馮海寧：中國(guó)樓市不可能崩盤(pán)

◎馮海寧（專欄財(cái)經(jīng)作家）

杭州一個(gè)樓盤(pán)18日晚上宣布以15800元/平方米的均價(jià)清盤(pán)之后，距這個(gè)樓盤(pán)不遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤(pán)馬上迎戰(zhàn)，直降數(shù)千元，以13800元/平方米的均價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。而在江蘇常州，一個(gè)名為“雅居樂(lè)星河灣”的樓盤(pán)也傳來(lái)大幅降價(jià)的消息——最低價(jià)僅相當(dāng)于前期均價(jià)的4.5折。

這是來(lái)自部分樓盤(pán)的降價(jià)消息。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市增至6個(gè)。市場(chǎng)更傳言多家銀行停止房地產(chǎn)貸款，眾券商急議后市。再加上香港樓市降價(jià)在先，已經(jīng)有香港媒體評(píng)論稱“聽(tīng)到了冰山碎裂的咔嚓聲”。還有一些媒體文章或博客文章把當(dāng)前樓市表現(xiàn)與“崩盤(pán)”一詞聯(lián)系起來(lái)，給公眾的印象是，中國(guó)樓市離 “崩盤(pán)”似乎已經(jīng)不遠(yuǎn)了。

個(gè)別業(yè)內(nèi)人士和學(xué)者也公開(kāi)看衰中國(guó)樓市，比如，地產(chǎn)大腕王石用“非常不妙”表達(dá)看法。中國(guó)社科院副院長(zhǎng)李揚(yáng)表示，“金融部門(mén)已在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能下跌做準(zhǔn)備。”種種跡象顯示，樓市現(xiàn)狀確實(shí)不妙。而很多網(wǎng)友則為種種樓市不妙的消息在歡呼，甚至一些人認(rèn)為只有“崩盤(pán)”房?jī)r(jià)才能回歸合理，才能拯救中國(guó)樓市，但在筆者看來(lái)，期待“崩盤(pán)”不理性。

不可否認(rèn)，從“房屋租售比”、“房?jī)r(jià)收入比”等指標(biāo)來(lái)衡量，中國(guó)樓市幾年前就有很多“泡沫”。宏觀調(diào)控政策多次干預(yù)房?jī)r(jià)，目的也在于擠出樓市“泡沫”，但效果有限。而且，去年部分三、四線城市爆出的“鬼城”——房屋過(guò)剩現(xiàn)象，也進(jìn)一步證實(shí)部分城市房地產(chǎn)“泡沫”很嚴(yán)重。

但據(jù)筆者觀察，即使說(shuō)中國(guó)樓市距離“崩盤(pán)”不遠(yuǎn)，但仍沒(méi)有可能發(fā)生“崩盤(pán)”。

首先，目前選擇降價(jià)的樓盤(pán)只是個(gè)案，是否擴(kuò)大還有待觀察。盡管從樓盤(pán)整體漲價(jià)到個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，也說(shuō)明一些問(wèn)題（比如說(shuō)部分區(qū)域房屋供應(yīng)過(guò)剩等），但也要認(rèn)識(shí)到，某個(gè)樓盤(pán)降價(jià)也與開(kāi)發(fā)商自身的市場(chǎng)策略、項(xiàng)目特點(diǎn)以及資金情況等有關(guān)。不是每個(gè)樓盤(pán)每個(gè)開(kāi)發(fā)商都面臨同樣問(wèn)題。如果觀察樓市分不清個(gè)案和整體，就會(huì)陷入偏激。

其次，要認(rèn)識(shí)到中國(guó)樓市已經(jīng)發(fā)生“分化”這個(gè)特點(diǎn)。如今，雖然部分三、四線城市房屋過(guò)剩，已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降或者房?jī)r(jià)下降即將出現(xiàn)，但以省會(huì)城市為主的二線城市房?jī)r(jià)下降的跡象并不明顯，至于四個(gè)一線城市，房?jī)r(jià)上漲幅度仍然較快。即使個(gè)別城市房?jī)r(jià)全面下降，也不等于中國(guó)樓市要“崩盤(pán)”，因?yàn)槊總€(gè)城市的資源、人口、房屋供應(yīng)等情況都不一樣。

再者，中國(guó)政府層面不會(huì)允許樓市“崩盤(pán)”。比如，日本曾因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)停滯10年之久。由于我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)金融業(yè)、地方財(cái)政、中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)際影響更大，一旦發(fā)生樓市“崩盤(pán)”，后果很可能比日本情況嚴(yán)重許多。所以，政府是不容許“崩盤(pán)”發(fā)生的。何況，中國(guó)樓市還是 “政策市”，很多生產(chǎn)要素掌握在政府手里，有能力避免“崩盤(pán)”。

盡管筆者不認(rèn)為中國(guó)樓市“崩盤(pán)”會(huì)發(fā)生，但還是要提醒有關(guān)方面，有必要為部分樓盤(pán)價(jià)格下降做好準(zhǔn)備，或者為部分城市房?jī)r(jià)下降做好準(zhǔn)備，畢竟，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房?jī)r(jià)有漲就有跌，中國(guó)樓市經(jīng)歷長(zhǎng)期“牛市”，出現(xiàn)“熊市”也很正常。

更重要的是，要主動(dòng)、有效擠出“泡沫”讓樓市“軟著陸”。