中小戶型大量入市 成都高端第一區改玩“剛需”

每經編輯｜每經記者 謝振宇 發自成都    

每經記者 謝振宇 發自成都

近來，成都市區攀成鋼區域有不少100平方米以下的中小戶型亮相，而不再是以往動輒數百平方米的大平層乃至豪宅。

從大平層到轉做中小戶型，這被市場人士視為房企的務實行為。

亦有房企人士認為這是攀成鋼區域回歸理性、回歸市場需求的表現。

“目前整個宏觀經濟不太景氣，樓市也不好，從外部環境的角度考慮，攀成鋼區域原先做大戶型、豪宅，現在將部分房源改小，是順應市場形勢的考慮。”伊泰置業（成都）公司策劃經理朱柏生在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為，既有房企自身的角度考慮，也有部分房企需要走量等原因。

較多開發商做剛需跑量

樓市步入十字路口，被視為成都樓市高端第一板塊的攀成鋼區域，如今出現新變化，其區域內有了更多“剛需”戶型——中小戶型面世。

縱觀整個攀成鋼區域，拿地稍晚的通用時代·國際社區率先出手打造快銷盤，78~115平方米緊湊三房、四房戶型，均價不到10000元。通用地產的這一舉措，打破了攀成鋼區域原本去化較慢的局面。

“做剛需，這些開發商是從跑量的角度考慮的。”成都銳馳地產營銷公司總經理馮玨向 《每日經濟新聞》記者表示，去年至今，攀成鋼區域內一些開發商選擇了中小戶型和低價策略。

中糧地產成都公司營銷總監陳萬青認為，前幾年，受攀成鋼區域特質影響，更多開發商定位高端，戶型也多為大平層或豪宅。如今，有了更多中小戶型，追求好的產品規劃，符合市場需求，回歸住宅的本質。

中小戶型面世，銷售不錯，便迅速被其他房企競相效仿。

仁恒·濱河灣除了一期的大戶型，目前二期推出的是90~140平方米戶型。環球匯·天譽大賣77平方米清水房，吉寶·凌云峰閣也跟著探底到77平方米。

一些房企從大賣中小戶型中嘗到了甜頭。

新華網8月27日的一篇報道顯示，截至目前，天譽成交量已經超過7億元，這個數據足以傲視攀成鋼區域，其中最大的“功臣”，莫過于43~56平方米公寓、77~107平方米清水房和總價不超100萬元的天譽·南庭。

接下來，或將有更多的中小戶型在攀成鋼區域內亮相。

即將銷售的中洲中央城邦甚至打出了 “讓攀成鋼區域回歸理性”的口號。預計在9月下旬，中央城邦就會入市。據悉，中央城邦的戶型是89~270平方米。

從中洲成都公司相關人士的話來看，該項目或更多會追求走量。在此之前，中洲控股（成都）公司總經理熊軍曾經表示過，中洲控股在成都將走 “高周轉、擴規模”的路線。

即使攀成鋼區域內的標桿項目ICC，從目前主推的戶型來看，也有更多清水房源和中型戶型。

全國房地產經理人聯盟四川分盟秘書長何良栩分析，攀成鋼區域出現更多的中小戶型，主要由于房企方面考慮現金流的保障。

考驗房企市場應對能力

隨行就市是開發商和購房者之間博弈的一種妥協。

隨著各大樓盤的相繼亮相和推盤，攀成鋼區域供應量增大，房企走量的壓力也隨之提升。

針對樓盤推出產品的變化，仁恒置地成都公司相關人士近日向《每日經濟新聞》記者表示，項目自身的中小戶型仍然針對中高端客戶，定位為“頂級中小戶型”。

“至于攀成鋼區域內更多推中小戶型，這較為正常，由市場所決定。”仁恒置地成都公司相關人士表示，整個攀成鋼區域定位為國際新城，定位很高，所以項目的戶型雖小，但同樣針對高端客戶。前后的變化在于客戶需求發生了變化，“比如原先買我們一期大戶型的客戶，也有購置中小戶型的需求，需求不一樣，但品質并不受影響。”

對于攀成鋼區域內競相推出中小戶型，一位攀成鋼區域房企人士表示，該區域內已有價格戰的跡象，一旦一家開發商推出新房源價格較低，另一家便會以更低的價格開盤、發售。

價格戰的背后或源于目前攀成鋼區域內住宅項目已相繼亮相、供應量較大。

實效機構總經理吳昊認為，一般區域往往僅有3~4個項目時，去化還較快，而像樓盤集中面世的攀成鋼區域，將造成區域產品“同質化的現象比較嚴重”，就十分考驗房企對市場的應對能力。

2013年，通用國際時代社區與吉寶凌云峰閣在天府門廊首批推出中小戶型產品，賺足眼球的同時也吸引了很多剛需客群。

“我們的項目預計今年下半年開盤，住宅產品面積段為75~130平方米，是目前市場的主流產品。”樂天項目有關負責人曾向媒體表示，樂天世界住宅部分為全精裝配置，并且90平方米三房配置一步到位，在攀成鋼區域內形成差異化競爭。

回歸市場需求走差異化

何良栩表示，對于攀成鋼區域來說，區域的總體定位是高端，因為樓面地價等因素，所以價格的競爭空間并不大，但從一些樓盤來看，入住的外籍人士比例不小，說明該區域內的購買力不低。

在專家們看來，攀成鋼區域內的房企推出一些中小戶型，一方面緣于走量等考慮，另一方面，或是攀成鋼區域回歸正常的市場需求。

如今，攀成鋼區域內項目亮相漸次進入尾聲。

近期，中洲成都公司高級營銷策劃主管王秋潔在接受成都媒體采訪時表示，“我們所有的住宅都是清水房”，“但這并不代表我們否定這個區域的價值，這是我們做差異化的打法。”

在王秋潔看來，縱觀整個片區，通用國際時代是一個很好的例子，他們賣得很好，證明這種小戶型的差異化路線是走得通的。

嘉進地產顧問總經理李昕更愿意把這看做 “攀成鋼區域正打著高端旗幟賣復合型”。

李昕表示，“國際城南也有剛需，大源組團既有譽峰、城南華府，也有鳳凰城和保利的剛需產品，老牌桐梓林也是一樣，雖然是老牌高端社區，當初的中華園、銀都花園都是高端，但同樣也有剛需產品，這個很正常。”

中糧地產成都公司營銷總監陳萬青則認為，整個攀成鋼區域的高端定位不會改變，只是戶型會略微偏小，這是偏向于本質的回歸，是向市場的回歸。