開發商的現金堆成山了！等降價？估計這一年都別想！

每經編輯｜王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

央行數據顯示，5月末，廣義貨幣(M2)余額146.17萬億元，同比增長11.8%，增速環比大幅回落1.0個百分點；

狹義貨幣(M1)余額42.43萬億元，同比增長23.7%，增速分別比上月末和去年同期高0.8個和19.0個百分點；

流通中貨幣(M0)余額6.28萬億元，同比增長6.3%。當月凈回籠現金1622億元。

邦爺看到這組數據，心頭一緊。交通銀行首席經濟學家連平就解釋說，“從經驗上來看，M1與M2增速背離的放大，M1快速上升，國內資產價格未來可能出現上漲。”

現在，M1增速不斷加快，同期M2增幅下降，只能說明一點：開發商口袋里的錢堆成山了！但地價也在漲！

所以結果是，開發商有錢卻不敢輕易拿地，但他們敢漲價敢捂盤了，因為不管市場接受不接受，反正老子口袋里有的是錢！

這就是現在有些開發商的邏輯，這也是為什么四五月份，到處都是開發商捂盤不賣、提價漲價的原因。

手里錢太多！

“居民中長期貸款和票據融資是推高5月貸款規模的主要因素。”這是央行和很多機構的分析結果。

所以我們看到，5月新增居民中長期貸款5281億元，占當月新增貸款的比重達53%，創2008年以來的最高值。要知道，在中國，居民中長期貸款主要是對應于購房需求。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，個人按揭貸款越發寬松，銀行放貸整體上也不會加以限制，今年1-5月完成個人貸款8838萬元，相當于去年全年的一半還多，增幅達到58.5% , 遠超去年增幅21.9%，意味著央行關于“居民可以加杠桿”的邏輯仍然成立。

可以看到，購房端在提供支持，但更重要的，開發商手上的錢還得到融資端的支撐。

房地產是資金密集型行業。房地產企業往往有較大比重的資金需要向金融部門、其他企業籌措，而且一般貸款額度很大。

數據顯示，5月份非金融企業及機關團體貸款增加3597億元，短期貸款減少121億元，中長期貸款增加1825億元，票據融資增加1564億元；

非銀行業金融機構貸款增加416億元。月末外幣貸款余額7801億美元，同比下降15.2%，當月外幣貸款減少181億美元。

歐陽捷認為，定金預收款和按揭貸款達到2.31萬億元，如果再加上0.89萬億元的開發貸，相當于銷售額3.67萬億元的87.2%。換句話說，開發商只需要不到13%的資金就完成了1-5月3.5萬億的投資額、5.9億平米的新開工面積，并維持了65億平米的在建施工面積。

“從國家貨幣政策的層面看，房地產企業不差錢的趨勢還會繼續持續，畢竟穩增長目前還是要靠房地產。”

所以敢漲價？

但一方面市場銷售火爆，一方面房地產融資暢通，但開發商手里還是囤了大量的錢。

有觀點指出，從M1和M2數據就可以看出，傳統上M1是反映企業投資意愿的重要指標（近幾個月增速很快），但M2增速卻下滑（投資沒有明顯反彈）。

為什么？從土地市場就可以看出端倪。近期盡管土地市場很火爆，但主要的投資者都是央企或者金融類企業，民營房企尤其是已經坐穩前10的行業龍頭卻并沒有加碼拿地，追高地價買“地王”。

“雖然銷售不錯，但現在地價太高，根本不敢買地。只能把手里的錢放著，看看半年后是不是有機會能從市場上買地。”這是不少開發商向邦爺吐露的心聲。

但這下，購房人就糾結了，開發商有的是錢，又不買地開新項目，指著現在的項目，漲價的底氣太足了啊！

民生證券研究院固定收益組研究員梁路平勸大家放心。因為預計后續房地產銷售緩慢下降，雖然降幅有限。現在“有錢”的房地產開發企業，也會由于銀行風險偏好下降，短期內國內貸款來源的資金會有所緊張。

“而對于購房者來說，按揭貸款是現在及未來一段時期內銀行信貸的主要投放方向，也是拉動新增貸款數據的主力。”

歐陽捷則表示，雖然“大水漫灌”不會持續，貨幣超發會有所降溫，但個人按揭貸款和開發貸款寬松的局面都不會調整，對于房地產市場來說，市場并不缺錢，全年房地產銷售會高于過去任何一年。

“另外，需要注意，城市分化的格局依然不會改變，三四線城市去庫存與漲房價并行，這也印證我們去年說過的‘一線領漲、二線普漲、三四線止跌企穩，少數城市仍有下跌’的觀點，畢竟房子還是買漲不買跌。”

歐陽捷說，熱點一二線城市則會“少供地與控房價”并行，為避免熱點城市市民恐慌性購房和房企恐慌性搶地，地王現象也將隨著國企央企搶奪地王的退潮而減少，這正是民企在這些熱點城市拿地的最佳窗口期。

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