樓市玄機：杠桿失效與利益失衡

每經編輯｜張敬偉    

◎張敬偉

夏天即將來臨，樓市卻傳來陣陣涼意。輿論場也彌漫著“拐點論”、“下跌說”甚至“崩盤論”。中國樓市數年持續高溫，歷經多輪宏觀調控。筆者認為，看中國樓市，不能光看市場杠桿，也不適用“熱極必冷”的辯證邏輯，而是結合了樓市背后的多元利益博弈。

參透這一玄機的，除了像任志強這樣的地產大佬，也有旁觀者清的外國智庫。例如美國智庫-彼得森研究所近日發布研報，縱使房價下跌50%，中國商業銀行仍可以進行相對常態化運營。

這家智庫以金融安全來論述中國樓市和銀行信貸的關系，卻參透了銀行、政府與地產商相互依存的利益關系。眾所周知，樓市高價，主要是地價畸高推升所致，看看多年來雀躍市場的“地王”們，以及每年的“土地財政”數據，即可一窺中國樓市的秘密所在。

開發商奉獻了土地財政，供養了商業銀行，邏輯上似乎如此。但真正的埋單者是投資者，最安全最悲催的是被樓市套牢的“房奴”們。因而，中國樓市的沉浮看似政府、銀行和開發商在前臺激情演繹，實質上卻是政府、銀行和購房者的“三國演義”。

地方政府賣地，獲得土地財政；公眾被拆遷失地，不僅補償掛一漏萬，而且購房還要補差價；購房人買房，不僅要交給開發商預付款，還要貸款月供銀行……因而，開發商購地款、賣房款來源有二：一是來自銀行，一是來自購房者——而銀行信貸，歸根結底來自公眾儲蓄。銀行利潤源自存貸利差，開發商也是用兩只“白手套”分別從銀行借款和購房者收錢。所以，購房者和廣大儲戶構成了中國樓市的終極俸養者，政府、銀行與開發商皆是穩賺不賠的利潤“棲居者”。當然，有的開發商胃口太大，也從地下金融管道融資，資金鏈斷跑路，留下斷壁殘垣，但這種風險在中國樓市尚屬零星現象，且不說由政府和銀行托底，即使政府與銀行不管不問，政府已經拿到高企的賣地錢，銀行對這點損失亦可承受，最起碼還有爛尾樓作為抵押物進行二次易主再賺一筆。最終苦了的還是購房者，尤其是那些被套牢的房奴。

中國樓市縱然崩盤也傷及不到銀行，更不會引發美歐日市場那樣的金融危機——根本原因在于中國的購房者以及老百姓，消化和承擔了本不應由自己承擔的市場代價，用自己源源不斷的儲蓄和毫不含糊的還貸誠信，給中國商業銀行固本穩基，消解了由樓市傳導過來的風險要素。

這就是中國樓市的玄機所在，市場杠桿是失效的，利益博弈是失衡的。這也決定了當前中國樓市的“寒冷”并不真實，至多是寒蟬效應。但中國樓市必須要回到常態化的健康軌道上來，從政府到銀行再到開發商，必須按照市場規律辦事，承擔市場風險，而不是將風險轉移到公眾身上。

（作者為察哈爾學會研究員）