杭州蕭山地價新高“逼出”競拍新政：溢價達50%須現房銷售

每經編輯｜葉曉丹    

每經記者 葉曉丹 每經編輯 姚治宇

杭州市2017年春節后首次土拍結果出爐。

3月24日，杭州蕭山市北兩宗相鄰宅地出讓，備受開發商熱捧。據《錢江晚報》報道，參與此次競買的單位達35家，最終兩宗地塊分別由融信、恒大以36.46億元、36.2億元競得，樓面價分別達30816元／平方米、30387元／平方米，創下了錢塘江南岸的地價新高。

一邊限購一邊出現高價地，有業內人士擔心調控將再升級。3月24日晚間，杭州市國土資源局發布土地新政：當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售；溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

業內人士：提高了開發商資金成本

此前，2016年9月26日，杭州市國土資源局出臺的土地政策限定土拍超過100%(含)時，該地塊競得人應在簽訂土地出讓合同起一個月內全額付清土地出讓金。溢價率超過120%(含)時，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動產登記證后方可銷售。而最高溢價率不得超過最高溢價150%。

針對3月24日晚間頒布的土地新政，漢嘉地產顧問副總經理陳煥春向《每日經濟新聞》記者，很多開發商很難承受50%溢價率的土拍條件；開發商須取得不動產登記證后方可銷售這個條件，意味著開發商需要現房銷售。

“50%－70%的溢價率，對房企而言，拼的是實力、資金成本，對很多中小開發商來說，壓力會很大。因為取得不動產登記證后方可銷售的要求，拉長了開發商資金回籠的時間，提高了開發商資金成本、投入和開發風險，以往快進快出、高周轉的模式很難維系，給通過銷售房產變現滾動開發的房企帶來了很多的挑戰。”世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞說道。

馬英樞稱，超過70%溢價率，需要有自持比例，是一種釜底抽薪的做法，對住宅開發商有絕對的殺傷力。對商辦開發商來說，要求自持對他們影響不大，但如果商辦用地的溢價率超過了70%，就意味著土地成本非常高，開發風險較大。

回溯2016年9月，當時為了給房地產市場降溫，杭州市出臺的土地政策加大了土地供應量，遏制市場恐慌式購房，不過土地市場依然熱情不減，很多房企依然愿意高溢價拿地，甚至有土地的樓面價接近同區域的現房的價格。

馬英樞表示，此前開發商為了生存必須拿地，有一個剛性需求，另外目前開發商往往會寄希望在房地產市場在進入下行周期前能把競買的高價土地變成房子回籠資金，而此次土地政策是政府從供給方層面進行調控。

2月二手房市場“井噴”

上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，杭州蕭山在3月24日的兩個拍地情況，充分說明了杭州市區土地市場爭奪的激烈，尤其是樓板價的數據充分說明了后續房價上漲的空間會比較大。而此類地塊出讓也會影響預期，所以杭州市國土資源局出臺此類政策，也是為了防范當前土地市場過熱的現象，進而有利于穩定市場預期。

此外，從杭州市2月份的市場行情來看，雖然此前政府出臺了限購限貸等一系列政策，但難以阻擋購房者熱情。

根據透明售房網數據顯示，2017年2月，杭州全市共成交新建商品房0.88萬套，而經過前期房價上漲，大多數剛需在新房市場已經難覓低價房源，購房者紛紛轉向二手房市場，2月份，杭州市區二手房市場迎來了“井噴”，市區二手房成交8868套，高于新房。

截至2017年2月末，杭州全市新建商品住宅可售套數6.1萬套，可售面積804.5萬平方米，較1月末分別下降了4.3%、4.2%，為連續第二個月下滑，可售套數、可售面積均創下近1年來新低。按最近12個月的成交面積計算，去化周期為5個月，較1月末增加了0.3個月，供應偏緊的局面較為明顯。

針對當前的杭州樓市行情，陳煥春表示，目前購房者購房心態基于把手頭的資產變成房子，資產保值。按照正常的市場規律，市場的購房需求量大，應該是一個價升量跌的過程，但現在受政府限價影響，眾多新開盤的價格上漲不大，很多購房者競相搶購，反而使得樓市走量很活躍。

陳煥春認為，“從長期來看，受政策影響，限購還有加碼的可能性，需求在減少，供應量會增加，供需關系會慢慢改善。”