萊蒙國際試水眾籌海洋項目 產權問題或成考驗

每經編輯｜每經記者 白亞靜 發自深圳    

◎每經記者 白亞靜 發自深圳

開發商經營的不動產領域正在迅速擴大，從國內到國外，又從陸地走向廣闊的海域。

昨日（4月20日），萊蒙國際（03688，HK）對外公布了海洋地產計劃。在該公司惠州水榭灣項目中，一條包括海洋牧場、海釣俱樂部、深海產品O2O商場、度假酒店、高端海景房在內的產業鏈隱現。

在國內首家海洋地產、首個海洋牧場眾籌等一系列光環下，《每日經濟新聞》記者發現，不動產經營的范疇正在無限擴大，假以時日，從地產到海洋，再到農業、山林都將有轉型不動產經營企業的房企涉足其間。

嘗試海生活主題地產

對于萊蒙國際而言，2014年是增收不增利的一年，當年萊蒙國際綜合營業額約70億港元，同比增21%，公司權益股東應占盈利為9億港元，同比降28%。

在此背景下，萊蒙國際主管新發展業務的集團副總裁丁向華向《每日經濟新聞》記者稱，萊蒙國際仍聚焦地產業務，只是“從賣房子變成賣生活方式”。

海洋地產即是萊蒙國際推出的新業務之一，這更像是旅游地產的升級版。據丁向華介紹，該項目集漁業、休閑游釣、旅游觀光為一體，包括1000畝海洋牧場等。

另外，丁向華表示，雖然現階段萊蒙國際并沒有向海洋產業轉型的計劃，但在未來3～5年，萊蒙國際希望成為成熟的海生活主題地產商，屆時將圍繞海產品、釣魚用具等打造O2O式綜合商場。不過，該項目只是一個開始，要不要整體轉型還要看收益率。

著名海洋經濟研究專家、浙江大學王依欣教授稱，海洋已被納入國家戰略，因此對于圍繞海洋經濟做文章的項目而言，政策環境較為寬松。他在考察萊蒙國際的惠州項目后發現當地消費者多，市場條件成熟。

難點：海域產權問題復雜

除了首個海洋地產項目，萊蒙國際還試圖通過眾籌涉足海洋漁業。

據籌人谷CEO盧政介紹，此次眾籌發起人為萊蒙國際，籌人谷僅負責一系列的眾籌產品設計。在海洋牧場運營上，萊蒙國際會先培育環境，比如給魚兒建“別墅”，增加海洋生物的數量與種類，隨后在其之上設立平臺，添加酒吧、海釣等服務。籌人谷設計的眾籌產品不僅包括這些海上平臺，還會有平臺子業務。

萊蒙國際惠州項目公司總經理蔡江河介紹，惠州項目原為國家經營的海洋漁場，萊蒙國際和海洋局協商合作，獲取15年的經營權。

3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施。在各種熱議背后，人們大多忽略了它的商機，海域使用權納入登記即是其中之一。該項條款意味著，地產公司若想進軍海洋將獲更多法律保障。

一名法律專家表示，海域產權問題極為復雜，實操中糾紛很多。據悉，當特定人對特定海域存在排他性的利用權時，該權利已很接近物權。因此只有農業部門發放的養殖許可證并不能滿足漁場的經營者，還需要海洋局給予海域使用權。在具體層面上，兩種證引起了相關管理部門的利益沖突。

中國政法大學教授李顯冬表示，雖然目前管轄單位還未改變，但使用權的登記單位統一交由國家的不動產登記機構。

眾籌項目平均收益不低

“我們的眾籌不是賣房子的營銷手段。”盧政稱，惠州項目將以多個資產包的形式呈現，這些項目的平均收益率達到20%左右。其中，眾籌住宅類的租金收益可達到8%，若到期后賣出，收益將更高。

這些產品有兩大板塊，一是海洋牧場權益類，主要圍繞1000畝的海洋牧場做文章；二是經營場所權益類，包括船舶、酒吧、餐廳、部落、酒店式公寓等。兩類產品門檻不同，第一類的份額價格更為平民化。

蔡江河表示，業主、俱樂部會員、旅游散客均可參與其中。

在項目風控上，盧政表示，目前正準備邀請相關銀行、信托托管資金，用戶的權益獨立、可分割、可轉讓。

另外，據王依欣介紹，在海洋牧場如何可循環發展上，目前萊蒙國際已和相關政府機構達成增殖放流的協議意向，會避開排卵期，限制釣魚量，而且該區域有洋流經過，也可得到補充。