房企下南洋：一場(chǎng)契合財(cái)富配置與新興市場(chǎng)的盛宴

2016年迸發(fā)的房地產(chǎn)資產(chǎn)配置潮，隨著930以來(lái)的調(diào)控周期而在國(guó)內(nèi)逐漸淡去。但中國(guó)人針對(duì)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的需求似乎仍在延續(xù)。

除了投資回報(bào)率較為穩(wěn)定的美歐等地，一些新興市場(chǎng)的表現(xiàn)也很突出，比如東南亞，如果從2016年年中起，刷屏數(shù)個(gè)央視大型節(jié)目的“森林城市”項(xiàng)目正是其中一例：新加坡旁，未來(lái)城市榜樣。“新加坡旁”是一個(gè)巧妙的宣傳修辭。“森林城市”坐落于馬來(lái)西亞柔佛州首府新山市。新山隔柔佛海峽與新加坡相望，因其地緣接近性，新山市被類比為當(dāng)年承接香港地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的深圳。這樣的地理重要性，隨著新山市所在的伊斯干達(dá)特區(qū)發(fā)展勢(shì)頭見盛，“一帶一路”大建設(shè)背景下中馬政府間政策利好，刺激著碧桂園、富力等一批中國(guó)南方地產(chǎn)商爭(zhēng)相進(jìn)入新山房地產(chǎn)市場(chǎng)。

戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人陳妍斐預(yù)測(cè)，海外投資的需求在2017年仍將保持強(qiáng)勁。但近期政府對(duì)資本外流的限制政策可能會(huì)使交易時(shí)間變長(zhǎng)，投資規(guī)模變小，這將使得2017年的交易量呈小幅度降低。

“新加坡旁”的“新”機(jī)遇

新山市與新加坡隔海相望，直線距離不超過(guò)2公里。兩個(gè)城市間有一條長(zhǎng)度為1公里左右的新柔長(zhǎng)堤，及被稱為“第二通道”的跨海大橋供兩地往來(lái)。由于房租、物價(jià)便宜，許多在新加坡工作的馬來(lái)公民，甚至不少新加坡人也會(huì)選擇居住在新山。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，每日大約有5萬(wàn)人往來(lái)新加坡與馬來(lái)西亞新山市兩地。若逢節(jié)假日，兩個(gè)通道及關(guān)卡擁堵問(wèn)題嚴(yán)重，排隊(duì)通關(guān)時(shí)間接近4小時(shí)，兩地通勤之路可謂辛苦。

但這種趨勢(shì)似乎已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。鄰居新加坡正進(jìn)行1980年代以來(lái)的第二次經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，中小企業(yè)面臨成本與員工短缺的問(wèn)題而選擇遷移，伊斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)只是一水之隔。此外，新加坡生活費(fèi)持續(xù)攀升，馬來(lái)西亞不啻為較廉價(jià)的選擇。

自2013年開始，新馬兩方開始在多項(xiàng)跨境交通上達(dá)成共識(shí)：包括隆新高鐵，新柔地鐵，以及第三通道“友誼橋”等等。

地理距離的輻射，華人社區(qū)的文化相近性等，使得新山與新加坡在雙方的經(jīng)濟(jì)層面都扮演著親密的關(guān)系。隨著跨境交通發(fā)展，新山“新加坡旁”的角色不再那么欲說(shuō)還休。

馬來(lái)西亞新深圳，地產(chǎn)先行

一家臺(tái)灣媒體在報(bào)道中國(guó)地產(chǎn)商進(jìn)入新山市時(shí)，將其陣勢(shì)形容為“大軍壓境”，但中國(guó)大軍到達(dá)戰(zhàn)場(chǎng)的時(shí)間顯然不是最早。

馬來(lái)西亞伊斯干達(dá)特區(qū)建設(shè)計(jì)劃于2006年正式推出，覆蓋面積達(dá)2217平方公里，為3個(gè)新加坡大?。惶貐^(qū)規(guī)劃面向新加坡，以新加坡人及投資為爭(zhēng)取對(duì)象。成立之初，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)一路高歌猛進(jìn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面向好。

根據(jù)伊斯干達(dá)特區(qū)發(fā)展局（IR-DA）在官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，截至2016年上半年，特區(qū)已落實(shí)投資2070億令吉（與人民幣匯率為1：1.5左右），其中，制造業(yè)目前總投資占比為26%，住宅開發(fā)投資占比20%，零售和多元發(fā)展投資占比27%。

制造業(yè)于2013年見證了伊斯干達(dá)特區(qū)巨大的增長(zhǎng)，因新加坡政府開始鼓勵(lì)新加坡工廠搬遷至柔佛州。從那時(shí)起，制造業(yè)就以每年數(shù)十億令吉的速度顯著地增長(zhǎng)。

分析人士認(rèn)為，伊斯干達(dá)特區(qū)工業(yè)投資前景持續(xù)看好，信心主要來(lái)自國(guó)外投資的不斷涌入。根據(jù)伊斯干達(dá)特區(qū)發(fā)展局（IRDA）制定的第二階段發(fā)展計(jì)劃（2014–2025），依斯干達(dá)特區(qū)的總承諾投資目標(biāo)依然設(shè)定在3380億令吉，未來(lái)將創(chuàng)造逾80萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位；自2012來(lái)，區(qū)域保持7%左右的GDP增速，顯示國(guó)際投資者對(duì)這一區(qū)域仍保持著持續(xù)的興趣。

許多跨國(guó)企業(yè)也紛紛在伊斯干達(dá)落戶。根據(jù)官方資料顯示，主要企業(yè)如微軟、凱德置地、谷中城美佳廣場(chǎng)、佰樂(lè)泰集團(tuán)以及惠騰集團(tuán)等。

制造業(yè)與房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了伊斯干達(dá)特區(qū)的第一波增長(zhǎng)。然而，經(jīng)歷了前幾年的快速發(fā)展后，自2013年底，伊斯干達(dá)特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從超高速的增長(zhǎng)周期走向逐漸放緩的趨勢(shì)。主要由于除現(xiàn)有市場(chǎng)供應(yīng)外，伊斯干達(dá)特區(qū)發(fā)展局（IRDA）還宣布將與包括碧桂園、富力在內(nèi)的三大中國(guó)發(fā)展商聯(lián)手發(fā)展超過(guò)107000套商業(yè)住宅。龐大的數(shù)量沖擊，一度引發(fā)外界對(duì)于伊斯干達(dá)“是否已經(jīng)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫”的質(zhì)疑。

討好中國(guó)人

在森林城市之前，碧桂園已經(jīng)和柔佛州政府聯(lián)手打造金海灣項(xiàng)目，據(jù)稱整個(gè)樓盤的9539套公寓都售罄，銷售金額達(dá)70億元人民幣。

上海綠地集團(tuán)則買下了地不佬（Tebrau）128英畝的土地，大舉興建辦公大樓、公寓和商店。而廣州富力地產(chǎn)股份有限公司則開始了公主灣的工程，第一期住宅規(guī)劃3000戶。

然而，中國(guó)地產(chǎn)商龐大的新建住宅不瞄準(zhǔn)當(dāng)?shù)厝?，?duì)于人均GDP在2014剛剛達(dá)到3萬(wàn)令吉左右的伊斯干達(dá)特區(qū)來(lái)說(shuō)，森林城市套內(nèi)均價(jià)約1.68-2.7萬(wàn)元/平方米，公主灣2萬(wàn)元/平方米（人民幣）的高昂價(jià)格并非當(dāng)?shù)厝怂艹惺堋?/p>

然而推銷給同胞似乎也不如想象的那么簡(jiǎn)單。

以森林城市為例，精明的中國(guó)買家對(duì)于項(xiàng)目挑剔之處包括：新山市城市建設(shè)的落后，治安環(huán)境的不確定性，整個(gè)項(xiàng)目20年左右的超長(zhǎng)工期，若作為養(yǎng)老休閑居所，海灘環(huán)境面向新加坡工業(yè)區(qū)的天然劣勢(shì)，以及填海造島所遭遇到的環(huán)?？棺h。

如果關(guān)注東南亞地區(qū)，你還會(huì)了解到印尼每年的“燒芭”傳統(tǒng)，給鄰國(guó)帶來(lái)的空氣污染的困擾，不亞于中國(guó)北方爆表的霧霾。所謂的買房即獲馬來(lái)西亞簽證，稍微了解“第二家園”計(jì)劃之后，中國(guó)投資客也會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)需買房，只要有足夠的存款拿到簽證并非難事。

盡管通盤考慮之下，這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目總歸有些不能盡如人意。但森林城市的誘人之處明顯：碧桂園主席楊國(guó)強(qiáng)確實(shí)對(duì)它寄托了“再造一個(gè)碧桂園”的夢(mèng)想。

它為中產(chǎn)階級(jí)勾勒的生活圖景令人怦然心動(dòng)：項(xiàng)目將由4座人造島組成智慧城市。未來(lái)城市是立體分層，車輛在地下穿行，公園覆蓋地面，建筑實(shí)現(xiàn)垂直綠化與智能配套，地上是為架空軌道交通。城市未來(lái)可容納多達(dá)70萬(wàn)人，面積是紐約中央公園的4倍。城內(nèi)將興建辦公大樓、公園、酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際學(xué)校。“產(chǎn)城融合”的理念雖然似乎超越一家單純的地產(chǎn)公司的操作范疇，但一系列的利好也在鼓舞著投資者的信心，在3月在森林城市全球開放盛典上，馬來(lái)西亞總理納吉布出席，并宣布森林城市成為免稅區(qū)。不久后，“森林城市”2016年入選廣東省“一帶一路”“1+10”標(biāo)志性項(xiàng)目之一、廣東省國(guó)際產(chǎn)能合作重大項(xiàng)目。在2016年下半年公開業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園宣布森林城市上半年銷售破人民幣100億元。

在某次接受記者采訪，有人向碧桂園總裁莫斌提問(wèn)，有人覺得你們“新加坡旁”的說(shuō)法有忽悠之嫌，你覺得呢？

莫斌回答，“我們從不忽悠。我2010年加入碧桂園時(shí)就知道了。老板楊國(guó)強(qiáng)2002年就默默拿出1/3的身家創(chuàng)辦國(guó)華紀(jì)念中學(xué)，學(xué)生從讀高中到博士畢業(yè)，都是他個(gè)人承擔(dān)學(xué)費(fèi)，懂得大愛的人會(huì)靠一個(gè)項(xiàng)目的忽悠賺錢嗎？”

許多數(shù)字支撐著莫斌們的底氣。在官方公布的伊斯干達(dá)特區(qū)十周年回顧報(bào)告中，截至2016年，特區(qū)總價(jià)40%的投資來(lái)自海外，其中中國(guó)以237.8億令吉的總投資高居榜首，緊隨其后的是新加坡 （200億令吉），美國(guó)（70億令吉）。

2016年3月，在馬來(lái)西亞首都吉隆坡，中國(guó)鐵建股份集團(tuán)與伊斯干達(dá)依海集團(tuán)在競(jìng)標(biāo)“馬來(lái)西亞城”60%股權(quán)成功后，宣布投資20億美元于馬來(lái)西亞城成立區(qū)域中心，整合現(xiàn)有區(qū)域業(yè)務(wù)。

中馬兩國(guó)在“一帶一路”框架下日益進(jìn)入甜蜜期。碧桂園和富力們并不會(huì)是最后一波奔赴南洋的弄潮者。