云南城投兩億西安圈地 全國擴張倚重“并購”模式

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

繼今年在3月份進軍西安房產(chǎn)市場后，云南城投（600239，SH）再次通過企業(yè)收購獲得西安一宗居住用地。

12月24日，云南城投宣布擬以2.14億元收購陜西普潤達投資有限公司 （以下簡稱普潤達）100%股權(quán)及1000萬元債權(quán)。《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，普潤達旗下有233畝土地，項目位于陜西秦漢新城。

“曲線”首進秦漢新城/

據(jù)悉，普潤達的原有股東分別為持股50%的陜西國潤置業(yè)、持股25%的榆林四達建筑工程有限公司（以下簡稱四達建筑）與持股25%的榆林華安建筑工程有限公司 （以下簡稱華安建筑），注冊資本1億元，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、商業(yè)、酒店及基建等投資領(lǐng)域。

公告顯示，截至今年10月31日，因普潤達股東四達建筑及華安建筑尚未出資到位，普潤達經(jīng)審計后的資產(chǎn)總額為2.97億元，凈資產(chǎn)為0.49億元；經(jīng)評估的資產(chǎn)總額為4.16億元，凈資產(chǎn)評估增值額為1.18億元，增值率近240%。據(jù)了解，前述評估增值的原因為存貨評估增值所致。

事實上，普潤達的存貨主要為233畝土地，這也正是云南城投收購的目標(biāo)所在。此項目位于咸陽市渭河北岸蘭池大道以南，轄區(qū)為西咸新區(qū)秦漢新城渭河北岸綜合服務(wù)區(qū)，總占地面積折合約233畝，土地用途為居住，規(guī)劃條件為用地，容積率≤2.0，建筑密度≤25%，綠化率≥30%。

《每日經(jīng)濟新聞》注意到，整個秦漢新城未來將打造成為 “具有世界影響力的秦漢歷史文明集中彰顯區(qū)，西咸新區(qū)北部中心和大西安生態(tài)田園示范新城”。目前，星河灣項目、萬通地產(chǎn)“立體城市”等項目進駐此地。而渭河北岸綜合服務(wù)區(qū)占地23.4平方公里，是秦漢新城核心功能區(qū)，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展商務(wù)辦公、總部經(jīng)濟、金融保險、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)。

不過，普潤達旗下233畝土地競拍時間為今年7月1日，目前除了已繳納7000萬元保證金之外，仍有1.8773億元土地款需要支付，但已申請延期支付。

為保證交易成功，云南城投已向3家股權(quán)轉(zhuǎn)讓方支付3000萬元誠意金，作為第一筆支付款，并與他們分別簽署了質(zhì)押普潤達100%股權(quán)到云南城投旗下等多項類似“對賭”性質(zhì)的合作協(xié)議。

值得注意的是，第三筆款項是云南城投向轉(zhuǎn)讓方支付約1.14億元，但作為交換條件，這筆款項需要首先用于購買云南城投旗下的成都鼎云房地產(chǎn)項目部分資產(chǎn)。實際上，成都鼎云項目由云南城投分為兩次完成收購，據(jù)今年8月公告透露，成都鼎云旗下資產(chǎn)主要為“鼎云國際”項目，已處于銷售期。云南城投證券事務(wù)代表盧育紅向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這是交易對方想買他們的成都項目，所以他們才達成了合作協(xié)議。

“并購”式全國擴張/

2011年4月，云南城投通過收購云南鼎云集團旗下成都鼎云房地產(chǎn)51%股權(quán)，首次順利挺進成都市場。到今年8月，該公司再次收購剩余49%股權(quán)，將其納入全資子公司。

同樣在成都市場，云南城投聯(lián)合關(guān)聯(lián)方在今年4月份收購了成都民生喜神投資公司48%的股權(quán)，“曲線”拿地41萬平方米。

云南城投的“并購式”全國化擴張并非限于此，在今年表現(xiàn)尤為明顯。3月20日，云南城投旗下“安盛創(chuàng)享”房地產(chǎn)信托私募基金通過增資擴股形式，間接取得西安云城置業(yè)51%股權(quán)，并向其提供年利率15%的1.38億元貸款，“曲線”獲取西安高新區(qū)21.7畝土地,首次進軍西安市場。

在此前兩個月，“安盛創(chuàng)享”房地產(chǎn)信托私募基金以6000萬元增資擴股間接持有蘭州小天鵝城市“舊改”項目60%股權(quán)，首次進入蘭州市場。

此外，云南城投還將擴張觸角伸向遼寧、重慶等地區(qū)。

截至今年9月28日，云南城投貸款余額為118.2億元，其中包括較高成本的信托、資管貸款等。到今年三季度末，云南城投的資產(chǎn)負(fù)債率為81.6%，前不久該公司董事長劉猛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，公司正在解決負(fù)債率問題。

近期以來，云南城投頻頻轉(zhuǎn)讓旗下項目公司股權(quán)套現(xiàn)，以及向信達資管等金融機構(gòu)借款。12月3日，云南城投透露，2014年計劃融資60億元（不含控股股東借款），擬采取銀行融資、信托產(chǎn)品、基金及其他非銀行融資等方式多途徑融資。