融資全面收緊成效漸顯 房地產(chǎn)告別高杠桿時代

經(jīng)濟觀察報記者通過多渠道證實：中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資全面趨緊，具體包括：禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資；新增開發(fā)貸趨緊；拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款；暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。

一些股份制銀行如招商、興業(yè)、交行相關人士也稱，開始收緊房地產(chǎn)類貸款，包括個貸和開發(fā)貸規(guī)模都受到嚴格控制。

2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件（以下簡稱“4號文”），強調對北上廣深等16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案。

去年10月底，證監(jiān)會連同交易所和交易商協(xié)會也加強了房企公司債的分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債已經(jīng)處于嚴控狀態(tài)，土地類的更是監(jiān)控的重中之重。

經(jīng)濟觀察報通過多渠道獲悉：去年在房地產(chǎn)投資業(yè)務上增長較快的投行部門，可能也將引來一輪房地產(chǎn)風險排查。

種種跡象給出了一個清晰的信號：2017年金融機構給到房地產(chǎn)的企業(yè)和購房者的支持相比去年將大打折扣，房企正在告別“高杠桿”時代。

一位交通總行信貸人士預計：“今年開發(fā)商的資金成本至少增加0.5個百分點。”

封堵“配資買地”

日前中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的4號文中，限制的私募資管產(chǎn)品包括但不限于委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托收益權及其他資產(chǎn)收（受）益權、以名股實債方式受讓房企股權、其他債權投資等方式。過去這些產(chǎn)品的融資，常常被用于幫助房企支付土地出讓金和補充流動資金。

一位私募基金人士認為，4號文幾乎考慮了所有私募基金子公司可能通過其他方式繞道投向房地產(chǎn)的可能性，如果嚴格執(zhí)行，私募基金在房地產(chǎn)通道業(yè)務上將幾乎無所作為。

4號文針對的主要地區(qū)包括北京、上海、天津、深圳、杭州、武漢、成都、南京、廣州、濟南、廈門、合肥、福州、無錫、鄭州、蘇州共16個城市。而銀監(jiān)會也在對上述16城進行金融風險排查，內容是截至2016年9月末與房地產(chǎn)相關業(yè)務，包括首付貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸、與房地產(chǎn)中介及房企合作、理財及信托等多種業(yè)務。專項檢查預計于2017年9月結束。

今年1月，上海銀監(jiān)局對江蘇銀行處以罰款478萬元，四川銀監(jiān)局對平昌縣農(nóng)村信用合作社處以罰款30萬元，原因均是兩家銀行幫助開發(fā)商“配資拿地”。

經(jīng)濟觀察報了解到，配資拿地業(yè)務已被銀監(jiān)會在內部叫停。

所謂配資拿地，是指房企通過銀行、信托等金融機構的資金支付土地款，在量化寬松和資產(chǎn)荒背景下，“配資買地”已由過去的“債”變成現(xiàn)在的“股”。換言之，開發(fā)商對金融機構融資的回饋由過去的利息變成土地收益的股權，在一些配資案例中，開發(fā)商和銀行配資比例可以達到3：7。

經(jīng)濟觀察報記者了解到，目前央行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、證監(jiān)會正在研究“配資拿地”事宜，3個月前，銀行系統(tǒng)內部就“配資拿地”業(yè)務進行過制度性探討，比如有人向監(jiān)管層建議是否可以研究房地產(chǎn)企業(yè)融資具體標準，是否可以研究交叉金融風險制度管理標準等等。

一些分析人士認為，2016年，銀行、證券、保險、資產(chǎn)公司、信托等機構形成大金融共同利益聯(lián)合體，融入房地產(chǎn)市場，助推了熱點城市房價的上漲。

資金收緊成效漸顯

除了配資拿地，銀監(jiān)會在銀行系統(tǒng)內部口頭通知各大銀行，“五證不全”者不可以提供開發(fā)貸。

“之前有的開發(fā)商各種渠道繞開‘五證’，這種情況銀行管理較為寬松，只要是總行級客戶一般都會放行，現(xiàn)在五證齊全是基礎。”某銀行系統(tǒng)內部人士稱。

上述銀行人士稱，總行對分行設定了信貸新增額度，有的分行用滿新增貸款額后，會從存量信貸中置換出新增貸款額度，現(xiàn)在若分行想從存量信貸中置換新增額度且用于房地產(chǎn)，審批流程非常復雜。“總行沒說完全不允許，說嚴格審核，言外之意就是錢能去別的地方，就別往房地產(chǎn)領域跑。”

金融系統(tǒng)從嚴收緊資金口袋，直接影響開發(fā)商融資節(jié)奏。根據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)：2017年1月，10家品牌房企融資總額度是1282.3億元，金額較上月下降34.61%，但銀行信用仍是房企融資方式主流，占比42.21%。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：2017年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億預案，同期下調幅度達到了92%，延續(xù)了去年四季度以來的低迷，且資金價格全部上調。

資金調控上下其手，開發(fā)商感觸更直接。經(jīng)濟觀察報獲悉，有2家開發(fā)商，本準備以上海優(yōu)質項目抵押貸款，再去上海土地市場搶地，被各大銀行拒絕后，這2家正計劃把上海項目賣給一家大型全國性房企來融資。

某千億房企，抽調工程部門、營銷部門等多部門干部去融資，一位該房企分公司人士說，“我們分公司融資任務是200多億元，光投資部門融資肯定不行，2016年這個融資任務難度不大，現(xiàn)在緊縮時，融資20億元都有難度。”

下一步是什么：取決于地價

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家魯政委分析，此番收緊，不管是理財產(chǎn)品、銀行貸款還是公司債，本質上都是債，目標是控制風險，這和中央防風險基調一致。

下一步會繼續(xù)收緊嗎？會持續(xù)多久？房價會暴跌嗎？

一位曾多次參與國家房地產(chǎn)調控的人士向經(jīng)濟觀察報分析，此輪樓市調控，主要目標是控房價，不是控制地價，地方政府的調控政策中，抑制地王，卻從未提限制地價。

“樓市的調控時長，取決于地價，若地方政府出現(xiàn)流拍，這些金融排查、喊話、地方政府調控措施可能會退出；若地價不降，溢價率高企，調控措施就是長效的。”前述人士述認為，這次金融調控像射向債券市場的箭，希望引導資金脫虛入實，引導資金跑向三四線城市，再慢慢釋放風險，而不是真正開槍，把所有的鳥都打死。