趙秀池：樓市“崩盤論”有失偏頗

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◎趙秀池（首都經濟貿易大學教授）

當前由于個別城市住房價格下跌，導致樓市“崩盤論”不絕于耳。筆者認為，這種言論有失偏頗，不符合國情。實際情況是各大中城市房價還在不斷上漲。根據國家統計局公布的數據，2月份70個大中城市新建商品住宅與去年同月相比，價格下降的只有1個城市，上漲的有69個；最高漲幅為18.7%，最低為下降4.1%。二手房價格也是如此。

房價不斷上漲的原因，主要是供求規律使然。在新型城鎮化的背景下，大部分城市人口在不斷增加，城市規模在不斷加大，對住房的需求在不斷增加。

由于長期以來城鄉二元結構以及“剪刀差”的存在，我國目前城鄉差別較大，這種差別不僅體現在城鄉居民收入上，也體現在各自的生存環境、享受的公共資源上。根據《國家新型城鎮化規劃 （2014－2020年）》，到2020年，我國城市化率達到60%左右，會有1億左右農村人口在城鎮落戶。這些人口進城，既需要為他們提供相應的住宅，也需要為他們提供相應的商業、交通、醫療等各種設施與服務，還需要發展工業、服務業等各種產業為他們提供就業機會。房地產是城市基礎設施、社會設施的重要載體，住房和產業的提供，也都離不開房地產。因此，城鎮化不是房地產，但房地產是城鎮化的重要推動力量。

需要注意的是，我國城市之間發展是不均衡的，各地城市化水平也不一樣。目前東部地區常住人口城鎮化率為62.2%，而中、西部地區分別只有48.5%、44.8%。因此，各地的發展路徑、房地產業的發展也有差異。就北京而言，盡管已經處于城市化后期階段，但人口還是在不斷增加。2013年北京市常住人口已經達到2114.8萬，比2009年增加359.8萬，按三口之家一套住房簡單估算，就需要增加住房120萬套。目前北京還有13萬經濟適用房和兩限房的輪候家庭等待解決住房問題，還有大量的棚戶區、舊城區需要改造，首個自住型商品房的中簽率只有1.35%，很多商品房樓盤出現了“日光盤”，一房難求。北京房價不斷上漲的主要原因還是住房需求不斷增加，供不應求所致。

影響房價的因素有很多，但不管是什么因素，最終都會通過供求關系來對房價造成影響，最終起決定作用的仍然是供求關系。針對大中城市住房供不應求的狀況，對于供求矛盾較大的城市，我們一方面不斷增加中小戶型商品房、保障房供應，另一方面也采取了限購、限貸等手段來限制投資性、投機性住房需求，有效抑制了房價快速上漲。

房價上漲背后，除了供求關系，更深層的問題是各地發展不均衡所致，有的城市集中了較多教育、醫療、交通等優質公共資源，城市發展潛力較大，對人口的吸引力較大，所以，房價問題在房價之外才能找到更好答案。北京的房價居高不下，更是城市功能、優質公共資源太集中的表現，對人口有巨大吸引力。因此，北京的房價問題不僅僅是北京的問題，而是全國的均衡發展問題，是全國的優質公共資源分布不均衡的問題。各城市房價的不同，實際上也是各城市優質資源不同的反映。因此房價的調控不能只通過房地產看房地產，而是要跳出房地產看房地產。當各城市均衡發展，優質公共資源實現均衡配置時，一線特大城市的房價問題也就不是問題了。

在新型城鎮化背景下，在城市化加速過程中，房地產是否會“崩盤”，最終還取決于各城市住房的供求關系。在經濟發展向好、人口不斷聚集的城市，城鎮人口不斷增加，住房需求不斷增加，住房供不應求或供求均衡情況下，房地產不會崩盤。在個別城市，經濟發展缺乏后勁，盲目增加房地產投資，沒有產業和人口跟進，不能實現居業聯動，就會出現崩盤現象。總體來看，房地產崩盤源于人們在投機獲利的預期下狂熱爭購房地產而引起的房地產價格持續大幅度異常上升，使市場價格遠遠高于實際價值的經濟現象。在近幾年嚴厲的住房限購形勢下，我們已經限制了投機性和投資性需求，有效阻止了房地產的投機活動。因此，在宏觀經濟平穩運行下，房地產業依然會發揮其先導及支柱作用，房地產市場及房價走勢也會不斷趨穩。