北京：自住房入市預期削弱購買力

每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

伴隨高價地層出不窮，越來越貴的“面包”究竟有多少人能買得起？

搜房網今年對北京1120位購房者進行的問卷調查結果顯示，北京剛需項目購房者中98.18%的人購房預算低于300萬元，改善型項目購房者中近八成受訪者購房預算在150萬~300萬之間。

“現在北京非核心區域一套剛需項目的平均成交價格大概在300萬左右，而主流購買力更多集中在200萬，這之間就是供需平衡差，這一差額肯定會而且正在越拉越大。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時指出，目前樓市的銷售高潮期已經持續了兩年，今年將面臨調整，而這次調整很可能不是源自政策外力，而是內調。

供需比懸殊 房價難降溫/

根據搜房網針對北京1120位購房者最新調查顯示：北京剛需購房者中逾三成（32.73%）的受訪者購房預算是150萬~200萬元，27.27%的受訪者購房預算在150萬以下，21.82%的受訪者購房預算是200萬~250萬元，16.36%的受訪者購房預算是250萬~300萬，另有1.82%的受訪者購房預算是300萬元以上。其中，近七成（69.09%）的受訪者購房的意向面積是50~90平方米。

可以看出，大部分購房者預算集中在200萬元以下。

中原地產統計數據顯示，2013年北京市場總價200萬元以下的住宅總成交套數為45274套，均價為14668元/平方米，占全市總成交的56.75%，這一占比也是數年來首次跌下60%。

“價格上漲導致了郊區中低價房源水漲船高，200萬元、90平方米以下的房源供應占比也在下調。”中原地產首席分析師張大偉對此指出。

北京樓市真實的購買力如何？這些問題似乎很難找到標準答案。

2012年底，市住建委曾公布了這樣一組數據，在北京市限購令實施以來的一年多時間內，北京市以“連續5年以上繳納社保”為審核條件的申請家庭共2.73萬戶，占全市申請家庭的5.6%；其中實際購買住房的1.47萬戶，占全市購房數的5%。

按照這一數據粗略估算，限購以來的一年多，北京全市購房的基數大約在30萬戶左右。

亞豪機構統計數據顯示，北京2014年1月份接近7000套的消化量遠遠高于新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅庫存量僅為55078套，創下歷史新低。

與此同時，北京新建住宅市場的成交量近幾年也一直徘徊在年成交12萬套左右。不難看出，北京樓市之間的供需比一直存在較大的懸殊，這也是北京樓市價格持續飆高，難降溫的根本原因。

自住房項目加重觀望預期/

“不是購買力減弱的問題，是心理預期的問題。”亞豪機構市場總監郭毅直言。

的確，低于周邊在售價格20%甚至更多的自住房項目無疑將鎖定很大范圍的購房者，等待、觀望的情緒越來越重，影響了市場的成交狀況。

中原地產研究部統計數據顯示：2014年春節后，北京樓市收獲歷史最差開局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分僅成交979套，二手房住宅僅成交3543套，合計成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超過一半。

二手房市場反應更加強烈。據統計，2月份以來北京二手房成交均價在3.12萬元/平方米，相比1月份的3.18萬元/平方米和去年12月份的3.26萬元/平方米出現了持續下調。據多家中介機構反映，二手房報價下滑幅度也有加速現象，目前北京二手房報價平均約3.2萬元/平方米。

“因為需求出現觀望，房主的心理價位出現了調整。部分業主開始愿意調低報價。”張大偉對此說道。

今年2月15日，金隅地產位于北京高井和單店的兩自住房項目開始申購，數千套的總量相當于北京接近一個月的商品房住宅成交。

據《每日經濟新聞》記者了解，北京在2014年全年供應的自住房量將突破4萬套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當于增加50%的供應，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求都會處于觀望中。

剛需依然強大/

“目前來看還沒有發現項目成交出現放緩，但商品房參與搖號的客戶基數在減少。”北京一位房企人士對《每日經濟新聞》記者說，之前其所銷售的商品房參與搖號的客戶比例大約是在1:4~1:5，更有甚者搖號比例高達1:10。“現在自住型商品房分流了很大一部分需求，基本上比例維持在了1:2。”

根據亞豪機構數據統計顯示，3月北京商品住宅市場預計將有35個新老項目入市銷售，與2013年同期齊平。

《每日經濟新聞》記者走訪了上述即將入市的部分項目后發現，在預計3月份開盤的多個項目均出現了報價的上漲，其中位于房山區的某項目上一期價格在20000元/平方米，而目前報價則接近25000元/平方米；另一位于臺湖區域的一個項目漲價幅度也達到了50%。

“3月入市項目報價的明顯上漲，一方面是受到限價解禁利好的拉動；另一方面則是基于地價水平的不斷上升以及未來可預見的新增純商品住宅產品的不斷減少。”亞豪機構副總經理高姍告訴 《每日經濟新聞》記者。

“從目前的情況來看，剛需項目基本上沒有收到交易放緩的影響，相反很多項目蓄客期都比較長，基本上開盤后的去化速度還是比較快。”上述房企人士對記者說道。

在郭毅看來，今年上半年北京市場并不會發生較明顯的變化，但一些定價過高的高端項目的銷售也許會放慢，“預計下半年開始樓市格局就將逐漸出現調整，樓市庫存壓力緩解的同時，高端市場價格趨高、競爭走向激烈也已成定局。”

對于今年的盈利狀況，也有房企人士直言利潤空間將越來越小。對此，宋延慶告訴記者，隨著市場的競爭越來越激烈，行業平均利潤率也將會越來越低，預計“年均凈利潤降低1個百分點”的趨勢會持續下去。