上海學區(qū)房PK：10萬+的學區(qū)房還不如3萬！？（家長必讀）

每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

學區(qū)房，給我們的第一印象，就是價格高、增值快。

但為了不讓娃娃“輸在起跑線上”，多數(shù)父母還是愿意不惜重金，只要能買到好的學區(qū)房。

所以一直以來，上海一些知名小學都備受追捧，他們輻射的學區(qū)房，單價更是動輒10萬+。

但這兩天，邦地產(chǎn)將上海一些小學進行了”學區(qū)房“情況統(tǒng)計（“百校詳情”請掃描文末二維碼進入粉絲群獲取）后，才發(fā)現(xiàn)原來并非好學校的學區(qū)房就一定貴！有一些優(yōu)質學區(qū)房是被嚴重低估的。

眾所周知，上海知名初中在挑選生源時，特別偏愛那些在“四大杯賽”中獲獎的學生，這也是孩子升入名校的重要砝碼之一。而這些被低估的學校很多在競賽上獲獎多、名次好。

根據(jù)上海各小學的2016年最新出爐的“四大杯賽”成績Top100（五年級組），邦地產(chǎn)結合小學的招生地段以及地段內(nèi)的二手房價，做了一個詳盡梳理。

篇幅有限，目前先展示前20個學校的信息，更多信息，有需要的請掃描文末二維碼，入群咨詢吧。

學區(qū)房PK

備注：表格內(nèi)的區(qū)域二手房價格可能和購房人實際感受不同，主要可能是因為統(tǒng)計數(shù)據(jù)導致的差異，詳情請入群咨詢邦爺。

這些信息要注意！

從表格中我們可以看出，總分靠前的小學，周邊學區(qū)房的價格竟然比排名靠后的學區(qū)房價格要便宜。

比如總分排名較高的閔行實驗小學，學區(qū)二手房均價只有3萬元/平出頭，而排名四五十的靜安、徐匯部分區(qū)域的次新樓盤卻高達10萬元/平以上，價格貴的學區(qū)學生成績反而不如便宜的，成為上海學區(qū)房常態(tài)。

這邊有一點需要指出的是，表格中二手房價格只是該區(qū)域內(nèi)樓盤均價，并非學區(qū)房價格。

簡單來說，同一區(qū)域內(nèi)學區(qū)房的總價要比非學區(qū)房高出100萬左右，有的甚至要高出200多萬，從單價上看，學區(qū)房的要比非學區(qū)房高出1~2萬元左右。

根據(jù)DT財經(jīng)統(tǒng)計，學區(qū)房的溢價率普遍超過10%。一些重點學區(qū)房溢價率高達28.46%。上海重點學區(qū)房均價在66143元/平米，與周邊非學區(qū)房51488元的均價相比，溢價14655元。

眾所周知，上海學區(qū)房庫存量最大的地方在楊浦、浦東、黃浦，可事實上這三個區(qū)的學區(qū)房價格差別有點大，上海最核心地段的黃浦區(qū)學區(qū)房均價最高，楊浦的相對最低。

而從表格中可以看出，相對便宜的學區(qū)房主要集中在寶山、松江、閔行。

學區(qū)房基本符合從中心城區(qū)向周邊城區(qū)遞減的樓市定律。

根據(jù)復旦大學的論文《上海市學區(qū)房價格的影響機制》，在其他條件不變的情況下，學校重點等級每下降一級，住宅價格將平均下降8.698%；小學本區(qū)排名每降低一位，平均下降0.896%，學區(qū)對房價影響可見一斑。

但學校好壞并不是決定房價的唯一因素，地段也是購房因素之一，一直以來，交通是購房者除價格為最為看重的因素。

如果舍得讓孩子每天少睡半小時，遠離交通便捷的地方通常能有價格洼地。大學區(qū)房有沒有地鐵，價差高達2萬元。 

因此，邦爺在這里建議，如果手頭資金不足，可以選擇殺入中心城區(qū)的老破小（90年以前的房子），雖然單價高，但是總價便宜（其實也便宜不了多少）。

但對于廣大工薪階層來說，選擇外圍或許才是最佳的選擇。

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