譚浩俊：萬科的“租售游戲”或帶來一場(chǎng)房地產(chǎn)企業(yè)并購重組潮

每經(jīng)編輯｜譚浩俊    

面對(duì)陰冷的市場(chǎng)，萬科又一次出招了。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，近日，一個(gè)名叫“租金抵房款，房款抵租金”的活動(dòng)，出現(xiàn)在萬科重慶推出的首個(gè)長(zhǎng)租公寓——西九·萬科驛。雖然只是長(zhǎng)租項(xiàng)目，卻令業(yè)內(nèi)中小房企草木皆兵。

活動(dòng)的具體內(nèi)容為：對(duì)于成功申請(qǐng)“西九·萬科驛”的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價(jià)優(yōu)惠，如購置重慶萬科在售的其他樓盤住宅產(chǎn)品，可額外享受1%房款優(yōu)惠；對(duì)于因房源緊張、未能成功獲得“西九·萬科驛”租賃權(quán)的客戶，可憑本人或其直系親屬在重慶主城區(qū)內(nèi)任意地點(diǎn)的租賃合同，享受與1年租金等額的房款優(yōu)惠（最高不超過2萬元）。

顯然，這是一個(gè)“租售合一、以租促售、以售促租”的新型促銷模式。不同的是，與一般的促銷手段相比，這種模式需要投入的資金可能令一般開發(fā)商望而生畏。但是對(duì)萬科來說，此舉將極有可能為其去庫存創(chuàng)造條件。

可以預(yù)料，這樣的模式不會(huì)在萬科所有的開發(fā)樓盤推行，而是會(huì)有重點(diǎn)、有選擇地進(jìn)行推廣。特別是沒有租售兩種銷售模式的地區(qū)，萬科是不大會(huì)采用這種模式的。即便采用，也會(huì)以房款抵租金的方式，以加大促銷力度。

按照萬科的解釋，采用這樣的銷售方法不是為了替代現(xiàn)有的業(yè)務(wù)模式，只是增加一種業(yè)務(wù)產(chǎn)品。從目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)際來看，這樣的模式也是一種創(chuàng)新、一種探索、一種方向。因?yàn)椋瑐鹘y(tǒng)的銷售方式已經(jīng)走到盡頭，或者說已經(jīng)遇到了很大的瓶頸。

隨著年輕人住房觀念的不斷轉(zhuǎn)變，購房的思維也在發(fā)生變化。很多年輕人已經(jīng)不再在乎是否擁有一套自己的住房，而更看重能夠住上什么樣的房子。如此一來，如果能夠把租售結(jié)合在一起，由購房者進(jìn)行選擇，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更有好處，對(duì)緩解買房難、買房貴的矛盾也有積極的影響。

值得注意的是，在絕大多數(shù)開發(fā)商都被庫存所困擾的時(shí)候，萬科的“租售游戲”無疑是一次很有吸引力的探索。把租與售緊緊聯(lián)系在一起，不僅能夠?qū)⒊钟械淖赓U房屋快速地租出去，也能夠?qū)Ψe壓的庫存進(jìn)行促銷。而且，租賃的房屋越貴，獲得的購房?jī)?yōu)惠也越多。

以萬科西九項(xiàng)目為例，其可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等，如果所租房屋是每月1999元，那兩年的租金就是近5萬元。而西九二期的房?jī)r(jià)為每平方米1萬元，相當(dāng)于可以購買5平方米的住房，應(yīng)該是一個(gè)不小的優(yōu)惠。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士推算，假如萬科全面推廣這種銷售模式，至少要有5000億元的融資能力。也就是說，這樣的資金需求，對(duì)一般的開發(fā)商來說是想也不敢想的。就是同樣規(guī)模的開發(fā)商，如果效益狀況不是很好、融資能力不是很強(qiáng)，也不敢嘗試。

毫無疑問，萬科的這次探索又將在房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)一場(chǎng)“地震”，那些原本就已經(jīng)資金鏈緊張、規(guī)模不大的開發(fā)商，將再一次面臨生死抉擇。

一方面，他們根本就沒有能力參與這樣的游戲；另一方面，就算愿意參與也可能沒有條件復(fù)制這種銷售模式。畢竟，絕大多數(shù)開發(fā)商都是只售不租，要想與萬科競(jìng)爭(zhēng)，就只有同規(guī)模地讓利。在原本利潤(rùn)已經(jīng)很薄的情況下，再做出這樣的讓步幾近于自找死路。

如此一來，一旦萬科的“租售游戲”全面推開，其他與萬科一樣具有很強(qiáng)實(shí)力的開發(fā)商也紛紛效仿，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)一場(chǎng)血腥廝殺即將開始。那些沒有能力采用這種促銷模式的開發(fā)商，極有可能選擇被兼并重組，并以此避免破產(chǎn)關(guān)閉造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將迎來一場(chǎng)大規(guī)模的并購重組潮，形成強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者消亡的格局。當(dāng)然，普通消費(fèi)者還是希望這種能夠給購房者、租房客帶來好處的營(yíng)銷模式越多越好。

（作者為財(cái)經(jīng)時(shí)評(píng)人）