違規收定金一年后變卦 廣州方圓E時光準業主坐看收益“化水”

每經編輯｜每經記者 區家彥 發自廣州    

每經記者 區家彥 發自廣州

本以為能享受廣州國際金融城所帶來的升值效應，但開發商的突然“變卦”卻摧毀了許多業主的財富夢。

近日，有關業主向《每日經濟新聞》記者反映稱，位于廣州市科韻路天河軟件園區內的商業性公寓項目——方圓E時光于去年年中在尚未獲得預售證的情況下，違規收取客戶定金。一年之后，開發商方圓地產以項目轉為自持的理由要求給客戶退款，項目封盤不賣，大批“準業主”受到影響。

在這場違約風波的背后，是涉嫌違規銷售帶來糾紛的一個縮影。

收定金一年后“變卦”/

去年7月，劉偉（化名）在方圓E時光以總價72萬元買下了一套36平米的小公寓，并為此繳納了約57萬元的定金，原以為淘到了一套價廉物美好房子，沒想到一年之后被開發商方圓地產告知無法簽約，并要求退款。

據了解，劉偉通過內部認購的方式，與開發商方圓地產簽下認購協議，并支付了80%的房款作為定金，單價約為20000元/平方米。方圓地產當時表示，由于項目仍在申請預售證，預計將在去年末正式簽約。

但令劉偉意想不到的是，從去年末開始，方圓地產以各種理由拖延簽約，直至今年6月，方圓地產告訴劉偉，項目不再對外銷售，并將退還此前繳納的定金。

《每日經濟新聞》記者查閱資料獲悉，方圓E時光位于廣州天河軟件園科韻園區，項目占地面積約10000㎡，總建筑面積約56000㎡，由寫字樓與公寓組成，共29層高。其中，公寓主打小戶型產品，主要包括36、55、68平方米三種精致裝修戶型。方圓E時光的開發商為廣州萬鵬置業發展有限公司，是方圓地產旗下的公司。

據劉偉透露，在去年7月舉辦的內部關系認購與優惠認籌專場，方圓E時光反應熱烈，15層及以下單位被認購完畢，至少占總貨量六成，按照其總貨量432套計算，這意味著受影響的“準業主”或超259戶。

但當《每日經濟新聞》記者于8月9日抵達項目現場時，發現項目銷售大堂已經緊鎖，現場沒有一位銷售人員，只有部分工程人員仍在施工。

據了解，位于項目旁的知名互聯網企業網易公司有不少員工參與了去年的優惠認購，有網易員工在現場向《每日經濟新聞》記者透露，他們許多同事在去年7月參與方圓E時光的內部認籌活動，并繳納了2萬元訂金，方圓地產原本答應其最晚將在去年年末正式簽約，但最終等來的結果是項目不再銷售。

牽出資金疑云/

“一年前，方圓E時光要我們繳納全價80%的錢，告訴我們預售證正在辦理，一年后的現在告訴我們預售證辦不下來。方圓，你當時用我們的錢時那么信誓旦旦，現在辦不下來要退我們的錢，有那么容易嗎？”在搜房網的方圓E時光業主論壇上，鋪天蓋地的質疑聲幾乎炸開了鍋。

對此，方圓地產相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，項目停止銷售是公司今年根據自身發展戰略與市場形勢所作出的決定，目前公司已經決定自持方圓E時光物業，但未來發展用途尚未最終確定。

“我們的項目從來沒有正式對外發售，去年參與內部認購的客戶接近七成都是公司內部員工，他們已經接受退款，剩下的部分是通過內部員工關系認購以及內部優惠認籌的客戶，這部分客戶也在陸續退款，也有部分仍在跟公司協商處理方案。”方圓地產相關人士透露。

根據住房城鄉建設部發出的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規定，明確指出未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。

一位房企內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，方圓地產在尚未取得預售證的情況下收取定金，不管是針對內部員工還是關系客戶，都屬于違反商品房預售制度，雖然目前在廣州仍有少量樓盤有類似的行為，但大多數項目均會在短期內取得預售證并迅速簽約，像方圓E時光這種收了定金又變卦不賣的情況極為少見。

令人疑惑的是，既然方圓E時光遠沒有達到預售條件，為何方圓地產在去年就大規模舉行內部認購？

一位接近方圓地產的內部人士告訴記者，方圓地產在前兩年曾遭遇資金壓力，公司在2011年下半年也傳出大面積裁員，方圓E時光由于地段優異且戶型面積較小容易消化，因此在沒有達到預售標準的情況下，方圓地產希望“低調”通過內部關系的方式低價發售快速回籠資金緩解壓力。不過對于上述說法，記者未獲得方圓地產方面回應。

準業主要求賠差價/

對于去年下定的許多 “準業主”，此次“變卦”讓他們失去的不僅是一套房子，還有豐厚的升值空間。

去年8月，備受矚目的廣州國際金融城規劃出爐，資料顯示，國際金融城規劃范圍為8.0平方公里，起步區為1.32平方公里，西起科韻路、東至車陂路、北起黃埔大道、南至珠江岸線。按照規劃，廣州國際金融城的產業發展將以金融監管、金融企業和金融配套為核心，引領銀行、證券、保險、總部經濟、產權交易、信息行業及相關的服務配套行業集聚發展，打造廣州的“華爾街”，將成為比肩珠江新城的又一個商務中心。

隨著廣州國際金融城規劃的落實，相關板塊房價隨即被“炒高”，尤其在今年2月，首批金融城地塊成功出讓，最高樓面地價達到17761元/平方米，只要與“金融城”沾邊的相關地段，一、二手房價均水漲船高，該板塊目前僅有新盤江源半島花園毛坯房，均價直線飆漲至5萬元/平方米，即使在二手房市場，東圃、員村等板塊二手房也在“金融城”概念的支撐下漲價，以東圃板塊的天朗明居為例，價格已達23000元/平方米，單價較1月份上漲5000元左右。

“位于科韻路的方圓E時光也沾了金融城的光，項目的吹風價也是水漲船高。”科韻路某中介一位地產經紀告訴記者，直至今年6月，項目吹風價已經達到35000元/平方米。《每日經濟新聞》記者發現，按照35000元/平方米的吹風價計算，方圓E時光較其在去年7月簽訂認購協議時約20000元/平方米的單價漲了75%。

正因如此，對于許多去年低價買入方圓E時光的“準業主”而言，開發商變卦不賣造成其財富損失慘重。劉偉告訴記者，目前方圓地產已經給出補償方案，即按照業主繳納的定金金額為標準，額外給予16%的補償金，但劉偉認為，與項目巨大的升值空間相比，這點賠償算不了什么，開發商應該更多地從客戶角度出發。

對此，方圓地產向《每日經濟新聞》記者表示，方圓E時光從未正式對外發售，自然也不存在真正售價，客戶根據所謂的吹風價要求賠償并無理據可依，公司目前給予客戶賠償額度已經很合理，如果客戶依然不滿意，也可以通過法律等正規渠道去解決。

廣東格林律師事務所律師合伙人張旭鋒向 《每日經濟新聞》記者表示，認購協議也同樣受到法律保護，如果開發商沒有根據協議條款完成簽約與交樓，甚至違反協議拒絕銷售，準業主可以民事訴訟開發商違約，要求遵守合同或者給予經濟賠償。

中原地產項目部總經理黃韜則提醒說，樓盤未獲預售許可禁收定金是住建部的明文規定，消費者在購房時應該留意關注項目是否取得預售許可，切勿盲目繳納各種類型的定金，否則其簽下的認購協議可能無法得到法律的保障。