李宇嘉：開發(fā)商整體不存在降價壓力

就在三四線城市樓市近期加速“擠泡沫”的同時，被各界一直看好的一二線城市，這些天也出現(xiàn)了樓盤降價的案例和相關(guān)報道。總結(jié)媒體的報道和筆者的實地調(diào)查，近期從杭州開始，已有包括北京、杭州、南京、成都和廣州等多個重點一二線城市樓盤降價。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對全國主要54個城市新建商品住宅簽約套數(shù)的統(tǒng)計，2月銷售量同比下降13.8%，環(huán)比1月下降35%左右。據(jù)國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格變動情況數(shù)據(jù)，今年1月北京二手房價格20個月以來首次環(huán)比下跌。昨天公布的全國70個大中城市房價指數(shù)顯示，各主要城市房價不僅同環(huán)比上漲幅度下降，而且房價上漲的城市也已從去年以來的60多個降到了50多個，樓價停漲的城市數(shù)也在增加。

那么，這是否意味著，樓市降價將從三四線城市擴延至一二線城市，并由此形成全國范圍的降價潮呢？這需要深入具體分析。

以筆者調(diào)研所獲得數(shù)據(jù)和資料看，一二線城市樓市降價多為夸大和不實報道。

一二線城市樓盤降價確有其事，但有的是屬于策略性的尾盤降價，以達到開發(fā)商清盤的目的，如杭州的某些樓盤降價；有的是拿出少量(20至30套)房子做“特價房優(yōu)惠”，以求開盤蓄客，為未來銷售做準備，如南京和成都的某些樓盤降價；有的則屬于裝修房改毛坯房，并不存在降價的事實，如北京的某樓盤。除了杭州因庫存比較大(8萬套)，個別樓盤尾盤降價促銷引發(fā)了其他幾個樓盤也采取拿少量特價房做優(yōu)惠外，其他城市降價也僅僅是個別開發(fā)商、個別樓盤的市場行為，并不具有普遍性，也并非是開發(fā)商整體“以價換量”銷售策略的應(yīng)用，不值得過分炒作。另外，部分樓盤降價后確實起到了較好的效果，比如杭州3月上半月的銷售較2月有很大起色，廣州降價樓盤是年度銷售冠軍，北京傳言的降價樓盤被購房者“瘋搶”，而且重點城市3月庫存水平也的確有所下降。

再細細探究一下，一二線城市出現(xiàn)個別樓盤降價，首先就在于去年樓市過于旺盛，透支了部分需求，特別是重點一二線城市去年二手住房銷售同比增幅在40%以上，創(chuàng)下2009年以來的新高；其次是重點城市2月底的庫存較去年同期增長了12%，庫存量達到了2011年以來的最高水平；還有，每年一季度是傳統(tǒng)的樓市淡季，開發(fā)商推盤和購房都不會踴躍；再次，按揭貸款緊縮趨勢在今年以來沒有得到像往常一樣的季節(jié)性改善，特別是二手住房銷售受到比較大的影響，對于需求釋放也產(chǎn)生了一些負面影響；最后，一部分中小開發(fā)商在此輪上漲周期中比較激進，特別是在融資上借助成本較高的信托，不排除出于緩解資金壓力而降價。

但是，眼下開發(fā)商整體不存在降價的壓力和需要。

前面說過，當下樓市正處于淡季，單個開發(fā)商大面積降價(旗下的幾個樓盤或一個樓盤全部降價)不僅會惡化市場預(yù)期，無助于解決去化和資金問題，而且會引來老業(yè)主的維權(quán)，并對周邊開發(fā)項目帶來難以估量的負面沖擊，費力不討好；此外還有非常關(guān)鍵的一點，樓市正處于轉(zhuǎn)折關(guān)口，但開發(fā)商的資金鏈整體卻處于歷史上最好的時期之一，并沒有要通過降價來緩解資金鏈的壓力。去年，全國商品房銷售面積同比增長17.3%，是2009年以來的最高水平，銷售金額同比增長26.3%，足足比銷售面積增幅多了近10個百分點，這意味著樓價上漲超過了銷售量增長，有效改善了開發(fā)商的整體資金狀況。同時，2012年以來開發(fā)商對土地購置和新開工一直比較謹慎，2012年兩個指標都處于負增長狀態(tài)，2013年兩項指標在低基數(shù)的基礎(chǔ)上增幅在10%左右，整體資金支出增長并不大。去年，開發(fā)商到位資金同比增長近三成，銷售回款占比接近50%。因此，目前開發(fā)商的資金狀況甚至好于2008年和2011年兩波降價潮時期。

從庫存看，據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，重點城市總體庫存較上年末增長約10%左右，43個重點城市中，除了北京(2.5%)、寧波和廈門有增加，上海持平外，其他39個城市均在下降，消化周期普遍在10個月以內(nèi)(杭州需要超過12個月來消化)，遠低于2009年和2012年樓市兩次調(diào)整時期的庫存消化周期。

以筆者的觀察，整體而言，目前我國樓市依舊處于2012年下半年以來的中周期回升階段。策略性降價起到了很好的效果，3月的銷售會有明顯回升，只是未來走勢不確定性很大。在市場供應(yīng)端，4月以后推盤會增加，但下半年以后高地價樓盤會逐步上市對去化和庫存是不容小覷的壓力；在市場需求端，整體需求仍比較旺盛，但資金面緊縮，特別按揭資金緊縮(二手房按揭依舊不見起色、按揭貸款成本上升、貸款周期被延長到2至3個月)也是很大的不確定性因素。同時，二季度是今年信托資金集中到期的時間點，對部分中小開發(fā)商來說是會有不小的資金壓力。4月中旬將會披露一季度宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，這是一個較為關(guān)鍵的時間節(jié)點，在相當程度上或?qū)Q定未來的市場和政策走向。

(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員)