葉檀：一二線城市房地產投資安全邊際依然較高

◎葉檀

一線城市的樓市在受到調控政策的某些限制后，進行房地產投資有了一定的風險。但房地產依然在按自己的邏輯推演。

雖然筆者認為房地產的黃金時代已經過去了，但白銀時代還在，白銀時代的特征是整體不會大幅下滑，不過區域分化在加劇。

整體不會大幅下滑的邏輯是貨幣與流動性；而區域分化的邏輯是城市群與消費能力、政策。

貨幣流動性總體依然存在過剩的狀況，這從百富榜入門門檻到日用品上漲可以感受到。另據交通銀行連平與陳冀的報告，自2015年6月以來，信貸增速已升至15%左右，同時M1增速也持續走高，2016年3月達22%。

由于統計數字反映的信貸增速并非真實的信貸增長，加上地方政府債務置換因素，實際信貸增速有可能更高。在置換債務中銀行貸款比例分別為三分之二、百分之百的情況下，2016年實際信貸余額增速可能會達到16.9%和18.2%。

如果上述報告關于貨幣增速的分析屬實，那么房地產整體下行是不現實的。按照國家統計局最新公布的3月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格，環比上漲的城市分別有62個和54個；持平的城市個數分別為0個和3個；下降的城市個數分別為8個和13個，分別比上月減少7個和15個。在二手住宅價格環比上漲的54個城市里，漲幅高于上月的城市有47個，比2月份增加23個。

從最新的數據看，房地產整體熱度不減，但城市間分化嚴重。在城市群重組的過程中，投資者對不同城市的預期呈現出明顯的三六九等。

根據中國指數研究院的數據，4月全國300城土地出讓金總額為1495億元，環比增加14%，同比增加77%。其中，二線城市土地出讓金總額就達到1176億元，占比近八成，環比增加33%，同比增加247%；三線城市土地出讓金總額為313億元。

二線城市土地市場打響了“搶地戰”。長三角城市群、江浙成為房企爭奪的熱點區域，創下天量成交額。4月份，蘇州、南京位列全國土地出讓金排行榜的前兩名，出讓金規模分別達347.9億元、147.5億元。全國土地出讓金“TOP20”榜單上，長三角城市占據8席，比重達40%，分別是：蘇州、南京、寧波、杭州、常州、衢州、溫州、無錫。這些城市當月土地出讓金同比增幅均超過200%。

不要以為一線城市房地產在經歷調控之后就會完蛋，一線城市仍然是安全墊最厚的地方，只不過此前房地產上漲過快，又受到政策抑制，這讓有實力的投資者開始觀望，而希望分享一線城市溢價的創業者又很難買得起當地的房子，只能退居大城市的衛星城市。

以昆山為例，緊挨著上海，成為“滬漂”的落角點，在上海限購后，當地房價快速上躥。2016年4月，江蘇納入統計的17個城市中，房價上漲的達到13個，其中昆山房價環比漲幅6.06%，位列全省房價漲幅首位，同時居百城房價漲幅第二位。一位大概是“滬漂”的人寫了一篇名為《昆山曾是滬漂在上海的家 如今卻把你們甩了》的文章，其中講了一個案例：某昆山產權樓盤，過年前后的兩次加推單價竟然相差8000元，售樓處小哥兩手一攤：“就這個價格也有人來搶啊，他們買不了上海產權。”

知道北京連燕郊也傳出限購的原因了吧：北京的衛星城、上海和深圳的衛星城接的其實是一線城市的接力棒。

由于資源集中度的原因，如北京的文化、深圳的創業等優勢，讓其他城市很難超越，中國城市圈必定是圍繞著大城市，像攤大餅似的一圈圈往外劃——從城市中心向城市新區，再向衛星城。如果昆山房價漲到不得不歇歇腳的時候，大概就該輪到嘉興了，這主要看軌道交通的連接速度。

投資安全分層就像按螺螄餅似的一圈圈繞：首先是城市中的核心區，其次是人口聚集、商業發達的城市周邊區域，最后是已經成型的衛星城。

二線城市，像武漢、鄭州這樣在當地獨一份的城市，離北京、深圳都遠，這樣的城市只要庫存不過分，安全邊際都會比較高。