葉檀:征收房產稅須更有說服力

每經評論員 葉檀

圍繞土地增值稅的爭論硝煙四起，這不僅僅是關于某項具體稅收的爭論，而是對稅費體制、對房地產市場、對公共財政的爭議。

2013年的倒數第二天，央視《東方時空》報道，吉林萬科城項目、廣州萬科金域藍灣等多個項目已經達到清繳土地增值稅的條件，但企業并未主動申報，而當地稅務主管部門并未要求企業清繳。

萬科進行了否認，但這場影響深遠的爭論至今沒有得到稅務主管部門的明確判斷。

土地增值稅之所以公說公有理，源于稅收制度缺乏尊嚴。

2013年7月，《中國稅務報》發表《土地增值稅開征20年》一文，筆者發現土地增值稅自征收以來根據市場情況變化，清算條件屢有不同。1994年國家出臺《土地增值稅暫行條例》，該稅開征不久房地產業即陷入低潮，緩征甚至暫免征土地增值稅成了地方政府刺激房地產復蘇的措施，國家也順勢推出免征政策，并將優惠期限延至2000年。直到2004年8月，國稅總局發布《關于進一步加強城鎮土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》，再次要求加強土地增值稅管理工作，但大部分地區僅按銷售商品房收入1%~3%的比例進行預征。2006年、2009年，國稅總局先后發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》、《土地增值稅清算管理規程》；而2010年又發布《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，展開力度最大的一次征稅和清算行動，不僅提高了預征率，而且制定了更加嚴格的清算要求。

清算條件仍存在破綻，按照2006年《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，滿足“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”等四項條件的，地方稅務部門可以要求清算，而非強制結算，強制結算還是按“房地產開發項目全部竣工、完成銷售的”、“整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的”、“直接轉讓土地使用權的”三大條件。開發商的辯護來自國稅總局白紙黑字的條文，并不算錯。

地方政府為吸引房地產投資，以房地產帶動工業、商業、旅游等項目發展，對堵住清算漏洞并不熱心，0.5%到2%的預征額是行業內的明規則。

稅收是立國之基，具有不可違反的權威，如果稅收成為工具，一會兒優惠一會兒免征一會兒強征，嚴肅性何在？調控經濟可以用貨幣手段，可以用負面清單手段，可以在自貿區進行試點，切忌將重要而嚴肅的稅收拿來作為交換的工具。

公共財政體制未建立，各種稅費削弱了土地增值稅的嚴肅性。

房地產稅費是稅費混亂的縮影。萬科發布的公告稱，截至2012年12月31日，公司計提土地增值稅清算準備金人民幣44.35億元，此為公司按照會計準則要求，對未來可能產生的土地增值稅進行的計提，公司不存在應繳未繳的土地增值稅。公司下屬企業開發的4個項目，不存在應繳未繳的土地增值稅。同時還披露，公司集團子公司及合營聯營公司近3年合計繳納稅金約620億元，其中土地增值稅約144億元，而其2010年至2012年凈利潤為294.53億元。

2012年全國土地增值稅征收額2719億元，房地產五稅總收入已達10128億元，占到全國房地產銷售額6.44萬億元的15.7%，而當年地方政府拿到2.69萬億元土地出讓金。

房產稅構成呼之欲出，若不清理稅費，不同步建立公共財政體制，顯然難讓人信服。筆者支持征收房產稅，但強調清理稅費的必要性，不公開的財政體系，將讓增稅收費失去說服力。

房地產市場是中國經濟發展的象征，拎出土地增值稅來爭論一番不能治本，建立公共財政改變賣地財政，才能治本。