譚浩俊：樓市去哪兒？進(jìn)入真正考驗(yàn)期

◎譚浩俊（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）

近一段時(shí)間以來(lái)，圍繞樓市的消息很多。從總體上講，都是一些負(fù)面的、對(duì)樓市不利的消息。而這些消息的綜合作用，則是加速樓市負(fù)面消息的擴(kuò)大。

有人說(shuō)，樓市將面臨崩盤的考驗(yàn)。特別是三、四線城市，崩盤的危險(xiǎn)性更大。也有人說(shuō)，樓市崩盤的可能性不大，但風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越大，大幅降價(jià)的可能性也會(huì)很大。筆者的觀點(diǎn)是，不管會(huì)不會(huì)出現(xiàn)崩盤，也不管會(huì)出現(xiàn)怎樣的風(fēng)險(xiǎn)。有一點(diǎn)可以肯定，那就是樓市已進(jìn)入真正的考驗(yàn)期，考驗(yàn)樓市的時(shí)間真的到來(lái)了。

從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，一些大型開(kāi)發(fā)企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整策略，從三、四線城市、城市邊緣地帶重新向一、二線城市和城市中心地帶轉(zhuǎn)移，特別是北上廣等中心城市，再次成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞的地方。相關(guān)地塊的價(jià)格，也逆勢(shì)而上，屢創(chuàng)新高。

大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的這種策略調(diào)整，預(yù)示著三、四線城市的降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在加大，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)被套的可能性也在加大。一旦形成惡性循環(huán)，三、四線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)對(duì)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)致命的下跌。

這對(duì)政府來(lái)說(shuō)，特別是過(guò)度依賴“土地財(cái)政”和房地產(chǎn)的地方來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政收入、居民就業(yè)、收入增長(zhǎng)等，都將面臨十分嚴(yán)峻的考驗(yàn)。如何化解這些矛盾，對(duì)已經(jīng)習(xí)慣于利用樓市作支撐的地方政府來(lái)說(shuō)，確實(shí)是一道難題。

將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的，還有前些年對(duì)樓市過(guò)于樂(lè)觀、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于熱情的銀行。市場(chǎng)傳言，已有多家銀行開(kāi)始停止涉房貸款，不僅對(duì)個(gè)人如此，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)也如此。

雖然經(jīng)過(guò)全面了解，并不是所有銀行都停止涉房貸款，且只是暫停，而不是完全將大門關(guān)閉，但是，這樣做的直接后果，就是引發(fā)樓市的恐慌。大型開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，不就是因?yàn)榭吹搅巳⑺木€城市以及城市邊緣地帶的風(fēng)險(xiǎn)嗎？而這樣的風(fēng)險(xiǎn)，傳導(dǎo)到銀行，不就是停止涉房貸款，并抓緊收貸嗎？而一旦銀行做出不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的舉動(dòng)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，會(huì)加速樓市狀況的惡化。

尤其需要注意的是，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇狀況不斷好轉(zhuǎn)，美元升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，人民幣貶值的可能性也變得越來(lái)越大。2月24日，來(lái)自中國(guó)外匯交易中心的數(shù)據(jù)顯示，人民幣兌美元的中間價(jià)報(bào)6.1189，這已是人民幣兌美元連續(xù)第5個(gè)交易日下跌。還有報(bào)道稱，美聯(lián)儲(chǔ)按期就將討論是否加息的問(wèn)題。一旦美元步入升值通道，國(guó)際資本就將迅速向美國(guó)回流。到時(shí)候，樓市、股市都將面臨更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能總在房地產(chǎn)的拉動(dòng)下前行。而房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，已經(jīng)走到了盡頭。如果繼續(xù)依賴房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用，風(fēng)險(xiǎn)將越積越多。到底該如何處置可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，已到了需要決策層拿出足夠的智慧和魄力的時(shí)候了。房地產(chǎn)崩盤，不可取。但一直火爆，更不可取。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能“硬著陸”，房地產(chǎn)同樣不能“硬著陸”。

樓市已進(jìn)入真正的考驗(yàn)期，而這種考驗(yàn)，不只是對(duì)開(kāi)發(fā)商，也針對(duì)地方政府、銀行，以及整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。