李斌：再論房屋過剩說不成立

要說房屋過剩論為什么不成立，還是要來講一講土地。

這些年來，國土部以不變應萬變，它持之以恒地鼓吹以下理論：中國的“土地城市化”快于“人口城市化”。其論據就是城市人口的增長速度慢于城市面積的增長速度，因而，城市的人口密度在下降。更有甚者，說我國城市人均占用土地已經超過發達國家和世界平均水平了。所以，下一步的政策思路，就是要嚴控增量，盤活存量。該部的發言人透露，現在正在研究，對于土地開發強度較高的地區，在用地上“要以盤活存量為主”。由此看來，在一些人想通經濟上的道理之前，原有的土地政策不僅要貫徹，甚至可能還要強化。區別只是在于，土地改革的聲音也同時響起。因而，現在，兩種政策思路公開地并存了。決策者似乎還沒有想明白，前一種主張究竟錯在什么地方。

城市人口密度的平均值在下降，這一點具有可信之處，但是，它所支撐的理論和邏輯卻難以成立。說“土地城市化快于人口城市化”，就能得出“土地被浪費”的結論嗎？這個邏輯顯然假定，過去的人口密度是個標準，不能更改；要么不要建設城市，要么新建城區的密度就要像老區那樣密集。

我們需要仔細分析，城市的人口密度為什么會下降。首先，這是平均值的下降，并不表明當前城市中心區的人口密度真的下降了。我國城市的中心區是非常擁擠的，其密度是名列世界前茅的。平均值的下降，原因在于城市新區、工業區和郊區的人口密度較低。我國城市的居住模式目前仍以樓房為主，流行于發達國家的低層別墅式建筑遠未流行開來，因此，居民區的人口密度是不可能低于發達國家的。工業區、新區、開發區存在浪費土地的情況，這是一個不爭的事實，因為各地過去都用超低土地價格招商引資，引誘產業資本來圈地。但是，由此造成的浪費，不能由居民買單；不能說因為這一部分存在著浪費，就籠統地說城市土地被浪費了，進而就來卡居住用地和其他用地的供應。

除此之外，筆者要說的是，城市人口密度的下降在很大程度上是一種相當合理而良性的經濟現象。國民收入的增加導致人均占用的空間增加，人們無論進行居住、工作還是休閑，都要寬敞舒適。汽車的普及也顯著地促進和滿足了這種要求。這是發展成果的體現，不能說是一種浪費。而且，無論由此造成的人口密度如何下降，都不可能使得城市的人口密度降低到農村的水平，因此，這樣的城市化，也仍然是節約土地的。其次，“城市擴張，土地先行”這個道理并未被充分認識。人不是機器，而是有預見性的。幾億農民要進城，這個勢頭確立之后，各方面就會積極行動起來，進行投資，為此進行準備。上一期本欄目舉了居民小區發育成熟起碼需要數年的例子，實際上這個道理是普遍的。無論一個新的城市，還是一個新的行政區、工業區或者商圈，要想起步，首先就要把土地拿下來，直至建設、銷售、入住、發育，吸引移民進入，再變得繁榮，需要何等漫長的時間啊！一個小區需要三五年，城市的一個新區起碼也需要十年八年。這一點大家只要看看身邊的事例，就是很清楚的。要不修路，交通就會很艱難；修了路，路上的車流量又不足，就是這個道理。這里面雖然存在著管理不善所引起的浪費現象，但是，從根本上說，這種“迂回性”是難以避免的，沒有兩全其美之策，發展就是在這種不完善中曲折地實現的。

這就意味著，城市人均占有的土地面積，因此將要經歷一個先增長后下降的過程。在城市的新區中，現階段看上去空房、空地和建筑工地較多，人口比較稀疏，但是，人口密度必定會逐步增長；到了城市化的后期，人口密度才會達到與外國水平相仿的程度，并逐漸穩定下來，房屋與各種設施的利用率才會提高到比較充分的程度。工業區的情況也將如此。前期傾斜式地發展各種開發區是有錯誤的，但是，只要取消傾斜政策，各類地價實現均等化，則工業用地的利用率也將會逐步提高。這應是土地市場的自然調整過程，將會通過增量與存量并行調整的方式來實現，而不應卡住土地供應，生硬地要求現有的存量進行調整。

居住用地現在需要單方面地大幅度增加，以使居住用地價格向工業和商業用地靠攏，這應當成為實現地價并軌的主要方式。需要認識到，由于城市中住宅價格的高漲，我國的城市已經成為令人畏懼的地方，而農村則反過來具有吸引力了。這種情況是不祥的，這是城市化進程可能要中斷的信號。房價高導致外來移民減少，進而導致那些為了容納較多的人口而正在建設的各類設施面臨空置的危險。相對于日本與韓國，我國的城市化進行得太慢，這一點已經多有作者(例如華生先生)指出。所以，當務之急就是通過增加供應，把房價大幅度地降下來，從而重啟城市化進程。

我們需要區分“城市過度龐大”與“財富過度集中”。我國的弊病是后者，其治理方式應當是把政府手中控制的各類資源在不同地區和階層之間進行分散和平等分配，而不是在不分散這些資源的情況下，生硬地限制城市的規模。城市的擴張本身不應予以限制。如果管不過來，可以重新劃分行政區，城市也可以連片地、聯合地發展。應當放任城市的自然擴張，在原則上，城市應當擴張到其邊緣土地價格與農地相等的程度，才能停止。但國土部門的想法與做法都與這樣的經濟規律相反。國土部說，對于土地開發強度高的地區，要限制土地供應，這句話的信息量超級大。土地開發強度高的地區，都是相對發達的地區，對土地的需求比較旺盛。國土部的意思似乎是說，發達地區的城市要擴張得慢一些，以便不發達地區能夠趕上來，全國各省的城市化程度要相等。這是要搞平均主義，而不是我們所主張的平等。這完全就是計劃經濟的“有計劃按比例”的那一套。

筆者認為，根據中國的自然條件，并參照發達國家的經濟地理狀況，我們可以作出預測，即中國的人口將會加速地向東部沿海地區進行聚集，而西部的許多村鎮未來可能都要被放棄。只要完成了戶籍改革，允許自由移民，移民的高潮就會迅速到來。所以，一個地方的開發強度高，預示著這里將會成為重要的移民目的地，因此，這里的土地供應不但不能減少，而且很可能還需要增加。這種增加現在就應當立即開始。不幸的是，世界第二大經濟體的最高土地管理機關，對這個問題卻一點兒認識也沒有。