5000億！房企渠道融資收緊 開年兩月開發貸創六年新高

“上帝給你關上一道門的同時，也會給你打開一扇窗。”這句話似乎同樣能運用在目前的房企融資上，盡管這扇窗開得還并不是很大。

隨著房地產調控的深化，境內發行公司債、成立房地產集合信托、資管計劃、ABS等各類融資渠道均對房地產企業大幅收緊。但另一面是，銀行卻在大力給房企放貸款。最新出爐的國家統計局1-2月房產投資銷售數據顯示，今年開年前兩月房企國內貸款4985億，同比增長11.5%。

1、2月近5000億的開發貸總額，是近六年同期的最高值。

房企銀行開發貸

地產開發貸逆勢增長

國家統計局公布的數據顯示，1-2月房企國內貸款額4985億，為2012年以來的同個指標（即1、2月相加）最大值。而更有意思的是，券商中國記者通過進一步梳理國家統計局網站公布的數據發現，去年10月地產調控政策以來，開發貸的金額反而逐月加速上行。

去年10月、11月、12月，房企開發貸款金額分別為1408億、1896億、2313億，均高于前年同期的1396億、1531億、1586億。按總量來看，2015年后3個月開發貸總量為4513億，而2016年同期為5617億，增長24.46%。

也就是說，在房企融資渠道收緊的大環境下，銀行放出的開發貸呈現逆勢增長態勢。“這表明銀行對于房企的資金只是部分收緊，并未完全收緊；另外也可能是銀行沒有優質資產，但是信貸額度又在高位，其他的不敢投，所以就只能投房地產。”中原地產首席分析師張大偉認為。

值得一提的是，統計局公布的開發投資數據顯示，去年10月以來，房地產開發企業的到位資金整體卻總體呈現下降趨勢。具體來看，去年10月份房企到位資金是12550億、11月為12223億，12月達到高峰14730億（但每年的12月份均為高峰）；今年1、2月份的月均值（1、2月數據每年是合并披露，只能取均值），則下降到了11440億。

而關于房企整體到位資金呈現下滑的原因，分析師告訴券商中國記者，這說明房企融資大環境仍舊趨嚴，其他融資渠道處于收緊狀態。

其他融資渠道仍不順暢

但事實上，隨著房地產調控深化，房企的通道融資業務面臨著更為趨嚴的監管。

從去年四季度開始，銀監會對16個熱點城市開展金融機構房地產相關業務的專項檢查，包括且不限于首付貸款、房地產開發貸、與房地產中介及房企合作、理財及信托等多種業務。今年2月，融資渠道進一步收緊，基金業協會發布了《備案管理規范第4號》，禁止私募、資管計劃投向上述16個熱點城市的地產項目。

這樣的監管正在顯效：

首先是地產公司債限發：從去年9月底房產調控政策開始，滬深交易所相繼對地產行業的公司債監管加嚴。據海通證券分析師姜超的研報顯示，2016年11月公司債發行18只，較10月的41只、9月的80只大量減少，發行金額也從10月的420億元減少至120億元；12月公司債僅有浙江萬廈發行的5只私募債，發行金額僅為1.4億元。2017年1月發行6只地產公司債，發行金額32.4億，僅為去年同期的2.4%，即便考慮到春季的影響，與2016年2月相比，發行額也僅為其10.3%；而今年1月地產公司債發行額僅為同期的2.4%，2月以來地產公司債更是處于“零發行”狀態。

其次是房地產信托產品發行收緊：1月房地產領域集合信托成立規模僅100億元，同比減少逾三成；2月以來集合信托成立規模僅15.9億元，業內人士表示資金成本抬升至7%以上。

這也就是為什么內地房企海外發債升溫的主要原因。據券商中國記者統計，今年以來內地房企共發行境外債券23只，規模總計79.5億美元。

海通證券的分析指出，從融資成本來看，2016年海外地產債平均票息低于2015年，但隨著人民幣貶值+美元進入加息周期，海外發債成本開始反彈，萬科、綠地、碧桂園2016年年內發行的幾只票據票息均有抬升。在人民幣貶值壓力仍大、美元債融資成本上行的背景下，地產企業仍選擇海外融資，主要還是受國內融資收緊的驅動。