每經編輯｜楊羚強    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

今天是迪士尼開園的第一天，按照之前試營業的情況看，整個樂園人氣擠爆棚是一定的，很可能排一天隊最多能玩上三四個項目……

而且，上海的軌道交通也將迎來大客流的挑戰，還記得6年前的“世博會”嗎？那時候人山人海，每天上海軌道交通高峰期的人流量達到幾十甚至上百萬。

緊接著，上海的房價又要“洗牌”了！也許只用5-10年，我們會驚奇地發現，迪士尼和大虹橋的房價，可能會接近甚至超過新天地。看到這里，你可能覺得邦爺在故弄玄虛。

要知道，按照上海2003年公布的“基準地價土地級別”，大虹橋所在的位置大約在七級到八級之間，迪士尼的土地是八級，而新天地的級別是二級，等級僅次于人民廣場、陸家嘴。

一個七級、八級地區的房價，怎么可能超過二級地區的房價呢？

黃浦江畔的地產史：“下只角”逆襲“上只角”是常事

邦爺說的并非是天方夜譚，而是已有先例。

由于歷史原因，上海的浦西黃浦江沿岸，除了外灘以外，基本都是工廠區，屬于上海的“下只角”。

比如，如今動輒10萬單價以上的盧灣濱江、黃浦南外灘，15年前就是江南造船廠的工廠，雖然位置屬于市區，但是一過中山南二路基本就沒有什么人了；同樣的，徐匯濱江15年前就是個煤碼頭。有熟悉當地環境的人笑言，如果用衛星拍徐匯那片黃浦江岸，看到周邊絕對會因恐懼尖叫，“墨池烏黑”像拍恐怖片。

因為這個原因，黃浦江沿岸的土地等級是基準地價中比較低的。在2003年的那份地價等級里，浦西的黃浦江沿岸普遍屬于三級土地或者四級土地，東外灘甚至屬于五級土地。

但在2006年湯臣一品以11萬/平起的天價開售后，黃浦江沿岸慢慢完成了地段的“逆襲”：

先是北外灘出現了8萬/平以上單價的樓盤，隨后徐匯濱江、南外灘、盧灣濱江紛紛在2009-2010年的兩年時間，將單價調到10萬/平以上。而在2010年，新天地的新房價格也就在10萬/平左右。

處于上海土地等級最高級別的淮海中路、淮海西路一帶，當時的新建商品住宅銷售單價都沒有達到10萬元/平。

類似濱江這樣的“下只角”逆襲土地等級較高的好地段，在上海過去十年的房地產發展歷史上，還有很多次。

大寧無疑是其中最為經典的代表。根據之前的劃分范圍，大寧處于“延長路－延長中路－延長西路以北”，屬于第五級的土地。但因為大寧購物中心的建設和運營，區域未被發掘的住宅開發價值，被重新深度挖掘，最終片區逐步躋身“上只角”行列。

中原地產的統計數據顯示，大寧今年的新房成交均價是8.8萬元/平，而土地等級比它高兩個等級的四川北路地區目前的新房價格也就8.2萬/平。

在房地產行業，有“生地養成熟地”的說法。一片有價值的土地，在銷售時會用低租金甚至倒貼地方式，吸引高端品牌商業入駐，再動用各種資源引入一些豪門學校和醫院，為的就是尋找社會精英階層購買。高端的配套和人都聚集了，最終必能“養”出個“上只角”來。

而這個規律，從古北、陸家嘴，到聯洋、大寧，一次又一次被印證。

上海市基準地價表 （基準日2003年6月30日）

迪士尼“軍團”將和新天地競爭

不過，雖然有逆襲的前例，但僅僅依靠上海迪士尼樂園，要逆襲新天地還是有難度的。

看看香港迪士尼就知道了。雖然開業也已經有十年，但周邊還是香港房價最低的板塊。所以，雖然最近周浦出了“地王”項目，但絲毫看不到迪士尼周邊房價能趕上新天地的可能性。中原地產的數據顯示，目前新天地的新房價格已經達到14萬元/平，而迪士尼所在的區域，不過是它的一個零頭。

但問題是，迪士尼所在的浦東南匯地區，擁有的旅游資源除了迪士尼，還有上海野生動物園，明年開園的上海極地海洋世界也將落戶浦東的臨港新城一帶。而上海最大的奧特萊斯——佛羅倫薩小鎮也在機場附近，除此外，還有2019年將開幕的冰雪樂園。

這可是一個“軍團”啊！最近邦爺還聽說，綠都地產有個和新天地建筑風格完全一樣的老上海風情項目——綠都繡云里也會在那里。

綠都地產集團執行董事趙男男說，那個項目可以讓來到迪士尼樂園度假的家庭，不用再花1到2小時專門去新天地逛街。這個項目的設計師是上海日清建筑設計有限公司董事長宋照青，他當年曾參與主持新天地的改造設計，對石庫門建筑有很深刻的理解。

這么多的旅游資源集中在迪士尼周圍，顯然可以吸引大批的游客。游客多了，生意也就旺了，店家也就多了。店多自然成市，成市自然圈人，再以后好的學校和醫院也會慢慢遷來，整個區域慢慢也就從“落鄉”變成鬧市。

這時候，可能很多人才會明白，為什么在上海房地產市場進行調控后，迪士尼的房價仍然能上漲。尤其是房地產咨詢公司Mingtiandi就發表文章稱，上海迪士尼周邊的房地產業十分興旺，周邊開發項目的價格漲幅高達35%，而迪士尼開園后，預計日客流量最高可達到百萬。

不過，很多人依然不會相信，迪士尼周邊房價會在5-10年里趕上新天地。畢竟迪士尼周邊和新天地的差距，不僅僅只有商業、學校和醫院。

邦爺要說的是，至少在商業地產領域，迪士尼周邊非常有希望接近新天地。因為商業地產按租金來評估房屋價值，而商鋪的租金高低和客流量、人均消費金額有很大關系。上海消保委表示，外省市消費者在上海逗留期間計劃人均消費4215元，每年或將為上海提供預計600億元消費增量。 

如果迪士尼附近的商業地產項目，在消費金額上趕上甚至超過新天地，那么這個區域商業地產價格趕上甚至超過新天地就存在非常大的可能性。

為此，房地產行業已經準備好了一項“黑科技”，能讓迪士尼周邊商業地產價格段時間趕超新天地。之前悅商科技在商業地產界推廣一種大數據產品，可以實時了解一個購物廣場每一個店鋪的消費者光顧次數、日均銷售金額，從而為商業地產的運營提供依據，據此調整品牌和業態，實現人流和人均消費的同步提升，并據此為商鋪租金定價和租期。

悅商科技總經理吳弼川說，商業地產管理平臺所產生的大數據，將最終反映為動態的資產價值。換句話說，如果租金能快速提升，很可能只用四五年時間，資產價格就可以翻幾倍。由于國內房地產資產證券化進程日趨加快，未來這些資產的動態價格變化，也會反映在股價和其他證券價格。

實際上，除了迪士尼周邊會因為迪士尼開園而實現資產價格上漲，上海的其他區域，比如大虹橋、淀山湖旅游度假區、佘山旅游度假區以及長風、真如，都有機會因為迪士尼樂園的開業分得紅利。

上海目前已經建成和即將開業的主題樂園和旅游度假區已有十幾個，迪士尼樂園、樂高探索中心、深坑酒店……這些上海新開業的旅游目的地項目，再加上新天地、城隍廟、華僑城歡樂谷、朱家角古鎮、東方明珠等景點，僅僅一個上海就可以提供三到四天的深度游內容，這是香港無法想象的。

至少在旅游行業，上海已經開掛，超越香港只是時間問題！

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