每經(jīng)編輯｜區(qū)家彥    

邦地產(chǎn)記者 區(qū)家彥 發(fā)自香港

3月11日下午4點(diǎn)，在香港東方文化酒店舉辦的碧桂園2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，久未露臉的碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)意外地出現(xiàn)在發(fā)布會(huì)上。

數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月31日止年度，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入845.5億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)約34.8%；其中物業(yè)銷售收入819億元，同比增長(zhǎng)36.4%，物業(yè)銷售面積為1218萬平方米，同比增長(zhǎng)約31.8%，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)102.3億元，同比增長(zhǎng)20.1%。

受去年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響，碧桂園的銷售增速出現(xiàn)明顯下滑。據(jù)悉，公司2014年合同銷售金額同比增幅為21.5%，較2013年123%的合同銷售金額增幅出現(xiàn)明顯下滑。為了更好地開拓客戶拉動(dòng)銷售，碧桂園將在2015年積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，新年伊始楊國(guó)強(qiáng)與小米創(chuàng)始人雷軍進(jìn)行了兩度會(huì)面，試圖用互聯(lián)網(wǎng)思維進(jìn)一步優(yōu)化碧桂園的發(fā)展模式。

以下是現(xiàn)場(chǎng)直播：

【16:05】發(fā)布會(huì)出席人員：碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng) 總裁莫斌 首席財(cái)務(wù)官吳建斌 聯(lián)席總裁朱榮斌

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，這是楊國(guó)強(qiáng)自2007年碧桂園上市敲鐘之后，這位極為低調(diào)的地產(chǎn)大亨首次出席公司的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

【16:20】莫斌說：楊國(guó)強(qiáng)特意從北京全國(guó)“兩會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)趕過來參加業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

【16:30】莫斌：今年銷售目標(biāo)1350億元，將加大國(guó)內(nèi)融資比例。公司在去年通過借新償舊降低融資成本，進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)?？紤]到國(guó)際匯率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，今年將加大國(guó)內(nèi)融資比例，包括嘗試包括國(guó)內(nèi)公司債、中期票據(jù)等多元化融資渠道。對(duì)于銷售，今年的銷售目標(biāo)將定為1350億元，較去年增長(zhǎng)5%。

【16:42】莫斌：中國(guó)城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)沒有結(jié)束。由于核心城市市中心價(jià)格高昂，因此一二線城市周邊地帶將擁有較高的市場(chǎng)需求，三四線城市的中心區(qū)域也擁有可觀的發(fā)展空間。碧桂園將繼續(xù)堅(jiān)守三四線城市為核心，輻射經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市周邊的發(fā)展模式。全面深化合伙人機(jī)制，搭建地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及資源整合平臺(tái)，將每個(gè)項(xiàng)目作為獨(dú)立單位發(fā)展。公司還全面引入互聯(lián)網(wǎng)思維，嘗試眾籌開發(fā)，通過以銷定產(chǎn)減少庫(kù)存積壓。

現(xiàn)場(chǎng)問答：

問：公司最新公布的1~2月房地產(chǎn)銷售金額與開發(fā)投資增速都出現(xiàn)放慢，完成全年目標(biāo)有壓力嗎？

莫斌：“如果你們想向主席提問，一定要說出來。”

今年的政府工作報(bào)告提出支持合理的住房消費(fèi)，政策環(huán)境比去年好，但市場(chǎng)環(huán)境還是嚴(yán)峻。對(duì)于碧桂園而言，有風(fēng)險(xiǎn)才有機(jī)遇，這次的銷售目標(biāo)只增長(zhǎng)5%，是很審慎的目標(biāo)，我們不是片面追求規(guī)模增長(zhǎng)，而是希望進(jìn)一步優(yōu)化管理基礎(chǔ)。

問：酒店分拆上市的計(jì)劃是怎樣？

吳建斌：公司總資產(chǎn)有2000億~3000億元，酒店在資產(chǎn)里面占比只不過10%左右。這些酒店每年能帶來10億元以上的收入，公司希望能進(jìn)一步發(fā)揮它的作用，所以有分拆上市的想法，但沒有具體時(shí)間表。

問：碧桂園業(yè)務(wù)長(zhǎng)期聚焦在三四線城市，公司未來增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里？

楊國(guó)強(qiáng)：說廣東話可以嗎？

中國(guó)有13億人，不可能都聚集在一線城市，因此三四線城市城鎮(zhèn)化是大趨勢(shì)，政府也在積極推動(dòng)，因此城鎮(zhèn)化還有很大的空間。有少數(shù)三四線城市泡沫破裂很正常，但不能以偏概全，大多數(shù)城市還是有發(fā)展空間，因此公司會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持在這些城市深耕，用較低的成本建老百姓買得起的房子。

問：有沒有退休計(jì)劃？

楊國(guó)強(qiáng)：你們想我退休嗎？（笑），我很努力做耶，不要以為我偷懶，說退休有點(diǎn)早。

問：派息為何下降？今年在去庫(kù)存方面有什么計(jì)劃？

吳建斌：我們之前做了很多研究，這次派息比例其實(shí)也有30%多，我們希望留著更多資源用于業(yè)務(wù)發(fā)展。

莫斌：我們今年的主題是“一手抓去化，一手抓發(fā)展”。對(duì)于庫(kù)存去化我們很重視，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀況變化對(duì)去化指標(biāo)作出不同安排。

問：碧桂園未來的業(yè)務(wù)規(guī)劃有哪些？

楊國(guó)強(qiáng)：現(xiàn)在是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，是客戶主導(dǎo)，我們管理的社區(qū)也有很多這方面的需求，碧桂園希望能在社區(qū)領(lǐng)域更好服務(wù)業(yè)務(wù)，從中獲得更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，因?yàn)樯鐓^(qū)將是碧桂園探索新業(yè)務(wù)的一個(gè)重要方向。

問：合伙人計(jì)劃，目前進(jìn)展如何？

莫斌：合伙人計(jì)劃是主席一手力推的。從去年10月推出后，全部新推項(xiàng)目都采用合伙人，有三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開盤，這些項(xiàng)目的利潤(rùn)、銷售、成本控制效果都超過我們的設(shè)想。合伙人制度的目標(biāo)是讓職業(yè)經(jīng)理人有更大的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，每個(gè)項(xiàng)目有最多15%的股權(quán)用于跟投。

作為我們的總部平臺(tái)，包括我，包括朱總和吳建斌首席財(cái)務(wù)官我們都參與了，我們?cè)诳偛康钠脚_(tái)，大家共同組成一個(gè)基金，這個(gè)基金是平均投每個(gè)項(xiàng)目占5%，這樣我們總部對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都是平均支持，然后第二級(jí)是區(qū)域，區(qū)域也有5%，對(duì)本身所有的區(qū)域也投5%，最后是項(xiàng)目，項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)對(duì)本身的項(xiàng)目也要有投5%，我們也有強(qiáng)投的策略，區(qū)域總裁、項(xiàng)目總、營(yíng)銷總都要強(qiáng)投的，其他人是自愿跟投的。所以我們自己的項(xiàng)目合伙人制度應(yīng)該是非常徹底，我相信這個(gè)機(jī)制可以給碧桂園帶來內(nèi)部的管理的大的提升，也會(huì)為我們的持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

問：公司提出一二線與三四線做調(diào)整，將進(jìn)一步加大一二線城市，目的是什么？

朱榮斌:我們不會(huì)定一個(gè)指標(biāo)，三四線城市占多少一二線城市占多少，只會(huì)看市場(chǎng)機(jī)會(huì)。近年來加大在一二線城市布局的比例，只是因?yàn)檫@些市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)，公司順勢(shì)而為。

問：萬科最近多名高管離開，有觀點(diǎn)認(rèn)為與它的合伙人制度有關(guān)。碧桂園是家族色彩企業(yè)，合伙人制度怎么平衡？

莫斌：我們從12年提出成就共享，到去年提出同心共享，這是主席希望給大家創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，讓大家在公司里面做老板，這表明楊主席有很大的胸懷。

我已經(jīng)來碧桂園好幾年了，吳建斌與朱榮斌也是陸續(xù)而來，每個(gè)企業(yè)有自己的發(fā)展特點(diǎn)，碧桂園的特點(diǎn)是主席具備很高的人格魅力，也很重視人才培養(yǎng)，因此公司的高管層很穩(wěn)定。

碧桂園未來在物業(yè)的發(fā)展計(jì)劃？

吳建斌：碧桂園的計(jì)劃是以社區(qū)為核心，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈。碧桂園在國(guó)內(nèi)最有名的是打造社區(qū)，因此公司會(huì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)好社區(qū)，并且會(huì)結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)為業(yè)主提供更多服務(wù)。碧桂園的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)盈利，未來還會(huì)開拓物業(yè)理財(cái)，物業(yè)保險(xiǎn)等各種服務(wù)，為公司開拓更長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)來源。