商品房庫存3年首降 樓市新政策開始顯效

◎每經(jīng)記者 蔡雅蕓

持續(xù)3年上升的房地產(chǎn)庫存開始減少了。

國家統(tǒng)計局網(wǎng)站昨日（6月24日）發(fā)文表示，自2012年4月以來，商品房庫存的上升態(tài)勢從未停止過，但在今年5月末，這個節(jié)奏被終結(jié)，商品房待售面積為65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，庫存減少的原因，和政策的利好刺激密不可分。

萊坊亞太研究部主管霍尼克在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，在未來的1到3年時間，對中國市場影響最大的是貨幣寬松（如降息）、市場氣氛、放松“降溫措施”（放寬或取消限購）和城鎮(zhèn)化。但城鎮(zhèn)化是個較長的進(jìn)程，短期來看，貨幣寬松和放松“降溫措施”對中國樓市有較大影響。

政策利好顯現(xiàn)

易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，近期信貸門檻降低，公積金和二套房貸的政策趨于寬松，使得改善型購房者的購房需求得到有效釋放。這是去庫存的一個很重要因素，效果很直接。

近期，多地公積金迎來調(diào)整。以一線城市為例，上海公積金中心在4月將個人、家庭公積金貸款上限調(diào)至50萬元、100萬元；深圳市公積金貸款政策也在4月調(diào)整為首付款比例為20%；5月29日，北京市住房公積金中心宣布從6月1日起，首套自住房貸款最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元；6月16日，廣州市公積金中心發(fā)消息稱將試行開展個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。“限購令”取消、降息、房貸優(yōu)惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好，也加大了消費(fèi)者的購房信心。有意向購房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“政策利好不斷，該出手時就出手。”

根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，4個一線城市1~5月新建商品住宅成交面積為1432萬平方米，同比增長36%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于二線城市的增14%和三線城市的增23%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的庫存壓力。截至5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。統(tǒng)計數(shù)據(jù)的普遍轉(zhuǎn)好，表明前期一系列的利好政策開始見效，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者信心有所恢復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，部分大城市的庫存已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，即去庫存的壓力轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)庫存的壓力。這個時候或在開發(fā)貸方面應(yīng)該有所放松，否則市場滯后效應(yīng)顯現(xiàn)，確實會帶來房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的再次失衡。

王健林：一線城市始終會漲

值得注意的是，一、二線城市仍被房企視為“香餑餑”。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年，20大標(biāo)桿房企集中在一、二線城市拿地，合計一、二線城市購入土地金額高達(dá)1342億元，占比所有土地支出的90.1%，創(chuàng)造了歷史最高紀(jì)錄。

截至6月22日，一、二線城市土地市場依舊火爆，一線城市已經(jīng)成交11宗住宅土地，合計成交額達(dá)到了248億元，平均樓面價也達(dá)到了16803元的年內(nèi)最高。二線城市也明顯升溫，平均住宅土地樓面價達(dá)到了3561元每平米，溢價率突破22%，而土地出讓金也達(dá)到了460.9億元。預(yù)計6月房企積極爭搶一、二線城市土地的趨勢依然將延續(xù)。

張大偉說，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一、二線城市明顯快速復(fù)蘇，三、四線城市天量庫存積壓。“一、二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前的情況下，一、二線城市房價易漲難跌。”

張大偉認(rèn)為，整體市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的“四不均”：需求不均衡、供應(yīng)不均衡、庫存不均衡、價格漲跌幅不均衡。從全國房地產(chǎn)市場看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場即使在救市的情況下，依然存在極大風(fēng)險。

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林的表述更是直接。在做客新華網(wǎng)思客講堂時，王健林表示，北、上、廣、深這些城市房價永遠(yuǎn)會上漲。國土部剛剛發(fā)布了對16個城市用地的剛性約束規(guī)劃，16個城市近期會出臺一個最終用地極限，當(dāng)然包括北京、上海、廣州等。也就是說，到這為止，不準(zhǔn)再新建了，只能在存量上想辦法，只能二手買賣。這個制度會進(jìn)一步使這些城市的供應(yīng)量減少，所以一線或者二線靠前的城市會永遠(yuǎn)處于房價上漲的過程中。