馮焱東：房地產調控要重視長效短效機制相結合

◎馮焱東

房地產是一個特殊行業，政府調控對其健康發展非常重要。多年來，我國房地產行業經歷了多次周期波動，政府調控房地產的經驗也在不斷成熟，不過在有些方面仍需進一步探索和完善。根據香港特區政府的調控經驗和深圳等熱點城市調控的實際情況，筆者認為房地產調控既要建立長效機制，又要建立短效機制，二者缺一不可。

如果說短效機制如同中醫講的“急則治其標”，那長效機制就是“緩則治其本”，長短結合即所謂“標本兼治”。

關于房地產調控的長效機制各界已經探討得比較多，主要措施有為部分中低收入群體提供住房保障，支持住房消費，抑制投資投機，開征物業稅增加持有環節成本，實施差別化信貸政策等。本文想重點探討一下短效機制。

所謂短效機制，是指政府（中央和地方）與相關部門針對房地產市場的激烈波動，或者市場已出現的大幅漲落苗頭，及時或提前出臺一些相應措施，積極引導市場健康平穩發展，避免大起大落。短效機制也可以簡單理解為及時調控，與滯后調控對立。

香港特區房地產發展的時間比較長，市場也經歷過多次大幅波動，政府調控房地產的經驗相對成熟。雖然香港已經連續22年在“經濟自由度指數”排名中獲得第一，但即使在這樣一個全球經濟自由度最高的地方，特區政府依然對樓市高度關注，頻頻表態或出手干預，可見調控對房地產是多么必要和重要。

僅在最近4年多以來，香港特區政府對房地產就實施過額外加收買家印花稅、翻倍收取印花稅、調整按揭成數等多種手段。很難想象，如果沒有特區政府連續7次出手調控，香港房價會飆升到何種程度，房價泡沫破滅后又會造成什么樣的后果。

香港特區政府財政司司長曾俊華多次強調調控的“快”，其實就是要有短效機制，及時調控，這是給我們的一個重要經驗和啟示。這方面內地與香港尚有一定差距，很值得學習借鑒。在很多情況下，我們的調控措施還談不上及時調控，甚至有時還是滯后調控，其中一個原因就是我們還沒有建立短效調控機制。

如何建立短效調控機制？筆者認為政府首先要對市場變化保持足夠敏感，能洞察市場主要矛盾，并及時采取足夠力度的反周期調控措施。

近年來房地產區域分化十分明顯，在全國整體以“去庫存”為主要基調的同時，一線城市和部分二線熱點城市如北京、環北京部分城市、上海、深圳、蘇州、南京、鄭州、廈門、合肥、南昌等地的樓市卻庫存告急，房價近1年多來呈現快速上漲之勢，到今年3月有的城市已經同比上漲30%以上。但多數城市的調控措施都是姍姍來遲，或者干脆沒出臺政策。

及時調控必須密切關注市場主要矛盾的變化。當前全國絕大部分城市的主要矛盾是供應過大，所以政策是消化供應泡沫；而一線和部分二線城市的主要矛盾則是供不應求，房價過快上漲，調控政策應該及時轉變為擴大供應、防控房價泡沫，如不因城施策，盲目執行中央去庫存政策，就會把大方向搞反，甚至火上澆油。

在當前城市化快速發展之時，房價有易漲難跌、快漲慢跌的特點，房價一旦快速上漲，再回落到比較理性的位置往往需要較長時間。所以在房價有過快上漲苗頭的時候，能采取適當措施是最理想的，把問題扼殺在萌芽狀態。

其次，建立調控短效機制需要“常態化”使用部分調控工具。房地產調控有財稅、金融、法律、行政、戶籍、土地等多種方式，其中有些是快變量，有些是慢變量，有些手段可以常態化使用，有些不宜常態化使用。如法律工具有一定基礎性、嚴肅性，不宜常態化使用；但稅收、金融、行政等快變量工具可以常態化使用，土地出讓等政策也應該常態化使用，不過土地政策見效需要時間，不是快變量。

所謂常態化使用，是指中央和地方政府及相關部門，根據房地產市場的激烈變化，及時應用某些工具特別是快變量工具對市場進行調控，并盡量預調微調，以達到穩定供求關系和房價波動的目的。

調控之所以經常滯后，與金融等調控工具不能常態化使用也有很大關系。如果我們及時看到了市場變化，但沒能很好地運用常態化、快變量調控工具，就會出現最需要出手調控市場的時候，我們卻只成為旁觀者，任由情況繼續惡化的現象。

所以說金融、稅收、輿論、行政等快變量調控工具必須在需要時及時使用，這樣才有可能駕馭住房地產這匹桀驁不馴、喜歡折騰的烈馬。

最后，建立調控短效機制需要中央給地方合理授權，并厘清中央和地方政府在調控方面的責權關系。調控必須貫徹中央分類調控、因城施策的精神，應該賦予地方政府靈活使用房地產方面金融和稅收工具的權力，在市場需要時及時使用。

（作者為民生銀行地產研究院首席研究員）