都說地產即將進入嚴冬 投資者卻7天搶了100億的樓！

每經編輯｜吳若凡    

每經記者 吳若凡

每經編輯 王婷婷

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-circle）

邦爺小時候，商品經濟還是有計劃分配的，那時候買米要憑戶口簿、購糧證和糧票。每次，糧店有新米到，家家戶戶就得派人排長隊買米，否則就會因為錯過買米，買議價糧。

這種場景，居然在最近幾天又出現了！只不過，這次排隊“買米”的不是老百姓，而是幾十億身價的投資機構。雖然孫宏斌說，怎么評估這次樓市調控的嚴峻性都不為過。可是，這些壕卻不把孫宏斌的警告當回事，依然往樓市砸錢。

公眾號樓典今天推文稱，在12月20日到12月26日的7天里，上海賣出了超過100億的辦公樓，范圍幾乎囊括了上海所有新興商務區。

上述這些數據，邦爺雖然無法完全核實，但從上海中原給到數據顯示，截止12月27日，上海寫字樓商辦累計成交金額176億，成交面積（其中包括酒店式公寓）45.9萬方，這從一定程度印證了傳言的真實性。

12月份上海寫字樓成交TOP15（數據來源：上海中原）

從中原給到的數據可以看出，保利綠地廣場、富力虹橋中心、上海國際航運服務中心，3個交易規模在20億以上，成交額令人咋舌。

176億啊！親們，是不是有種325新政前夕，上海一天成交1300套一手房的即視感。

不過，驚訝歸驚訝，邦爺又看了11月份和10月份兩個月數據，中原數據顯示，11月份上海寫字樓累計成交金額189億，成交面積45萬方；10月份為累計成交金額91億，成交面積30萬方。

從數字上看，11月和12月差不多，只不過12月，成交相對集中在一個時間段里。

上海辦公樓現集中成交潮

上海辦公樓成交為什么會放量呢？

如果說開發商和企業是突擊買樓，那肯定是不科學的。辦公樓的交易周期都相當長，賣家肯定之前就一直在找買家，而且光談判估計就經過了好幾輪。

但為什么企業和開發商會集中在這段時間買樓，這么集中似乎有些反常啊~

優淘城總裁薛建雄告訴邦爺，最近很多辦公樓是想趕在12月之前成交，因為那些買樓的企業急著要把當年度的額度（財務預算）花掉。

此外，還有一些保險機構投資收購房地產項目。

最近一段時間，買寫字樓的內資機構越來越多，原因是寫字樓的價格相比住宅便宜太多，這讓很多機構投資者看到了長期持有的機會。

資管計劃流向樓市的資金通道被切斷？

當然，還有一個重要原因就是，一部分輸向地產的資金渠道正在被切斷。

根據有關媒體報道，監管層日前在針對最新的資管備案規范征求意見時提出，對券商資管、基金子公司等資管產品輸血房地產項目的情形進行了特別的約束。

同時資管計劃將不得通過銀行委托貸款、信托計劃等方式向房地產企業提供融資，用于補充流動資金或支付土地出讓金價款，不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。

其中，間接或直接用于房地產住宅項目融資的方式包括并不限于委托貸款、嵌套計劃、受讓信托受益權及其他收益權、以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債結構受讓房地產開發企業股權的融資行為等。

何謂資管計劃，舉個例子來說，某銀行發了個理財產品，然后將理財資金做成信托產品，轉而放給開發商，最后轉到開發貸里用于開發項目，這是資管計劃的一個去處。

一般來說，通過資管計劃來收購大宗物業，步驟還比較繁雜。通過資管計劃對接，資管計劃的單一委托人很多是銀行的理財產品融資，然后收購標的項目公司股權，最終通過股權投資收購房地產項目。

如今政策收緊后，意味著原本相對限制較小的基金子公司資管計劃渠道融資，逐步收緊了融資渠道。投資機構也許事先就聽到了一些風聲，為了能趕在融資收緊前，繼續使用上述通道，將一部分早就完成交易，但沒有辦過戶的項目，緊急辦理過戶，以完成的交易，為融資標的，進行融資。確保在基金子公司融資窗口關閉前，完成融資。

這也就可以順理成章的解釋，為何這段時間有大宗物業的集中交易了。

本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產立場。

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