提高房貸利率會否改變炒房預期

每經編輯｜盤和林    

盤和林

日前，有媒體報道，某股份制銀行上海分行零售業務部門人士透露，在該行內部，房貸放款的先后順序已開始按照貸款利率的高低排序，而非“先來后到”。換句話說，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款，未上浮者則可能面臨長達數月的等待。銀行收緊房貸的動作已經在一線城市逐漸鋪開，北京、廣州的多家中小銀行近期也已經上調了首套房貸款的最低利率。當前，一些銀行的首套房貸款利率較基準利率已經上浮至1.1倍，二套房則上浮至1.2倍。

銀行方面表示，在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，不上浮房貸利率，“簡直在做義務勞動。”據報道，個別基層行房貸業務停滯，房貸業務成“雞肋”。筆者認為，提高房貸利率不僅是銀行的“在商言商”，從調控房價的角度來看，這有助于改變“炒房”預期。

“房子是用來住的，不是用來炒的”，這里面指出了住房市場的兩種不同的需求市場，一是以居住等利用為目的的消費性需求；二是投資及理財等需求，相對消費性房地產需求，投資需求對個體、社會存在一定的風險。房地產投機是房地產投資的一種特殊形式，常常給房地產帶來的消極作用。

這種消極作用，從小處說，房地產的“炒房”需求會對實體經濟造成“擠壓效應”，引發了“脫實向虛”的擔憂。從大處說，房價暴漲暴跌有可能引發金融風險甚至經濟危機，如美國次貸危機。從各國的經濟史來看，房地產所引發的金融風險是當今世界上引發金融危機、經濟危機的重要風險源之一。

對未來價格的預期是影響房地產投機的重要因素。當價格上漲，人們紛紛投資房地產，從而脫離“真實消費需求”，形成房地產泡沫。改變對未來價格的預期是遏制炒房需求最有效的辦法。

利率等房貸政策是影響房價變化的重要外生變量之一，利率的微小變動都有可能導致房地產價格的劇烈波動。房價與利率呈現負關系，即利率上升，房價會下降；利率下降，房價會上升。

利率除了直接作用于房地產開發成本以外，還通過以下三個方面影響房價：一是利率下降時，各種抵押貸款將大規模進入房地產市場；二是從住房消費來看，其成本主要是銀行抵押貸款的利息。三是房地產價值是預期未來收益的現值之和，折現率與房地產價值成負相關，而與利率成正相關。

這一輪房價瘋漲，背后就有利率大幅度下降的鬼魅身影。2015年以來，在貨幣寬松的背景下，同時經濟下行、實體經濟不振、資產配置荒等，住房按揭貸款被銀行認為是最優質、安全的信貸業務。各家銀行不約而同地“愛上”了房貸，利率下浮到八折等。

2016年，5家銀行個人住房貸款增幅均為三成左右，5家銀行相加共新增個人住房貸款2.9萬億元。除交行外，“工農中建”四大行新增個人住房信貸占全部新增個人貸款的比例，均在七成以上。

房地產市場對實際利率是非常敏感的。可以預見，提高房貸利率有助于改變炒房的預期，二套房利率上升1.2倍，不僅抬高了炒房的成本與門檻，更是釋放出了明確的調控信號，讓炒房者望而卻步。同時，提高房貸利率是符合調控房價、利率市場化要求的，亦是對此前降低利率引發房價上升的一種糾偏。

不過，此次房貸利率上漲也出現了不正常現象，例如首套房上漲到1.1倍，這對首套購房者是不公平的，也有違中央保障“住房”需求的政策初衷，首套房的價格彈性較弱，這對本來買不起房的中低收入者更是雪上加霜。

據報道稱，除“價高者先得”外，上述銀行內部人士還向記者透露了另兩條獲貸捷徑：一是該行的“高凈值客戶”，可以更快獲得貸款；二是對于一手房按揭貸款，若開發房企也是同一家銀行的對公貸款客戶，則房貸發放也可能“插隊”。這些都是有違社會公平等公共利益的，監管者應該予以糾正銀行的“唯利是圖”。

（作者為財政部中國財政科學研究院應用經濟學博士后）