再過一段時間吧親，不過我跳槽了啊，去了南邊。”

“南邊哪個樓盤？”

“西派瀾岸。”

“他們房子怎么樣？”

“四五百萬一套呢！”

沒得到想要的信息，卻知道了我的置業(yè)顧問跳槽。而過了一個月我再打電話給她，她又跳槽了。

此前聽到是中鐵建地產的房子，與我們每天抓著不放的“碧萬恒”比起來，是有點“冷門”，邦地產君一下子沒反應過來。

作為16家涉足房地產的央企之一，中鐵建地產在成都的項目并不算多，西派城、西派瀾岸、西派國際、北湖國際城、青秀城、中國鐵建廣場、錦江國際花園……對他們來說，青秀城、錦江國際花園是1.0的產品，而“西派系”和北湖國際城則是2.0的高端改善產品。

從透明房產網(wǎng)的數(shù)據(jù)看到，他們的庫存幾乎消耗完畢，連所剩房源最多的西派瀾岸，也僅剩48套，中國鐵建廣場剩24套。

補貨應該是他們現(xiàn)在最急需做的事。中鐵建地產西南區(qū)域公司總經(jīng)理阮興跟邦邦地產君說，“到了2020年，也就是’十三五’規(guī)劃期間，整個西南區(qū)域的銷售金額要達到400億元，那么成都至少要達到150億元。”

也正如阮興所言，想在成都達到這個業(yè)績目標，貨值是一定要補的。

從2016年底，中鐵建地產花費53億元一口氣拿下成都城南雙流區(qū)三宗地塊打造3.0產品就能看出，他們在成都下了很大的決心。

還記得今年4月6日成都那場驚心動魄的土拍嗎？中鐵建地產又以總價15.12億元、樓面價13580元/平方米拍得青羊區(qū)一幅地塊，記得西南財大副教授劉璐說過，這塊地是那次土拍中唯一一塊超值的地，因為成交價比其應有的價格低8.87%左右。

劉璐預測，結合現(xiàn)在的限價政策，雙流三塊地精裝房的單價預計在17000元／平方米左右，青羊區(qū)地塊若是清水房則可能高達20000元／平方米，邦地產君做了一道簡單粗暴的數(shù)學題，這幾塊地集中上市后將為中鐵建貢獻至少56億元的貨值。

但他們離150億有多遠呢？根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2016年成都銷售業(yè)績排名的第一把交椅被保利的116.18億元拿走，接下來就是恒大的98億元及萬科的96億元。但這個排行榜里沒有中鐵建。

關于其在成都的銷售金額，成都公司對邦地產君稱并沒有準確掌握，但從中新網(wǎng)的報道中看到，為71億元。

據(jù)阮興介紹，中鐵建地產西南區(qū)域公司目前已經(jīng)在成都、武漢、西安、重慶、貴陽布局24個項目，獨立開發(fā)及合作開發(fā)項目21個，在土地上的總投入約300億元。

從其在西南區(qū)域的戰(zhàn)略看來，高端改善的產品將會是他們在市場上的主打，為此其研究了12場高端生活方式預計在下半年推出。

在今年4月一場與媒體的交流會上，阮興也透露今年預計房產板塊完成年銷售額100億元的目標。

細數(shù)中鐵建地產在全國的布局，上海僅有一個青秀卓庭在售也是讓人意外。而從他們2015年12月17日在上海奉賢區(qū)以總價38億元，樓面價19179元／平方米拿地后，在上海亦久無拿地的聲音。目前奉賢區(qū)那塊地案名為香榭國際，目前還未開盤。

廣州，中鐵建地產的項目只有三個，荔灣國際城、環(huán)球中心以及國際花園。最新的拿地動作是在今年的2月15日，中鐵建地產以底價3.61億元競得廣州南沙行政中心西側的商業(yè)用地，折合樓面價4797元／平方米，但是，這塊地的出讓條件是他們需在180天內將全國性總部或區(qū)域、功能性總部遷入南沙，除此之外，地塊還要求其需自持計算容積率總面積15%的物業(yè)，自持部分物業(yè)自取得房地產權證后持有年限不低于5年。

翻閱其官方網(wǎng)站就會發(fā)現(xiàn)，除了北京，他們更偏愛布局在二線城市，南京、成都、重慶、杭州、合肥、長沙等等，甚至連“深圳”這兩字，都沒有在項目列表中看到。

再看看全國的吧。

還是克而瑞的數(shù)據(jù)，在今年1-5月間，中鐵建地產以240.1億元的流量金額排在TOP100中的第29位，比28位的金科略低3.3億元。

在2016年的時候，中鐵建地產是以476.8億元位于第二梯隊，第28位；2015年，以372.5億元位于第19位。

一年的時間被誰超過了？有中國金茂、榮盛發(fā)展、新城控股、陽光城、正榮集團、中南集團、魯能集團、旭輝集團、首開股份。

我們一直都在說“房企彎道超車”這件事，大家都在卯足勁沖著千億級奔跑，但從今年1～5月的成績單看起來，千億的傳說要破功了。

目前突破千億銷售額的房企已經(jīng)增至5家，除了碧桂園、萬科與恒大之外，保利與綠地成為新入局者，而十強新晉龍湖卻異軍突起，前5個月累計實現(xiàn)合同銷售金額755.2億元，環(huán)比增加155億元。也就是說，龍湖僅憑5個月的合約銷售額就超過2016全年銷售的86%。根據(jù)每日經(jīng)濟新聞記者此前的報道，龍湖前5個月的單月銷售業(yè)績同比增長率依次分別達到186%、415%、218%、161.54%、126%。按其平均增長率計算，2017年龍湖合約銷售額有望突破兩千億元。

在這種時候，城市更新、特色小鎮(zhèn)、共享空間、長租公寓、醫(yī)養(yǎng)健康、教育產業(yè)、文化／旅游、商業(yè)地產、金融、海外地產、家裝、智能家居等等都成了企業(yè)業(yè)績增長點。

翻看中鐵建的年報，在2016年其房地產板塊新簽合同額占總新簽合同的4.058%，而工程承包則占了86.89%。

這個工程承包就指向了鐵路、公路、城市軌道、市政工程、水利水電工程以及機場碼頭。

搜索中鐵建與某個城市發(fā)生的重大事件，更多的是PPP、BOT項目的中標，而參與這樣的項目，更能以較低的融資成本緩解資金壓力。

也許是受到土地價格的壓力，阮興也說，之前已經(jīng)與綠地、新希望有過合作，在成都在未來一定會跟更多的房企合作。

一位銀行人士曾跟邦地產君說，現(xiàn)在企業(yè)貸款真的不容易，在小企業(yè)面前硬氣的國有銀行，面對央企國企面前的貸款需求，則是能滿足的盡量滿足，比如“可商議”的貸款利率。

來源：邦地產（Real-estate-Circle）