每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、沙斐 發(fā)自上海

相比北京，上海購(gòu)房者的購(gòu)買力可能略占上風(fēng)。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2013年上海有超過三成的商品住宅成交總價(jià)段超過300萬(wàn)元，其中300萬(wàn)~500萬(wàn)元區(qū)間的房屋銷售總額占去年上海商品住宅總銷售額1/6左右。

但是，去年下半年高價(jià)拿地的項(xiàng)目如果選擇今年入市，必然會(huì)面臨兩種可能：要么犧牲利潤(rùn)率，以較低的成交價(jià)格賣房；要么持續(xù)放慢銷售速度。無(wú)論選擇哪種思路，都會(huì)影響公司的項(xiàng)目收益率。

也有業(yè)內(nèi)人士相信，開發(fā)商如果能夠及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品策略，以低總價(jià)的產(chǎn)品吸引購(gòu)買，應(yīng)該還是有機(jī)會(huì)。畢竟目前上海的購(gòu)房客群，并非全部來自上海本地。只要能夠控制總價(jià)，在犧牲一定利潤(rùn)率的情況下，地王項(xiàng)目還是有望很快出貨。

購(gòu)買力之源：靠換房帶動(dòng)消費(fèi)

搜房研究報(bào)告公布后，業(yè)界普遍對(duì)其公布的數(shù)據(jù)感到懷疑。報(bào)告顯示，上海改善性購(gòu)房者的預(yù)算超過六成總價(jià)高于300萬(wàn)元。其中，300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的占22.58%，500萬(wàn)~800萬(wàn)之間的占16.77%。同期，北京的改善購(gòu)房人群中，購(gòu)買預(yù)算在300萬(wàn)~500萬(wàn)之間的人只占5.36%，500萬(wàn)~800萬(wàn)之間的占12.5%，800萬(wàn)以上的占3.57%。

事實(shí)上，北京千萬(wàn)豪宅成交火爆情況屢見不鮮。上述數(shù)據(jù)是否真實(shí)可靠？研究報(bào)告所選擇的樣本范圍究竟有沒有代表性？

負(fù)責(zé)上述研究的搜房網(wǎng)分析師潘一花說，他們的調(diào)查樣本來自于上海87個(gè)項(xiàng)目的銷售案場(chǎng)的917組看房客的隨機(jī)抽樣問卷。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者參考了德佑、中原和克而瑞三家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)加以印證。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，上海市場(chǎng)去年總價(jià)800萬(wàn)以上的住宅成交，占到住宅成交總套數(shù)的4.26%，這個(gè)數(shù)據(jù)甚至遠(yuǎn)高于搜房網(wǎng)的調(diào)查。

如此高的購(gòu)買力究竟從何而來？他們的需求是否能始終穩(wěn)定？中房信研究總監(jiān)薛建雄的觀點(diǎn)和搜房網(wǎng)的研究報(bào)告一致，即300萬(wàn)以上總價(jià)房屋的主要購(gòu)買資金來源需要通過置換二手房或者銀行提供更多的按揭來實(shí)現(xiàn)。

這一部分購(gòu)房者的資金來源不成問題，但是卻極易受政策、經(jīng)濟(jì)、銀行信貸等因素影響。一旦二手房市場(chǎng)的成交勢(shì)頭發(fā)生變化，或者市場(chǎng)風(fēng)向上發(fā)生偏轉(zhuǎn)，他們的購(gòu)房意愿就會(huì)發(fā)生變化。

薛建雄說，目前樓市的購(gòu)買力現(xiàn)狀是兩極分化嚴(yán)重。由于銀行融資成本上升，對(duì)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估門檻提高，按揭貸款普遍以基準(zhǔn)利率放貸，剛需人群的購(gòu)買能力其實(shí)一定程度上受到很大的影響。

相比之下，那些受到銀行嚴(yán)格限貸限制，擁有房產(chǎn)或其他資產(chǎn)的購(gòu)房人群，反而更有購(gòu)買力。比如很多銀行有不成文的規(guī)定，在這些銀行購(gòu)買上百萬(wàn)的理財(cái)產(chǎn)品，其獲得相應(yīng)貸款反而可能獲得優(yōu)惠。

但也正是這批購(gòu)買力相對(duì)強(qiáng)的客群，其投資渠道和可選擇面更寬，購(gòu)房的迫切性卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上剛需或者剛改客。正因如此，包括融創(chuàng)綠城、星河灣在內(nèi)的上海高端住宅開發(fā)商去年都曾有改小戶型，降低總價(jià)段賣房的舉動(dòng)。

“地王”項(xiàng)目今年或難入市

市場(chǎng)的購(gòu)買力看似不弱，但目前階段開發(fā)商漲價(jià)的難度卻不低。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，目前上海市場(chǎng)的實(shí)際情況，顯然無(wú)法接受大幅度的價(jià)格上漲。他認(rèn)為，以去年上海市民的收入增加程度，30%是一個(gè)極限。以目前銀行的信貸政策而言，這種購(gòu)買力大幅提升的可能性非常小，幾乎不可能。

同樣，薛建雄也表示，如果單價(jià)上漲30%，也就意味著目前300萬(wàn)元的房源成交價(jià)格能達(dá)到400萬(wàn)元。但以目前的購(gòu)買力增長(zhǎng)幅度來說，要承受這樣的價(jià)格上升空間其實(shí)是非常困難的。

德佑地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從去年12月至今年1月底，上海商品住宅的套均總價(jià)始終在220萬(wàn)元左右，二手住宅則只有170萬(wàn)元左右。不僅成交總價(jià)始終難有大的突破，成交單價(jià)從去年10月底開始，也一直在22000元/平方米左右徘徊。雖然有個(gè)別周的成交均價(jià)突破23500元/平方米以上，但成交量隨即就出現(xiàn)下滑，一定程度上反映出成交價(jià)格繼續(xù)向上攀升存在較大阻力的現(xiàn)實(shí)。

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟說，近期的成交周期比之前有所拉長(zhǎng)，原本一套總價(jià)300萬(wàn)元以上的房源兩個(gè)星期就能成交，而現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間延長(zhǎng)至一個(gè)月。同時(shí)，銀行的放款周期也在大大放慢。

綜合來看，今年再要出現(xiàn)像去年那樣的成交價(jià)格大幅走高行情將是非常不現(xiàn)實(shí)的。

對(duì)去年買地的開發(fā)商來說，市場(chǎng)能不能重現(xiàn)去年的成交價(jià)格大幅走高，卻是影響公司收益的關(guān)鍵所在。

來自搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年上海共計(jì)成交48幅純宅地，平均樓板價(jià)為11520元/平方米，2012年成交36幅純宅地，平均樓板價(jià)為7403元，2013年宅地平均地價(jià)漲幅超過55.6%。

很顯然，如果今年房?jī)r(jià)無(wú)法有一定幅度的上漲，那么這些企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)率下滑將成為大概率事件。

開發(fā)商：警惕加謹(jǐn)慎

在購(gòu)買力無(wú)法大幅提升的情況下，開發(fā)商選擇怎樣的營(yíng)銷策略才是正確的？

事實(shí)上，很多房企早已有了答案。陽(yáng)光城集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理汪峰去年底在回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問時(shí)表示：“雖然購(gòu)買力短期內(nèi)沒有大幅上升的可能性，但企業(yè)要變現(xiàn)這些高價(jià)獲取的地塊還是有辦法的。開發(fā)商可以在提高單價(jià)的情況下，縮小單套房屋的面積，降低總成交價(jià)。”

這種產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略一定程度上取得了效果。搜房網(wǎng)對(duì)87個(gè)樓盤的調(diào)查表明，目前購(gòu)房者實(shí)際上關(guān)注的面積段為90~120平米小兩房或者小三房。克而瑞的有關(guān)數(shù)據(jù)也反映，購(gòu)房者對(duì)房屋總價(jià)的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房屋單價(jià)。

中海地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)營(yíng)銷的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前90平方米的三房產(chǎn)品在市場(chǎng)上非常普遍。開發(fā)商們通過縮小面積，控制總價(jià)，提升項(xiàng)目銷售率的策略，正在被市場(chǎng)逐漸接受。

對(duì)此，世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌認(rèn)為，北上廣深的房地產(chǎn)交易量會(huì)逐步下降，但是項(xiàng)目單價(jià)會(huì)很高，因?yàn)樯鲜龀鞘械娜丝诳赡軙?huì)越來越集中，但土地資源并沒有那么多。

在這樣的背景下，類似上海中環(huán)這樣的區(qū)域，單價(jià)9萬(wàn)、10萬(wàn)都有可能，這個(gè)價(jià)格與未來的貨幣發(fā)行也有關(guān)系，但趨勢(shì)上特大城市的交易量會(huì)降下來，更多會(huì)以資產(chǎn)的概念出現(xiàn)。對(duì)地產(chǎn)商來說，等幾年上市銷售，是另一種思路。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪多位地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)被普遍告知，他們對(duì)當(dāng)前的整體趨勢(shì)相當(dāng)警惕，今年的銷售策略將會(huì)更為謹(jǐn)慎。對(duì)他們來說，那些高價(jià)購(gòu)買的土地，除非是確實(shí)極為優(yōu)質(zhì)的地塊，否則大部分都應(yīng)該極早入市，以分散他們的風(fēng)險(xiǎn)。

“從目前來看，只有去年一季度買地的那些房企才有可能獲得不錯(cuò)的盈利。其他地產(chǎn)公司要獲取很好的收益，還是件相當(dāng)困難的事。”薛建雄說。

這也意味著開發(fā)商今年的利潤(rùn)和收益，基本上很難維持去年同樣水平了。