房地產業對實體經濟帶動作用正在下降

◎項崢

房地產業是國民經濟重要產業。房地產業具備產業關聯度高、帶動作用強的特點，成為國民經濟增長的重要動力源。隨著我國房地產業發展從高速增長進入中低速度增長新階段，特別是當前我國房地產業仍處于恢復調整期，房地產業對宏觀經濟增長的帶動作用也有所下降。

房地產業主要指標仍處于調整態勢

雖然今年3月以來全國房地產市場運行呈現出回暖態勢，住宅成交活躍，各熱點城市房價也有不同程度上漲，但房地產業主要運行指標仍在積極調整。2015年1-7月，全國房地產開發投資同比名義增長4.3%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。全國房地產開發企業土地購置面積同比下降32.0%，土地成交價款同比下降25.6%。雖然全國商品房銷售面積同比增長6.1%，增速比2015年1-6月提高2.2個百分點，但7月末的商品房待售面積為6.63億平方米，同比增長20%，大約為2014年銷售量的54.9%。從2015年7月份全國70個大中城市住宅交易價格數據看，新建商品住宅交易價格環比下降的城市有29個，同比價格下降的城市有67個。考慮到去年同期房地產市場業務進入調整回落軌道，當前房地產市場還未完全恢復至上年同期水平。在今年住宅成交回暖過程中，二手住宅交易量激增，遠遠超過新建商品住宅的成交量，這對未來新建商品住宅去庫存影響深遠。

對實體經濟拉動作用有所下降

房地產業對宏觀經濟的帶動作用主要體現在兩個方面：一個方面是房地產業自身增長對增加值的貢獻；另一個方面是房地產業對相關行業的帶動作用，如建筑業、家具業、家電業等。就目前情況看，房地產業對實體經濟拉動作用有所下降：

一是土地購置費在房地產開發投資中比重偏高。據國家統計局出版的《中國經濟景氣月報》，2015年1-6月，全國房地產開發投資同比增長4.6%，而其中土地購置費同比增長15.1%，反映出土地購置費比重偏高。按照國內生產總值核算原理，土地購置費雖然屬于房地產投資的組成部分，但不能直接核算為增加值。如果土地購置費在房地產開發投資中比重升高，實際上投資對國內生產總值的貢獻并不如名義上投資完成額所顯現的那樣作用大。值得注意的是，房價回升較快城市，房地產投資增速也相對較高，但土地購置費用增長更快。2015年上半年，北京房地產開發投資同比增長17.6%，但其中土地購置費用增長72.9%；上海房地產開發投資增長15.8%，土地購置費用增長40%。

二是建筑業景氣有所回落。2015年1-7月，全國房地產開發企業房屋施工面積同比增長3.4%，增速比1-6月份回落0.9個百分點。其中，住宅施工面積增長1.0%。房屋新開工面積81731萬平方米，下降16.8%，降幅擴大1個百分點。建筑業景氣狀況與房地產開發企業施工面積和新開工面積高度相關。受施工面積和新開工面積回落影響，全國建筑業景氣狀況也同步回落。2015年一季度，全國建筑業簽訂合同額同比增長9.3%，較上年同期下降6.7個百分點；其中，本年新簽合同下降3.9%。建筑業景氣回落也影響到外出務工人員流動。據國家統計局調查，2015年全國外出務工勞動力總量僅增長了0.1%，遠低于前幾年5%水平。

三是其他相關行業景氣度均有不同程度下降。2015年，全國家用電冰箱產量同比持平，較上年同期下降0.7個百分點。彩色電視機產量同比增長2.7%，較上年同期下降9.9個百分點。鋁材產量同比增長10.2%,較上年同期下降9.4個百分點。水泥產量下降5.3%，而上年同期為增長3.6%。這些數據表明，房地產運行指標回落也影響到相關產業的景氣度。

理性認識房地產業對穩增長的作用

房地產業從驅動宏觀經濟增長到現在拖累宏觀經濟表現，并非偶然。過去一段時間，只要觀察，也不難發現，個別城市房地產熱到房地產崩盤并帶動當地經濟明顯回落。這主要是因為過去我國房地產業已經過度透支了經濟增長潛力。房地產業穩健運行離不開其他產業協調配合。雖然房地產業能夠帶動相關產業發展，但房地產業過度繁榮勢必破壞房地產業與其他產業之間的比例均衡關系，導致宏觀經濟短期內失衡增長。其結果則是短期內透支經濟增長潛力，從中長期看拖累宏觀經濟表現。

過去這些年，特別是2009年以來全國性樓市的爆發式增長，明顯透支了我國宏觀經濟增長潛力。雖然城鎮化加快推進所引發的剛性住房需求穩定增長，但房價偏離收入和租金高位運行，似乎也很難實現供給匹配潛在剛性需求。應該看到，住宅屬于耐用消費品，住宅財富在家庭財富積累中比例過高，限制了居民消費發展空間。穩定住房消費政策出臺，并不是刺激推升住宅價格。如果那樣，我國勢必又會陷入歷史重復，房價偏離經濟基本面繼續快速膨脹，經濟轉型和結構調整則遙遙無期。在宏觀經濟穩增長過程中，鼓勵住房消費，是為了緩和房地產業調整壓力，減少其超調對宏觀經濟金融面的沖擊的可能性。

當前我國宏觀經濟焦點并不是怎樣結束房地產調整，而是如何更快推進大眾創業創新態勢的形成。經濟轉型和產業結構調整是宏觀經濟當務之急，雖然有國家產業導向調整，但更需要市場動力驅動。讓房價適度回歸，才會減少大眾創業創新的成本，才有可能激發大眾創業創新熱情，真正推動實體經濟規模的擴張。一個熱衷于房地產投資投機的社會氛圍，很難會產生經濟轉型與結構調整的原動力。

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