安信證券：房價越漲看空的人越少，仿佛回到了股市5000點

本文轉載自微信公眾號“天誠地產會”， 作者陳天誠系安信證券地產研究團隊分析師

今天，央行公布《2017年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》對物價、收入、就業、投資和購房等問題進行調查，調研對象是50個城市約2萬戶城鎮儲戶進行了調研。

我們整理了2011年至今該調查中的涉房部分，發現結果大出所料：房價越漲大家對房價的接受度越高，且計劃買房的比例創了歷史新高，其中一個原因可能是突然對未來收入的較好預期。

一、房價越漲，覺得房價難以接受的人數卻越少

2011年至今房價持續創新高，但認為房價高的難以接受的人數比例卻連創新低，從2011年Q1的74%跌至52%，而認為房價可以接受的比例卻從29%上升至43%，認為房價很滿意的比例從2.1%上漲至4.9%，最后這些人應該就是所謂的有多套房的業主，對于只有一套房的居民在這一輪上漲過程中其實也是受傷者，因為你的改善成本可能遠大于你的增值收益。

二、房價從13年的空方占優到17年的多方占優

自2013年Q1開始認為房價上漲的比例持續下降，從35.8%下降至最低15.6%，而從2015年Q1開始，這一比例則持續恢復，目前認為未來房價會持續上漲的比例又到了27.2%，我清晰記得14年初入行的時候去路演，基金經理看空房價的不在少數，多空之辯應該是空方占優，也就有了之后地產板塊持續的估值下殺，但三年后的今天再去路演，對地產股的興致依舊不高，但對房價卻沒有幾個真正看空的，甚至有一種股市5000點的感覺，漲的大家不覺得會跌了。

三、想買房的人創了歷史新高、恐慌性購房嚴重

2016年之前，每一季計劃在下一季買房的比例，平均非常穩定都在14.4%左右，但進入2016年，這一比例持續創新高，目前更是到了22.9%的歷史新高，這一比例其實可以一定程度理解為恐慌性購房的比例，計劃一季度內買房是因為看好房價持續上漲，而愿意在短周期內加大購房比例，反映出大家買房都想趕早，而不是等待。

四、難道越漲越覺得便宜還越要買的人是因為收入預期轉好？

我們看到，認為自己收入會穩中有漲的比例自2011年開始持續下降，從88.1%下降至最低78.7%，但自2016年二季度開始，這一收入增長預期是突然飆漲，直接躍至85.9%，收入預期的突然好轉或許有一部分來自實體經濟基本面修復的預期，另一部分可能是既得利益者對未來資產增值的預期較高，收入預期的好轉或許可以解釋，也許只是一小部分，為什么大家越漲還越覺得便宜還越要買。