招商系地產重組：將成A股第一大房企

每經記者 區家彥 

隨著招商地產（000024，SZ）的重組方案浮出水面，A股將出現又一家巨無霸上市房企。

近日公布的重組方案顯示，新的招商局蛇口將定位為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”，房地產開發不再成核心業務，取而代之的是園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務。

在本次交易完成后，招商局蛇口總股本規模將達到80.37億股，按照23.6元/股的發行價計算，總市值為1897億元，將超過萬科與綠地，成為A股第一大房企。

東方證券房地產行業首席分析師竺勁向《每日經濟新聞》記者表示，招商局蛇口此次注入的土地資源較為優質，新的郵輪產業和自貿商城建設等業務是新亮點，加上員工持股計劃的完成，有利于激發招商地產的活力。但由于注入項目的開發周期較長，最快需要到2017年才能體現利潤。

借力重組加快轉型

在重組合并完成后，招商局蛇口將在原招商地產的基礎上，增加150億元的配套融資，以及原招商局蛇口的土地儲備、房產項目等優質資源。

截至2015年上半年，招商局蛇口擁有的土地使用權共510.55萬平方米，近90%分布在蛇口片區和前海片區，這意味著無論是規模還是實力，新的上市平臺招商局蛇口將較原上市平臺招商地產明顯增強。

在房地產轉型的浪潮下，重組后的招商局蛇口也一改以往以“房地產開發和經營”為主業的定位，轉型為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”。

招商局蛇口的主營業務包括“園區開發與運營業務、社區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務”，公司業務在房地產上下游均有延伸，涵蓋了區域綜合開發平臺、商住二級開發及城市升級平臺、資產管理運營及服務的全產業鏈。

與之相對，房地產開發被涵蓋在“社區開發與運營業務”中，而且強調的是招商地產原本并不突出的社區和物業管理概念。

此外，招商局蛇口還將拓展“健康地產開發”、“健康產業管理運營”和“智慧社區服務平臺”，產品布局則將重點聚焦“精品住宅開發與社區運營、健康地產、海外置業等領域”。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向《每日經濟新聞》記者表示，對招商局蛇口來說，產業園區開發等業務回報周期雖長，但長期來看更具成長性，將成為新的盈利增長點，“作為蛇口自貿區的‘大地主’，招商局蛇口的優勢不言而喻，發展的想象空間更大。”

盈利能力將快速提升

對于盈利能力的短期下滑，重組方案表示，由于招商局蛇口非上市的主要資產為蛇口、前海及太子灣的土地資源，盈利還有待開發后釋放，而釋放需要一定開發周期才能完成。在重組合并后，隨著兩家公司協同優勢顯現，尤其是相關土地資源逐步完成開發釋放效益，合并后公司的盈利能力將快速提升，股東每股收益將逐步增厚。

記者曾就上述問題采訪招商地產董事會秘書劉寧，但截至發稿前，對方尚未作出回復。

在交易完成后，按照23.6元/股的發行價計算，招商局蛇口的總市值將達到1897億元。

截至9月21日，《每日經濟新聞》記者注意到，目前A股地產股市值前三位分別是綠地控股（1744億元）、萬科（1456億元）、保利地產（884億元），這意味著如果招商局蛇口復牌后股價能維持在23.6元/股以上，則極有可能取代綠地成為A股第一高市值的上市房企。

在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來，招商局蛇口本次重組合并的發行價估值較高，按照公司預測的2015年度62.4億元的凈利潤計算，市盈率達到30倍，與之相對萬科與保利目前的市盈率都在10倍以下。

為了維持重組期間的股價穩定，招商局集團表示，自招商局蛇口上市之日起，若3個交易日內任一交易日的A股股票收盤價低于23.6元/股，招商局集團將在該3個交易日內投入不超過30億元增持，用真金白銀為股價“護航”。