降資本金比例 中高端住宅開發意外松綁

每經編輯｜每經記者 王辛夷    

◎每經記者 王辛夷

本月初，國務院常務會議上傳出了調降項目資本金比例的消息，被認為是增加有效投資、降低投資門檻的重要措施。昨日（9月14日），中國政府網公布了《關于調整和完善固定資產投資項目資本金制度的通知》（以下簡稱《通知》）。

《每日經濟新聞》記者注意到，在降低城市和交通基礎設施以及玉米深加工項目資本金比例之外，《通知》對房地產開發項目作了明確規定，雖然保障性住房和普通商品住房項目并不在獲益范圍內，但“其他項目由30%調整為25%”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受記者采訪時稱，中高端住房項目、辦公樓、商業用房項目等均包含在《通知》所說的“其他項目”之列，尤其是中高端住房項目將是這一政策的最大受益者，該政策向改善性住房項目釋放了積極信號。

6年后再降資本金比例

“房地產投資的下滑對于中國經濟的整體拖累作用非常明顯。”中國人民大學教授劉元春對《每日經濟新聞》記者表示，“下半年房地產復蘇的速度，左右著中國經濟本輪觸底反彈的時點和反彈的模式。”

然而，近期房地產方面的數據并不樂觀：今年前8個月，全國房地產開發投資61063億元，同比名義增長3.5%，增速比1至7月份回落0.8個百分點，回落幅度比1至7月份擴大0.5個百分點——這是2009年以來的最低水平。

嚴躍進認為，在宏觀經濟疲軟的態勢下，無論是固定資產投資還是房地產投資，增速都在放緩，這引起了行業一定的焦慮。

早在2009年，眾多利好房地產市場的措施中，有一條和本次《通知》中的措施可以類比，即“普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，其他項目也降低至30%”。

按照2008年3萬億元的房地產投資數據測算，這一措施至少釋放了3000億元資金。而今年截至目前的投資額已經超過6萬億元，即使調降幅度僅為5%，對應的資金規模也不可小覷。

嚴躍進認為，對于《通知》中的“其他項目”來說，通過降低注資資本金的門檻，能夠促使相關房企在企業設立和財務成本節約方面產生利好效應。

改善型項目受政策呵護

那么本次受益的“其他項目”主要包括哪些？嚴躍進介紹，應該包括非保障房和普通住房項目，實際上主要是中高端項目。這些項目戶型一般在120平方米以上，銷售均價超過城市房產均價兩倍的水平，同時項目的地段優勢、裝修等都是非普通住房類型。此外，“其他項目”中也包括辦公樓和商業營業用房等商業地產。

嚴躍進分析稱，本次調降資本金比例，保障房和普通住房項目不在其中，這一方面是因為此類項目之前已經有政策優惠，另一方面也是在向改善性項目釋放積極信號。

中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴《每日經濟新聞》記者，隨著我國人口出生率的逐漸下降，預計到2020年以后，我國商品房的剛性需求將逐步降低，住宅市場將逐步向改善性需求轉變，到2025年改善性需求將超過剛性需求。

在今年的政府工作報告中，國務院總理李克強明確提出支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展——這是2009年后首次明確“支持改善性住房需求”。

隨后多部委聯合出臺的樓市新政也被認為聚焦改善性住房需求。嚴躍進認為，這些政策釋放后，鼓勵了此類房地產企業去庫存，回籠資金。他表示，調低房地產資本金的要求，某種程度上會使得房企可用資金開始增加，在一定程度上等于“解放”了房企內部的一部分資金。加上前期去庫存回籠資金，本次資本金管制放松，可以鼓勵這部分房地產企業積極地拿地和投資，對于房地產企業后續積極補庫存、維持供求平衡等都有積極的意義。《每日經濟新聞》記者注意到，固定資產投資項目資本金制度自1996年建立以來，對改善宏觀調控、調節投資總量、調整投資結構、保障金融機構穩健經營、防范金融風險等，發揮了積極作用。2004年，為應對當時經濟過熱適當調高了比例，2009年為應對國際金融危機適度調低了相關比例。

此次調整，除了前述對房地產行業的影響，總體上圍繞優化投資結構，對2009年確定的固定資產投資項目資本金比例及相關內容進行了完善，合理降低投資門檻，有利于提高投資能力，增加有效投資，加快補上公共產品、公共服務及其他發展“短板”，通過改革促進結構調整和民生改善。

此次調整主要堅持了三項原則。一是總體調低。除產能嚴重過剩行業外，其他項目的最低資本金比例總體調低5%。二是有扶有控。適度調低有利于增加有效投資行業領域的項目資本金比例，比如，關系國計民生的港口、沿海及內河航運、機場項目，鐵路、公路、城市軌道，以及玉米深加工等項目。同時，城市地下綜合管廊和急需的停車場項目，以及經國務院批準、情況特殊的國家重大項目的資本金比例可比規定比例再適當減低。三是獨立審貸。金融機構要按照國家有關規定和風險可控、商業可持續原則獨立審貸，切實防范金融風險。