住房租賃監(jiān)管要以租金及房源信息披露為抓手

每經(jīng)編輯｜李宇嘉    

李宇嘉

5月19日，住建部就《住房租賃和銷售管理條例》（以下簡稱條例）公開征求意見。這是我國第一部明確規(guī)范住房租賃的行政管理法規(guī)，也反映出我國房地產(chǎn)已部分進(jìn)入存量時代、租賃時代，租賃已成為居民居住形式的重要選擇和生活方式。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。未來，我國將新增2億人進(jìn)入租房市場。到2030年，租賃人口預(yù)計將達(dá)2.7億人，長期租賃人群占比將達(dá)到30%。

大環(huán)境也在助推租賃時代到來。首先，近年來熱點城市或區(qū)域的房價又上了一個臺階，居民首次購房年齡推遲，如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲；其次，相繼進(jìn)入社會的85后、90后、00后，其結(jié)婚年齡也相應(yīng)推遲，“單身貴族”崛起；再次，外來人口居住穩(wěn)定性提升，2014年約有2.53億城鎮(zhèn)外來人口，其中60%攜配偶、子女一起流動，在就業(yè)地城市平均居住時間超過3年；最后，近年來房貸月供上漲快于租金，月供與租金“剪刀差”正在擴大。

早在2012年，我國城鎮(zhèn)家庭戶均擁有住房已超過一套，人均住房面積已超過發(fā)達(dá)國家平均水平（33平方米）。近5年來，我國年均新房銷售都在10億平方米以上，除城鎮(zhèn)新增人口產(chǎn)生的購買力、改善型需求外，多數(shù)可歸為資產(chǎn)配置。隨著“限售”政策的廣泛布局，住房回歸居住屬性下抑制投資常態(tài)化，未來將有大量住房投入租賃市場。

由此，未來租賃供需的體量將會放大，租賃將逐步取代房屋購置，成為我國住房供應(yīng)體系的主體。當(dāng)然，這也是我國樓市走向成熟，釋放居民被高房價壓抑的消費，滿足新市民住房需求，促進(jìn)外來人口在城市集聚和服務(wù)業(yè)發(fā)展的手段或標(biāo)志。

但是，這樣一個關(guān)乎如此多民眾利益的市場，此前幾乎一直在“無管理、無數(shù)據(jù)、無法律”的狀態(tài)下野蠻生長。在房東與房客、房東房客與中介之間的權(quán)利義務(wù)上，甚至租房供求和租金信息等方面，一直沒有明確的規(guī)范和信息披露。

因此，條例既是形勢倒逼所致，也恰逢其時。條例將近一半的篇幅重點放在如何保障承租人的權(quán)利，筆者細(xì)數(shù)了一下，承租人總共享有12項“紅利”，具體表現(xiàn)在對出租人12個“不得”或約束，比如不得驅(qū)逐承租人、不得單方面漲租、不得隨意進(jìn)入房屋、不得無故扣留押金、不得隨意解除合同、不得出租地下室和陽臺等等。在當(dāng)前出租人強勢、承租人弱勢的背景下，這12項“紅利”既是對當(dāng)前租賃市場承租人受侵害的總結(jié)和規(guī)范，也意在鼓勵更多的人去租房。

當(dāng)然，出租人有時也是受害者。租賃市場基礎(chǔ)秩序不規(guī)范，政府監(jiān)管缺失，必然會產(chǎn)生諸如“不是自己的房子不心疼”的不良承租人。不愛惜房屋室內(nèi)環(huán)境、拖延交租等，這還是小事，不良承租人損害設(shè)施、聚眾賭博、隨意改動屋內(nèi)架構(gòu)，甚至搞生產(chǎn)經(jīng)營等，實踐中也不在少數(shù)。因此，條例本著實事求是、權(quán)利責(zé)任平衡的原則，對承租人行為進(jìn)行了約束。唯有如此，出租人長期放盤，與承租人簽訂長期租約，完善室內(nèi)設(shè)施配置等等規(guī)范的、長期的租賃思維才能培育起來。

如果長期放盤的出租人多了，其租賃經(jīng)營就不是“一錘子買賣”，更注重追求長期租金收益，減少短租帶來的成本和租金損失，而騙租、欺詐等損害承租人的短期化行為就少了。由此，就會有很多企業(yè)介入租賃市場，市場秩序規(guī)范水到渠成。

因此，條例對住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，要求租賃期限不得低于3年。租期長了，租賃關(guān)系就更趨穩(wěn)定，租賃的交易成本下降了，租金收益增加了，久而久之，維護(hù)租賃雙方的基礎(chǔ)秩序就形成了。

此外，“二房東”也是合法的，因為他們本身就是規(guī)模化租賃的雛形。事實上，在貼近租房需求、降低經(jīng)營成本、縮短匹配周期等方面，“二房東”具有很高的效率。如上所述，各大城市相繼進(jìn)入存量房時代，租房的人越來越多，市場也會自發(fā)催生一批專營房屋租賃業(yè)務(wù)的人群，也就是“二房東”，比如房產(chǎn)中介公司、城中村村民、城中村村集體、中介從業(yè)人員等個人創(chuàng)業(yè)者等。據(jù)筆者調(diào)查，他們都是從市場上收集房源，并經(jīng)過裝修、配備居住設(shè)施再投入租賃市場。

目前，“二房東”之所以臭名昭著，在于監(jiān)管沒有跟上。試想，目前連對出租人的監(jiān)管都處于缺失狀態(tài)，遑論“二房東”。因此，若承認(rèn)“二房東”地位，并進(jìn)行工商登記，納入政府管理，“二房東”將不再是信息不對稱、劣幣驅(qū)逐良幣下的“灰色產(chǎn)業(yè)”。考慮到政策扶持（特別是國家對規(guī)模化租賃的稅收優(yōu)惠），“二房東”未來有望成長為規(guī)范的租賃企業(yè)。

除了約束承租人、出租人，地方政府也要承擔(dān)自己的責(zé)任。條例規(guī)定，各地方政府應(yīng)當(dāng)建立租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。

信息不對稱，這是租賃市場亂象叢生、渾水摸魚，導(dǎo)致承租者權(quán)益受損的罪魁禍?zhǔn)祝畔⑴秳t是解決問題的第一步。如果租金及房源供求等信息披露完善，無疑是地方政府監(jiān)管的抓手。

另外，條例提出，租房者同買房者一樣，可以享受子女接受同等教育等公共服務(wù)。做到了這兩點，地方政府之于租賃的監(jiān)管才是合格的。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）