大中城市房價(jià)全面大幅上漲 調(diào)控效果待政策持續(xù)發(fā)酵

國家統(tǒng)計(jì)局18日公布2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。延續(xù)新年首月房價(jià)看漲的態(tài)勢，2月份全國房價(jià)的漲勢依舊不減。數(shù)據(jù)顯示，無論是同比還是環(huán)比，2月份70個(gè)大中城市中房價(jià)上漲的城市數(shù)量都大幅增加。業(yè)內(nèi)人士表示，這再次說明了2月底中央進(jìn)一步出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的必要性。未來，隨著各項(xiàng)調(diào)控方針的細(xì)則化，市場也將在政策的持續(xù)中發(fā)酵醞釀變化。

2月房價(jià)普漲

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為3.1%；與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有8個(gè)，上漲的城市有62個(gè)。2月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為8.2%。

對比1月份的數(shù)據(jù)，無論是環(huán)比還是同比，2月份新建商品住宅房價(jià)上漲的城市都出現(xiàn)大幅的增加。其中房價(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加了13個(gè)，同比上漲的城市數(shù)量增加了9個(gè)。與此同時(shí)，來自鏈家地產(chǎn)市場研究部的數(shù)據(jù)也顯示，2月，70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)為101.08，比上個(gè)月增加0.51個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲；平均價(jià)格同比指數(shù)為101.86，比上個(gè)月增加1.18個(gè)百分點(diǎn)。

從數(shù)據(jù)不難看出，與1月份房價(jià)有漲有跌的結(jié)構(gòu)性上漲不同，2月份全國主要城市的房價(jià)出現(xiàn)了普遍上漲的態(tài)勢。其中，以北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市房價(jià)的環(huán)比漲幅再次擴(kuò)大，分別為2.4%、1.9%、3.1%、2.2%，除深圳的環(huán)比漲幅未發(fā)生變化之外，北京、上海、廣州的房價(jià)漲幅均再次擴(kuò)大，其中廣州的房價(jià)漲幅擴(kuò)大了1.1個(gè)百分點(diǎn)，3.1%的漲幅也創(chuàng)下了70個(gè)大中城市價(jià)格環(huán)比的最高漲幅。

調(diào)控加力出手

“2月份全國各主要城市房價(jià)全面上漲的現(xiàn)實(shí)再次凸顯了調(diào)控進(jìn)一步加力的必要性！”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示。

雖然受到春節(jié)影響，但2013年的2月份，全國主要樓市依然延續(xù)1月份淡季不淡的表現(xiàn)。中原地產(chǎn)監(jiān)測的30個(gè)主要城市成交量1169萬平方米，相比2012年的春節(jié)所在的1月份依然上漲1倍有余。整體市場在2月份呈現(xiàn)明顯的一、二線城市量價(jià)齊漲的現(xiàn)象。

特別值得注意的是，2月份一線城市上漲幅度明顯超過全國平均水平。京、滬、廣、深四大城市的房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他二、三線城市。

“在一線城市明顯出現(xiàn)了購房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量價(jià)均明顯上漲。”在分析原因時(shí)，張大偉表示，目前一線城市房地產(chǎn)信貸政策相對寬松；同時(shí)，土地供應(yīng)的稀缺和部分土地的溢價(jià)上漲提高了在售項(xiàng)目的價(jià)格上漲預(yù)期；再加上限購政策執(zhí)行近2年后，積壓的需求加速釋放，特別是在“國五條”出臺之前，許多購房者對房價(jià)的預(yù)期轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)了恐慌性入市的情況。

主要城市房地產(chǎn)成交長期保持高位，房價(jià)持續(xù)攀升長期保持高位，這些使得房企融資、拿地的熱情不斷高漲。“房企目前處于積極的擴(kuò)張期，拿地頻次明顯加快，在土地市場多有舉措。在土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對利潤的要求可能更高，樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束。”張大偉說。

政策扭轉(zhuǎn)預(yù)期

2月份的房價(jià)引人關(guān)注，2月份的調(diào)控更加會對市場產(chǎn)生重要影響。在2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作之后，3月初，包括二手房轉(zhuǎn)讓所得稅等政策細(xì)則再度出手，一連串的調(diào)控措施引發(fā)了市場的震動(dòng)，也開始扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

“國五條”提出的限購范圍擴(kuò)大、執(zhí)行從緊；二手房轉(zhuǎn)讓征收20%所得稅；部分城市提高二套房的首付比例和利率，這三條政策必將在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)市場的需求，從而起到降溫樓市的作用，房價(jià)上升的趨勢也將得到抑制。張大偉認(rèn)為，房企開發(fā)和拿地的熱情也將減弱，雖然短期內(nèi)不會有大幅的價(jià)格下調(diào)，但部分標(biāo)桿房企或?qū)⒙氏炔捎靡詢r(jià)換量的措施以提升市場份額。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，最近出臺的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則措辭嚴(yán)厲、新意頗多，超出了絕大部分人的預(yù)期，所以其對今年市場影響，也會超出很多人的預(yù)期。

“整體而言，市場肯定會降溫，每輪重大新政出臺后，皆如此。最先受到影響的是住宅成交量，由于地方出細(xì)則還有一個(gè)過程，3月交易量基本不受影響，但從4月份開始，成交量會受到一定程度的抑制，估計(jì)會持續(xù)到三季度。”楊紅旭表示，價(jià)格變化滯后于成交量，二季度房價(jià)仍會小漲，但漲幅會有所回落，而下半年個(gè)別月份可能就會出現(xiàn)環(huán)比下跌。另外，由于限購升級、房貸緊縮等政策，主要針對房價(jià)上漲過快的城市，預(yù)計(jì)今年一、二線城市降溫幅度，將會超過三、四線城市。