葉檀：信用環境決定了股市與樓市的命運有所差別

◎每經評論員 葉檀

當前資金正有從樓市向股市轉移的跡象。之前樓市為什么火熱，GDP增速大幅上升時股市為什么牛短熊長，一個重要的原因是信用不同。

今年2月29日，滬綜指收盤于最低的2687.98點，此后一路震蕩向上，到4月5日突破3020點的關鍵點位。截至昨日收盤，滬指報3053.07點，漲43.54點，漲幅1.45%。從成交量上看，似乎有一部分敏感資金已經進入了股市。

而對樓市來說，當前則是緊張時期，3月份被認為是內地樓市這一波高峰的拐點。當月上海樓市在擔憂房地產支持政策退出的影響下，商品住宅成交量創出新高，上海市商品住宅成交量為221.4萬平方米，創下近十年來單月成交量新高，同比上漲183.9%，成交均價為每平方米33065元，同比上漲18.3%。

北京一樣火熱。據亞豪機構統計，3月份北京新房共計成交9189套（含商住兩用，剔除自住房和保障房），成交面積91.24萬平方米，環比分別上漲206%、178%，同比上漲163%、137%。在價格方面，3月北京新房成交均價31967元/平方米，環比下跌2%，同比則上漲16%。二手住宅更是量價雙升。

從全國范圍來看，3月樓市成交量同樣創歷史最高。根據易居研究院監測數據顯示，30個典型城市新建商品住宅成交面積為2563萬平方米，環比增長133.0%，同比增長82.9%。易居研究院對30個城市3月份成交量進行排序，有29個城市環比增長，深圳小幅下跌，杭州環比增幅為30個城市最高，達322.1%，天津其次，增幅達260.7%。

已購房的人與開發商且慢高興。購房者企圖搭上末班車，趁緊縮政策出臺之前趕緊購買，就像在最后的截止期限到來前購買一樣。不過，預計今年的市場不會像去年一樣火熱。

此外，有部分先知先覺的香港富豪開發商逐步撤出內地房地產市場，或者減少在內地房地產的開發量，證券化計劃暫時中止，內地房地產平穩增長的金色時光過去，剩下的應該是銀色時光。

不過，A股市場幾乎一直受到政策的激勵，樓市每隔兩三年就會受到一次打擊，兩者就好比一個受寵愛的孩子與一個不受待見的孩子。按理說，股市、樓市的表現也應該強弱有所不同，但與意想中的不同，股市除了短暫的美好時光，多數時間都處于低迷狀態，甚至動不動還要施行“電擊療法”，暫停IPO上市。

股市與樓市表現的差異，很大程度上可能與兩個市場上信用造假的難易程度相關。

股市一張證券，要掏空實在太容易了，上市公司提高負債、增發股票、投N個項目，一下子就被掏空。加上解禁股虎視眈眈地看著市場，那些動不動就成為國際級富豪的明星、權貴，實在讓普通投資者難以消化。

另一方面，在A股市場要看“底牌”太容易了，修改規則太容易了，像徐翔這樣的人坐莊太容易了。因此，在這樣的市場環境下，即便是有信用的公司，反而可能被劣幣壓得死死的。

樓市雖然三番兩次受到限制，但價格卻一路上升。有人開玩笑，只有房地產中介一直說房價漲，沒有欺騙感情。樓市也有周期，卻是缺乏信用的市場中最好的抵押品，假如你在北京東三環買了一套房，就算是質量差一點，這套房總不會不翼而飛，房產證如果拿到手，被重復抵押的概率就算有也比較低。房地產被掏空，比掏空上市公司難得多。

當前房地產已然成為最重要的抵押品，如果有風吹草動，銀行就不僅僅是壞賬率在2%這個水平的問題了。所以監管部門雖然明知房價存在虛高的現象，但實在是投鼠忌器，即便有動作也不會像在股市的動作那樣大。

房地產有周期、有風險，但在現實社會中仍然是最重要的投資品與質押品；而股市因為容易被掏空，不適合在缺乏信用的情況下進行游戲。這就是兩者根本的區別。