未來房地產政策的可能走向

每經評論員 葉檀

3月25日，全國首個省級國五條細則落地，廣東版國五條出臺。

這一細則是含糊的，充滿了立即、過快、嚴格等難以定量的詞匯，給實際操作增加了難度。在最惹人關注的20%個稅如何征收問題上，甚至沒有提及20％這一數據，只是表示“嚴格執行國家關于出售自有住房個人所得稅的征收規定”。國五條實施細則中20％是政府的規定，而以往按照原交易總房價1％的稅率進行征收也是國家明文的豁免規定。其他限地價、競房價、增加保障房等措施也是老調重彈，只有兩條是明確的：廣州、深圳、珠海、佛山市繼續嚴格執行住房限購政策；年底地級以上城市房產信息聯網，為未來行統一的稅收打下基礎。

未來廣東房產調控力度究竟如何，有待于其他實城市的表現。相信其他地方的細則會參照廣東細則依葫蘆畫瓢，不會清晰到哪兒去。

目前對于房地產宏觀調控而言，最困難的是房地產市場已經產生了分化。包括廣州、深圳在內的一線城市，是去年以來房價上漲的熱點區域，其他沿海城市如廈門等，房價也處于急速上升的通道。與此同時，鄂爾多斯、溫州等城市的房地產價格大幅下挫，已經導致當地的金融鏈條出現裂縫，銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場，需要的是不同的調控手段，在保持當地市場穩定的同時優化結構，增加保障房供應，抑制投資投機需求的過快增長。

國五條實施細則征收20％的個稅若嚴格執行，不會推高房價，可以肯定，即使沒有20％的個稅，房價該漲的地區照樣會漲。房價主要由貨幣、收入、通脹預期推動，而不是由稅收推動。如果我國的貨幣發行量居高不下，房地產依然會作為居民主要的避險品種受到青睞，在房地產牛市中，20％的稅收將作為固定成本轉嫁給購房者，在房地產熊市中，20％將成為賣家的成本減少賣家的收益，但無論房價上升與否，20％的收益將納入國庫成為地方政府又一個重要的收入來源。

國五條推向市場后，各地二手房交易進入高峰期，這是規避稅收成本導致的剛性需求大爆發，也是從去年下半年開始的房價上升的延續，而非因為征稅導致的房價上升，相反，一旦20％的征稅真正落地，各地房地產市場二手房交易將進入一段時間的真空期。

從廣東此次推出的細則來看，未來房地產政策有一點是明確的，那就是繼續增加保障房供應量，繼續增加普通商品房供應量。楊紅旭表示，作為經濟重鎮的無錫房地產市場之所以能夠保持穩定，是因為保障房的功勞。因為過去十年，無錫建成商品房5500萬平方米，建成保障房6200萬平方米。事實上，無錫進入產業調整瓶頸期，城市范圍擴大與負債率的上升，同樣抑制了無錫房價的上升。

數據有時候并不反映真實情況。一些城市的平均房價受到抑制，并不代表核心城市房價下挫，如哈爾濱。最近，哈爾濱市住房保障和房產管理局發布消息，不僅年內將呼蘭、阿城兩區納入限購范圍，而且中心城區除棚戶區改造項目外，不再供應商品住宅建設用地。這樣的政策將推高中心城市的房價，有利于購房者向周邊地區擴散，從房地產均價來看，數據將保持穩中有降，十分漂亮。

推測未來的房地產政策走向可能有以下兩點：

第一，改造棚戶區、大建保障房將繼續成為重點，這是民生工程的重要組成部分，也是緩解房地產泡沫痛苦的有效手段。第二，不同地區的房地產政策也將不同。對于房價泡沫較為明顯、房價上升過快的城市，以抑制為主，房地產調控的威力主要體現在這些城市；對于需要大力發展的中西部中小城市，對于負債率較高的城市，房地產調控將會溫柔得多；對于溫州等城市，房地產泡沫已經崩潰，實體經濟艱難行進，這樣的城市已經無需房地產高壓政策，只能靜聽房地產墜底的聲音。以保障房彌補以往的不足，以統一的房產聯網信息打下稅收基礎，將是這兩年政策的重點。

中國的房地產市場板塊已經破碎，各地需要的是不同的政策，含糊不清的統一政策起到的效果不會好。