趙秀池：不動產登記難令房價應聲而落

每經編輯｜趙秀池    

◎趙秀池

近日國土資源部宣布了不動產統一登記的時間表：2014年建立基礎性制度，2015年推進實施過渡，2016年全面實施。在2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

去年有業界大佬曾表示，若實施不動產統一登記制度，房價馬上會跌，真會如此嗎？筆者認為，不動產統一登記的實施不會對房價造成直接影響，更不會令房價應聲而落。

不動產登記制度是國外物權管理的一種常見形式，我國也一直采取，只不過我國的不動產登記是根據 《土地管理法》、《城市房地產管理法》等分別登記，登記工作分屬不同部門。現在需要做的是把分散登記的各類不動產進行整合、聯網，這對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府管理效率和管理水平都具有重要意義，也是貫徹落實十八屆三中全會提出的“完善產權保護制度”等安排必須要做的一項基礎性工作。

根據科斯定理，只要產權明確，交易費用為零，則市場配置資源才是有效的。要發揮市場在資源配置中的決定性作用，就必須完善市場經濟的基本制度。產權明確、完全信息是使市場能夠有效配置資源的先決條件。

市場的價格是由供求關系來決定的，統一的不動產登記制度的建立，是否對房價造成影響，關鍵取決于該制度是否對房地產供求關系造成影響。如果有影響，則會影響房價，否則，則不會對房價造成什么影響。

筆者認為，不動產統一登記制度的實施，可以起到摸清家底，全面掌握不動產信息的作用，使將來的房地產調控更有理有據，但并不能改變房地產市場的供求關系。因此，房價也不會因為不動產統一登記制度的建立應聲而落。目前我國正處于城鎮化加速時期，到城鎮化完成之時，還有二三十年的路要走。

根據李克強總理的《政府工作報告》，當前的重點是推進以人為核心的新型城鎮化。在這樣的背景下，我國城鎮人口在不斷增加，城鎮住房的需求在不斷加大，住房的供求矛盾仍然還很突出，尤其是一、二線城市，由于對人口有較強的吸引力，所以，在較長一段時間內，住房仍會處于供不應求狀態，因此，房價還在不斷攀升。根據3月份國家統計局公布的數據，70個大中城市新建商品住房與去年同月相比，上漲的城市有69個，只有溫州一個城市下跌；二手房也是如此，與去年同月相比，70個大中城市中，價格上漲的城市有68個，價格下降的只有溫州和牡丹江。

還有人認為，不動產統一登記制度的建立為征收房產稅打下了基礎，而房產稅可以代替限購手段的應用，從而成為抑制房價上漲的重要手段。筆者認為，房產稅既不能代替限購手段，也不能抑制房價上漲，在賣方市場中，反而會成為房價上漲的推手。

從重慶與上海的房產稅試點來看，房產稅的征收，并沒有改變這兩個城市房價上漲的趨勢。國外也沒有因為征收房產稅而使房價下降的先例。原因在于，在住房供不應求狀態下，房產稅是可以轉嫁給購房人的，征收房產稅反而會推高房價。

房產稅也不一定能夠逼出空置房，限制投資與投機。這是因為，只要住房價格的升幅高于房產稅，則把住房作為投資品就會有利可圖，人們就不會放棄通過投資房地產獲利的機會。除非房產稅的稅率等于或高于房價的升幅，而制定這樣精確的稅率難度是相當大的。

根據十八屆三中全會的精神，要“完善稅收制度”，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。合理的稅收制度安排確實能夠起到增加財政收入，調節財富差距，有效調節人們的市場經濟行為的作用，未來經過頂層設計的房地產稅也會成為房地產長效調控機制的一部分。

（作者為首都經濟貿易大學教授）