降息催化房地產(chǎn)去庫存 房價趨平穩(wěn)

盡管截至11月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的累計銷售套數(shù)以及面積同比均為負增長，但在11月21日央行降息政策發(fā)布之后，房地產(chǎn)市場交易還是迎來了小高峰，整個房地產(chǎn)行業(yè)進入“暖冬”行情。

不過，接受證券時報記者采訪的行業(yè)人士大都表示，降息會刺激需求入市，有利于項目去庫存，但行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不變，房價大幅上升或下降的概率不大。

加速去庫存

據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月5日至12月5日期間，廣州樓市成交住宅達7351套，環(huán)比下跌10.9%；成交面積為853451平方米，環(huán)比下降8.4%。期間，在11月21日央行降息政策刺激下，分別在11月22日與29日出現(xiàn)兩個交易小高峰，其中22日廣州市全市樓盤銷售套數(shù)達332套，環(huán)比上漲45.7%，29日達到422套，環(huán)比上漲10.8%。

從房地產(chǎn)行業(yè)四大龍頭房企“萬保金招”2014年三季報情況來看，2014年銷售業(yè)績普遍沒有達到預期目標。年初，市場普遍預期金地集團全年銷售在600億元左右，而1~9月公司僅實現(xiàn)該目標的47%。

截至三季度金地集團存貨600億元，四季度推貨量逾150億元，四季度可售貨值750億元。2014年9月底，保利地產(chǎn)在手庫存約500億元，四季度預計新推500億，四季度可售貨值近千億。

“本次降息對明年房地產(chǎn)行業(yè)最為明顯的影響就是加速去庫存，”中銀國際一位房地產(chǎn)分析師告訴證券時報記者。

降息以來，“去庫存”成為了房地產(chǎn)公司最為重要的訴求，而降息對于銷售量增長的刺激，也在一定程度上加速了房地產(chǎn)行業(yè)去庫存進程。

據(jù)有關數(shù)據(jù)顯示，截至11月29 日，11月重點城市日均成交套數(shù)環(huán)比增長15%，同比增長6%。其中，在11月24日至11月30日這一周，廣州、深圳、上海和北京四地的交易面積環(huán)比增長分別為14%、16%、17%和31%。

“降息對供求關系并不會產(chǎn)生實質的影響，房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的趨勢已基本確立，但降息會刺激需求的入市，短期來看有利于項目去化速度的提升，”招商地產(chǎn)表示。

房價趨于平穩(wěn)

“現(xiàn)在年底了房地產(chǎn)商需要沖業(yè)績，價格不會貿(mào)然上升，現(xiàn)在很多樓盤按兵不動，出量為主，很多發(fā)展商還是按照原來的價格出售，再加上降息，房貸減少了，所以最近看樓的人很多。”一位中原地產(chǎn)經(jīng)理劉先生告訴記者。

“降息雖然能一定程度上刺激需求加快入市，但行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢不變，房價大幅上升或下降的情況出現(xiàn)的概率都不大。”一位招商地產(chǎn)人士表示。實際上，從2014年以來，招商地產(chǎn)的均價一直處于比較平穩(wěn)狀態(tài)，一直在12000~16000元/平方米之間波動。

據(jù)金地集團最新公告顯示，該公司2014年11月份實現(xiàn)簽約面積37.6萬平方米，簽約金額45億元，即均價約為11968萬元/平方米，環(huán)比增長5.4%，漲幅不大。而據(jù)萬科最新公告顯示，2014年11月份公司實現(xiàn)銷售面積145.2萬平方米，銷售金額189.6億元，均價約為13058萬元/平方米，環(huán)比增長12.7%，略漲。

“整體上來說，2014年對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是個下拐點，在降息之后，明年可能會出現(xiàn)小反彈，但也是短期小刺激。”銀河證券分析師趙強告訴記者。

上述中銀國際分析師也表示相似觀點：“不可否認房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)接近頂峰，未來五年可能會見頂，降息對價格影響有限，可能對一、二線城市影響較明顯，這些城市房價會略漲。”