葉檀：城市群崛起對資產配置既是考驗也是契機

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◎每經評論員 葉檀

中國新城、新區的規劃總人口已經達到34億？根據媒體的報道，9月20日在貴陽召開的中國城市規劃學會年會上，中國工程院院士郭仁忠先生提出了上述數據。這項數據來自國務院一項關于12個省會城市和144個地級市的調查，按照省會城市平均一個城市規劃4.6個新城（新區），地級城市平均每個規劃建設約1.5個新城（新區），如果按面積計算，大致能夠計算出可居住的人口。

房地產投資者對上述數據應該有所警惕。如果把投資的重要標的放在政府大力進行固定資產投資的城市群之外，或者投資到缺乏市場活力的夕陽產業城市，這樣的投資很有可能會成為錯誤之舉。

中國正在重建城市群，城市地位因此而震蕩。由于較大的城市熱衷于“吞并”周邊城市，中國城市數量不增反減，城市樂意將郊區、縣納入城市范圍，以追求更多的人口、更大的規模與更高的行政權力。

當一個中等城市的官員沮喪地說，本市人口只有300萬，而原本平級的城市已經有了500萬人口時，這就意味著這個官員大致承認在競爭中處于下風——因為城市若沒有吸引足夠多的人口，就難以形成高房價，投資、消費也就無法提升，這也意味著城市缺乏集聚效應。

當然這并不代表某些城市的新區會一直成為鬼城，而是在新的城市群崛起的過程中，城市會重構，一些城市會相對沒落，而另一些城市會崛起。

以京津冀為例，這個地區未來由輕軌網絡連接，三大城市群成為一體，未來將容納更多人口。現在，北京周邊的規劃節點與交通節點上，房價已經大幅飆升。

最新統計數據顯示，距離北京最近的燕郊房價已飆升到了將近2萬元/平方米。為了防止北京周邊地區炒作房價，河北省印發《關于促進河北省北京周邊地區房地產市場平穩健康發展的通知》，嚴厲打擊北京周邊房地產企業“囤地炒地”，但房價上漲仍成為大勢所趨。

市場總是反映未來預期，炒作會提前。可以預計，燕郊會成為工薪族的聚居之地。有調查顯示，燕郊30萬人每天赴京上班，早晚高峰，上班族鐘擺式的大震蕩成為可觀的一景。這與日本東京都的情況有些類似。

在房價上漲過程中，城市群里的中小城市情況也各有不同，首先是核心城市區域上漲，如北京、上海的核心城區，而后拓展到核心城市的新區，如上海浦東某些區域房價已媲美原核心城區。

這與封閉的、有利于汽車出行的道路構造相關。在對全國288個地級市調查中發現，有164個城市建有環路，這些環路方便私家車出行，也是城市封閉心態的反應。

環路滿足不了需求，人口與居住溢出核心區域，十字形與米字形的輕軌公交應運而生，人口隨之分布到相應的輕軌交通節點上。而連接京津冀的三角狀輕軌交通使廊坊、香河等地的高房價應運而生。從環狀購買、到線狀購買再到立體購買，投資隨著城市群與公共交通而動，房價可以敏感地反映這一趨勢。

但未來的現實是，是否有那么多有消費能力、有技能的人口能填滿全國的城市，城市之間的競爭異常激烈。筆者到過某些小鎮，常常見到幾個老人守著小店曬太陽，街上塑料垃圾亂飛，這些小鎮被周邊縣城吞并。而另一些城市新區眾多卻暮氣沉沉，依靠自身力量很難有辦法走出下行循環。

越來越多的開發商正在放慢開發步伐，這從房地產投資數據中可見一斑。對于投資者而言，目前中國的城市重新布局、城市群的崛起是資產重新配置的契機，沒有人會因為一個錯誤堅守而獲得投資成就。